2022年，房地产行业迎来了政策大转弯——楼市开始变相降息了。
日前，央行和银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，首套房商贷利率下限调整为不低于LPR基准利率减20个基点。
什么意思呢？
也就是说首套房商业贷款利率的下限下调了。
下调后，首套房贷利率最低可以降到4.4%。这是贷款市场报价利率改革以来，首次下调首套房贷款利率下限。
可以看出，这次的大动作，是实打实定向瞄准商业性个人住房贷款利率的，且只针对首套房。
可能很多人和我一样，对降低20个基点没有什么概念。
说得再直白一点，如果按贷款金额50万、期限30年、等额本息还款的方式估算，利率下调20个基点，平均每月少交大约60元利息，30年下来一共可以节约2万多。
消息一出立即引起了广大网友的热议。
有网友调侃说：“30年可以省2万，我是差那两万块钱吗？老子现在差的是首付。”
也有网友提醒说：“别高兴得太早，具体会不会降，降多少，要看你买房的城市跟不跟进。”
什么意思呢？
国家虽然调整了，但是具体你所在城市有没有跟着政策走，那又是另外一回事。就好比你去商场买东西，虽然厂家给了市场统一指导底价，但具体价格卖多少，全看商场经营情况。
换而言之，政策虽然是好政策，但相比于直接降息，这样的政策似乎显得有些鸡肋。
虽然不是直接宣布降息，而是给地方有降息的巨大空间。但是其背后的深意，仍然不言自明。那么问题来了，
或者说这样做的背后原因是什么？
核心原因是，房地产市场跌入谷底。
对于中国而言，稳定经济增长已经成为头等大事，而房地产作为刺激经济发展的关键手段，再一次被推到了台前。
举个例子。因为疫情的影响，长春曾“封城”长达一个多月的时间，严重拖累了经济发展。数据表明，今年一季度长春的GDP总量仅为1334亿元，暴跌超过12.5%。
这两年，各地都在给楼市松绑，从松绑限价限售，到放开限价限贷，有的地区甚至出台政策，把生孩子与买房资格进行捆绑，通过生育破除限购。
结果大家发现，无论用什么手段刺激，大家都不愿意买房了。
有几组数据能非常有效地说明了这个现象：
第一组数据：
今年1-4月份，商品房销售面积39768万平方米，同比下降20.9%;商品房销售额37789亿元，下降29.5%。
第二组数据：
根据中指院数据，今年1-4月销售额超千亿元的房企仅有3家，分别为碧桂园、万科、保利发展，而去年则为9家。
同时，房企门槛值也出现普跌，前4个月销售额前十的房企门槛值为486亿元，同比降低50.3%。
而一季度房地产业GDP更是负增长，从刺激经济沦为拖累经济。
第三组数据：
根据央行发布的数据，4月份，M2同比增长10.5%，但人民币贷款同比少增8231亿。
其中住户贷款减少2170亿，同比少增7453亿。
在住户贷款中，住房贷款减少605亿，消费贷款减少1044亿。
什么意思呢？
M2保持两位数增长，说明市场上并不缺钱。然而，人民币贷款大幅减少，住房贷款更是同比负增长。要知道，这是今年房贷的第二次负增长，也是 历史 上的第二次负增长。因为，上一次房贷负增长也是出现在今年。
2022年以来，多个城市陆续出台购房补贴等利好政策，从3月份开始，更是有超过80个城市松绑了楼市政策。
不过，令人感到奇怪的是，楼市的成交量还是非常低迷的，30个主要城市一季度房产成交量下降47%。
时至今日，不只是房价降了，房贷利率降了，就连买房的门槛也降低了很多，但是大家就是不买账。
有人说，房价你降你的，降到我买得起算我输。
也有人说，房贷利率你降你的，我就是要提前还完房贷，不想再当房奴给银行打工。
表面上，楼市暖风不断；
背地里，群众买房热情已不复存在。
为什么在这样的条件下，大家还是不愿意买房呢？
有人说 ，因为全国的人口生育率创下新低，人口减少，但楼市的库存量却在不断增加，所以购房的需求自然会直线下滑。
有人说 ，疫情冲击下，人们的现金储备意识变高。一套房掏空六个钱包，光是首付就可能掏空家底，还要背负上长达二三十年的贷款。加上疫情的反复，说不准今天还在加班，明天就失业了。
在这样的大环境下，即使手上有钱，也不敢轻易买房。
也有人说 ，现在人们的思想观念转变了。过去人们买房是希望房子保值增值，但现在更多年轻人会把花掉的每一笔钱都看成投资，房子保值率降低，买房不如投资自己，而且租房也可以解决居住问题。
这些说法都对，但都不全面。
总体来说，房地产市场已经趋于饱和，国内居民收入减少，购房意愿下降，这是一个摆在大众面前的现实。之前推动房地产成交量的棚改货币化安置，以及城镇化已经步入尾声，国内的购房总体需求大幅滑落。
所以很难再像过去那样，靠对楼市松绑来刺激百姓的购房欲望了。
这一切问题都指向了同一个原因，就是 老百姓的信心 。
也就是说，老百姓对房地产的预期已经没有那么强烈了。房价能涨多少，取决于全民储蓄和最大可承担的负债。
而现在，地主家没余粮了，全民收入没啥增长，杠杆已经拉满，老百姓自然不敢轻易举债，也没能力再举债接盘了。
一方面， 从大的环境来讲，受疫情的冲击，导致国内经济发展受到了不小的影响。而且国际形势也不稳定，加上地缘冲突的加剧，造成全球经济复苏压力巨大。
疫情迟迟难以终结，整体经济增速放缓，经济压力居高不下。
于是，国家不得不对房地产的限制松绑，甚至连箭在弦上的房地产税试点也被迫推迟，整个政策对于房地产的宽松力度，刷新了2016年以来的新纪录。
老百姓对各种黑天鹅事件的担忧，已经深入心底，挫伤老百姓的买房积极性。
比如，关于房企的负面新闻接连传出，加上期房成为主流，交完钱不能立马拿到房子，让很多人开始担心会不会买到烂尾楼，钱房两失。
另一方面 ，当城镇化率开始逼近70%的高速增长上限，当全国人口大盘趋于见顶之际，当诸多城市的经济增长开始放缓之时，未来房地产又靠什么支撑？
种种不确定因素拉低了人们对房地产市场的期望，就连房地产商圈地盖楼的热情也开始退减。
这种局面下，即使降低房贷利率，放开限购政策，也很难打动老百姓。
或者要不要等利率降下来再买？
如果是刚需自住，而且有稳定的现金流，那么大可不必观望等候，遇到合适的房子就可以直接下手了。特别是有些城市像苏州、广州、南通，首套房利率已经掉到4.6%了，就不要等了。
一旦市场回暖，价格大概率会快速涨起来，万一多付几十万首付，就算利率再降20个基点，也划不来。
总之，不要把利率当成决策买房的唯一指标，有好项目，利率只要低于5%，就可以考虑。尤其是限价盘，比如成都、杭州的强二线城市，都没问题。
好了，本期分享就到这里。
我是一方，一个研究普通人如何变富的商业知识博主。