第1个回答 2007-10-29
西单商业发展现状、趋势与机遇
一、北京市宏观经济政策
首都功能核心区着重发展金融、文化、旅游等现代服务业，改造和提升传统服务业；城市功能拓展区重点发展科技教育、文化体育、商务服务、现代物流、信息服务等现代服务业和高新技术产业，扩大总部经济规模；城市发展新区依托新城建设和工业园区，集中发展现代制造业和为生产、生活配套的服务业，发展高端农产品和都市型农业；生态涵养发展区着重发展生态农业、特色林果、旅游休闲和都市型工业等环境友好型产业和都市型工业。
培育和发展一批专业集聚区。培育和发展王府井和西单现代商贸、长安街文化演艺、雍和创意产业基地、宣南文化传媒旅游、龙潭湖体育产业、大兴新媒体产业基地等一批专业化特点突出的服务业集聚区，带动相关服务业规模化、品牌化发展。西单商业中心主体部分以西单北大街南段(至灵境胡同)为主，向南延至绒线胡同，营业面积总规模控制在40万平方米左右。
二、北京市西城区宏观经济政策
1、北京市西城区未来十年的发展目标
新世纪的第一个十年，西城区国民经济和社会发展的总体目标是，通过实施科教兴国和可持续发展战略，推进体制创新和科技创新，提高经济实力，强化综合服务功能，把西城区建设成为设施完善、服务一流的中央办公区；资本活跃、市场繁荣的金融商业区；教育先进、特色鲜明的文化旅游区；社会安定、环境优美的居民生活区，在全市基本实现经济、社会和城市现代化的进程中走在前列。
基本实现城市的现代化。初步形成与古都风貌相和谐的国际大都市中心城区格局。基本建成以道路、能源为主要标志的城市基础设施体系。城市管理和服务实现规范化、高效化，生态环境明显改善。
2、推进西城区经济结构战略调整
2.1发展服务型经济
发展现代服务业，改组改造传统服务业，明显提高服务业增加值占国内生产总值的比重和从业人员占全社会从业人员的比重。继续繁荣商业，积极促进金融业，巩固提升房地产业，深度开发文化旅游业，重点培育科技信息咨询业。
2.2继续繁荣商业
社会消费品零售额在四城区所占份额保持在40%以上。以建设西单现代商业中心区为重点，全面推进10个商业街区的发展，积极促进大型特色市场和特色街的发展，结合城市建设发展底层配套商业，基本形成市场适应性强、业态丰富、功能互补、体现首都中心城区特色的商业格局。积极调整业态结构，在巩固和适当扩大百货店、购物中心数量、规模的基础上，发展专业店、专卖店等业态形式，继续完善超市、连锁店、农副产品市场等人民生活保障体系。推行连锁经营、物流配送、电子商务等方式，提高服务质量和经营效益。充分发挥商会等企业自律组织的作用，促进开发商、经营者与消费者之间广泛、密切的联系，共同创造和谐的发展环境。
2.3巩固提升房地产业
加强对可开发土地的规划，优化土地资源配置，加大对房地产一级市场的开发与调整力度。发挥房地产市场的调节作用，结合实施新的拆迁办法和深化住房制度改革，完善房地产交易市场，促进房地产咨询、房地产评估、房地产经纪等中介市场发展。结合危旧房改造，推动房地产开发企业更新体制、转换机制，进一步拓宽融资渠道，提高运营能力。促进各种物业公司的发展，提高物业管理水平。
私有制经济参与国有企业的资产重组和结构调整，对国有小企业进行兼并、参股、收购。完善私营企业贷款担保办法，为私营企业发展提供便捷的信贷支持。
3、建成西单现代商业中心区
西单商业区是全市最重要的商业区之一，经过实施“繁荣西单，发展西城”战略，已经完成了由“街”向“区”的转变，现代化商业中心区的雏形已经形成，计划再用五年左右的时间建成西单现代商业中心区。
基本完成西西工程、东南工程建设，启动并基本完成西南工程，形成西单南北大街与西长安街相交区域现代建筑形象。西西1号项目、西西商厦、太运大厦、首都时代广场、西单大酒店等建成投入运行，在建项目全部竣工，新建设金长安医药大厦等项目。商业区内大型商场、酒店逐步达到16家左右。
●完成商业区基础设施建设
结合地铁4号线西单站建设，建成地下交通、停车及商业设施。完成西单北大街、东西两侧辅路和宣武门内大街拓宽、改造工程。通过辟才胡同拓宽实现商业区与金融街的道路连通。完善人行过街天桥和二层人行廊桥系统。
●调整业态结构
以商业的发展带动新兴业态的发展。重点促进西单商场、西单购物中心、西单赛特、西单图书大厦、中友百货、高登时代广场、西单文化广场地下商城等大型商场的发展。以首都时代广场“店中店” 经营方式带动新型经营管理方式的发展。以西单大酒店、广州大厦的运营带动酒店业的发展。以北京旅游交易中心、一批影剧院、娱乐休闲中心的开业带动娱乐业、旅游业的发展。以两侧辅路为重点，积极发展特色街、夜市。使商业区整体优势更加明显，购物、金融、餐饮、休闲、娱乐、办公、旅游、会展、信息等业态分布更趋合理。
三、西单商业区的历史沿革
1、西单商业区历史发展的四个阶段
（1）萌生期（五十年代末至六十年代）---西单商业区的形成开始于五十年代末。新中国成立之后，北京城市规模成倍扩大，并且主要是向西发展，随着长安街的开发建设，以及城市人口的大量西移，西单商业区开始一步步的发展并繁荣起来。
（2）形成期（六、七十年代）---经过公私合营，北京市商业网点布局由“小、多、密”变成了“大、稀、少”。商业网点严重不足，商业供应短缺。西单成为北京市城区市民基本生活需要的供应中心。在此情况下，西单很快形成集零售业、餐饮业、服务业和修理业于一体的、经营种类相对齐全、供应品种相对丰富的广大市民生活可以依靠的市级商业中心。与前门、王府井构成京城三大市级商业中心。
（3）发展期（1978---1993年）---改革开放后的十余年间，商品的丰富，流通的活跃，使西单商业区迅速发展起来，商业网点增多，使街区网点密度加大，商业延伸性和连续性增强，商品品种丰富，服务项目齐全，顾客的选择范围增大，逗留时间加长。特别是此期间区政府对东侧进行了改造，使硬件设施水平和总体功能有了质的飞跃，促使了西单商业区的繁荣。
（4）整体规划建设期（1993年以后）---随着西单地区城市改造的展开，区政府越来越意识到必须对西单商业区进行整体的、超前的、切实可行的规划建设，经过多方论证，统一规划，分布实施，并于92年提出繁荣西单，发展西城的战略，全面规划了西单商业区的发展蓝图，在战略实施策略上，将旧城改造与道路拓宽，房地产开发与商业重建相结合，以商业建设为龙头，带动其它工程建设。96年开始实施的西西工程为标志，西单商业区现代化建设全面展开，由于战略实施策略上的谨慎和稳健，西单商业区始终保持着街面不黑，秩序不乱，效益不减的强劲发展势头，截止到2000年10月，西单这一倾注北京市民极大关注的黄金地带，实现了由传统商业区，向现代商业区的转变。实现了由单一商业业态向多种业态，由单一交通干线，向多元立体化交通系统，由单一购物场所向精神文明载体建设的转变。
2、西单商业区历史发展特点
（1）生成的自发性：西单商业区的萌发和生成是城市规模西扩的自然产物。北京城市西部的大规模建设，国务院和所属部委办公区和生活区的建设，形成了对商业服务业的巨大需求，这是西单地区商业形成的天然基础。
（2）成长的迅速性：一般说来，大城市的商业中心从形成到成熟，约需30－50 年左右。西单商业区从初具规模到成为市级商业中心，仅用了10－15年的时间。此间，各业种业态相生互补，逐渐趋于齐全完备，使之成为市级商业中心中成长最快的中心商业区。西单商业区的这种成长速度在国内、国际大城市中也不多见。
（3）规划的先导性：西单商业区的建设始终是在北京市政府关怀、指导和西城区政府的组织、协调下进行的。尽管前期的规划受历史的、政治的、经济的和社会的因素制约，然而经过统一规划建设的商业区毕竟保持了其业种的完整性和分布的集中性，完成了当时社会经济服务的任务，而且各期规划相互衔接，期期递进。1983年，原华远公司以华威大厦破土建设为标志，就开始了对西单商业区的改造，特别是1996年“西西工程”开始建设以来，西单商业区的建设引入现代城市规划设计理念，在先期充分论证的基础上，制定出商业区的整体规划方案，继而成片开发统一建设，充分体现了现代商业区的时代特征。
回顾西单发展的历史，我们可以得出这样一个基本的结论：西单商业区的萌生、形成、繁荣和发展，与国家尤其是北京市社会经济形势的演变高度相关。可以想象，如果没有五六十年代，北京城市规模的成倍扩大，和大量人口的西移，很难说会有西单商业区的萌生和繁荣。如果没有六七十年代，中国经济的短缺背景，和北京市商业网点布局的变化，很难说会有西单市级商业中心区的形成，如果没有78年以来的改革开放，以及由此产生的流通领域的日益活跃，很难说会有西单由局部到整体的建设改造，从而实现由“街”向“区”的转变因此我认为，随着市场经济的发展与完善，地产开发与商业设施融合将是未来西单商业区的规划发展方向。
四、西单商业区的现状
1、街区特征
（1）商业功能完备化、现代化。
西单商业区东西方向沿西长安街两侧是以北京电报大楼、民航大厦、北京图书大厦、国内贸易局办公大楼、民族文化宫、民族饭店等为代表的国家级公共建筑，南北方向从灵境胡同西口至绒线胡同是由西单商场、华威大厦、华南大厦、西单文化广场、广州大厦、高登大厦、中银大厦、太平洋大厦、北京市电话局营业大楼、西单国际大厦、通港大厦、西西友谊商厦、中国网通、山水宾馆、中水大厦、首都时代广场、民生银行大厦和各类专业店、精品店等十七个精品建筑构成了大型综合性的商业中心。这些大型建筑自西单大街街面起向两侧的纵深展开，两侧以餐饮、酒店、娱乐业辅之，形成多条支路、辅路相互连通的各具特色且带有交通功能的综合性商业区，呈现出具有国际水平、国内一流的以购物为主，文化、娱乐、餐饮等休闲服务为辅的多功能、综合性的现代化商业区的景象。
（2）交通功能秩序化、高效化。
作为交通干线，西单商业区道路网络系统已基本形成。从整体布局上充分体现了北京市棋盘式与环路相结合的结构特点，主干路（长安街、西单北大街）、次干路（华远路、横二条、灵境胡同、辟才路）支路（武功卫、堂子胡同等11条胡同）组成区域内道路网络的整体结构框架，形成了纵横交错、四通八达的区域路网体系，保证了西单北大街作为交通干线的高效、畅通。2000年西城区政府实施了西单商业区基础设施改造工程，针对繁华市区人流、车流大的特点，为进一步改善西单北大街的行人通行率，在空中建起了宽5－9米、高4－6米、长1918米的二层步行连廊，将东西两侧11座现代建筑连接在一起，成为有形的“互联网”，与地面步行道遥相呼应，增加了13000多平方米的通行空间。这样，既保证了西单北大街东西两侧商业区的一体化，保证了店铺间客流的高度置换，又最有效地避免了人流、车流的交叉、混行。这种规划思想为世界超大城市繁华商业区兼交通干线的街区设计提供了借鉴和示范。
（3）整体环境人本化、良性化。
西单商业区的建设，突出地强调建筑与人、交通与人、环境与人之间的亲和关系，强调物为人用的设计思想，规划建设的目标是在现代化大都市人群最密集的地区追求环境给人带来极大的利益和方便的同时，亦注重人对环境的良性使用和依赖，以期收取经济、社会和环境的综合效益。
2、业态结构调整与布局
西单商业区现有各类企业、商家共计121家，其中98年以后入住的较大企业有西单文化广场地下商城、科技广场、中友百货、时代广场、明珠市场、图书大厦、广州大厦、现代汽车等。特别是图书大厦、广州大厦、山水宾馆、中水大厦、现代汽车、西单文化广场地下商城的加入，使西单商业区的业态更加丰富，业态布局更趋合理。
几年来政府注意引导商家在实际操作中适当控制传统百货业的比重；有意识地提高餐饮、娱乐、科技产品比重；注重大力发展区域内特色街，专业专营小门店；规划建设四星级以上的酒店；开办特色休闲夜市，引导和活跃晚间消费市场；加快商品细分化水平，满足不同层次的多种需求；积极引进现代服务业的新形式，努力在信息、会展和娱乐方面取得重大突破。与此同时，在政府的宏观调控下，各商家也在不断调整经营方针和业态，比较成功的有：中友百货，看准市场，把经营定位为青春时尚，吸引着众多的年轻人到中友购物，再加上九层自助歌厅的开业，2002年中友百货年销售额突破10亿元，证明中友百货的业态调整十分成功；西单塞特商城面对商业区“东热西冷”现状，积极调整经营战略，由高档精品调整为面向中年女性的中档定位，在孤军奋战的情况下支撑起商业区半壁江山；作为商业区领头羊的西单商场认为，百货零售业已经细分出很多业态，西单商场不能继续沿袭过去只采用某一种业态形式的做法，决定进行大规模的业态调整，调整后将把“百货、超市、专卖、便利、购物”五种业态形式确定为公司的核心产业，围绕五种业态打造西单商场的企业品牌。西单商场将作为西单百货的旗舰店，重点做百货精品，为北京和外埠顾客服务。随着业态的不断调整，商业区的业态将更趋合理，商业将更加繁荣。