第1个回答 2020-09-27
广州公寓限购政策“松绑”已近半年，近日合富公布的数据显示，广州公寓市场确实有所回暖。从去年12月至今年4月，广州公寓市场的月均成交面积达14.3万平方米的水平，相比去年1～11月仅6.2万平方米的月均成交面积增长了2.3倍。不过，有业内人士表示，尽管市场回暖，但要回到“330新政”发布前月成交量6000多套的水平应该比较困难。
数据
二季度广州公寓
市场成交向好
4月广州公寓市场的成交持续活跃。广州中原研究发展部提供的数据显示，广州公寓一手网签量为2508套，同比增长324%，网签面积达13.99万平方米，成交面积超过16万平方米，同比大幅增长311%，并且成交量达到去年的第三高水平。
而花都、南沙和荔湾分别占据着公寓成交量4月榜单的前三名，这主要得益于区域内有成交热点项目作为支撑。例如，花都的广州国际空港中心已连续四个月成为月度成交冠军，仅4月便录得成交613套、总成交面积2.6万平方米；排名第二位是南沙区的越秀总部国际广场，成交282套、总成交面积达1.5万平方米；中心区域的中海花湾国际、佳兆业城市广场和尚塬颐都汇三个项目均上榜前十。4月黄埔有两个全新项目——金博商务中心、广州国际玩具城分别供应304套、228套公寓入市。其余项目均为旧盘加推，中心区天河尚塬颐都汇项目加推405套公寓入市。
值得一提的是，广州4月的新增项目均符合个人购买的政策。从成交、供应总体来看，公寓市场确实有所升温。因此，业界预计二季度广州公寓市场的成交量将持续向好。
反方
公寓“硬伤”多
入手需谨慎
对于公寓是否值得买，市民的看法不一。刚在广州市中心置业的市民陈女士在对广州近百套房源（其中包括公寓）进行比对后，最终还是选择了购买住宅，“很多公寓不能使用明火，而且水电要按照商业收费，更别提居住氛围了。但如果是家庭已没有购买住宅的名额，并且能选购到位于珠江新城等中心地段的公寓，我觉得还是值得一试的。”
买房除了考虑居住，还需要考虑收益回报。据了解，公寓的收益主要分为两部分：一是房价涨幅，二是租金。在过去一年中，公寓的增值幅度远不如住宅，其中原因便包括公寓存在的几大“硬伤”。
首先，公寓的土地使用年限短。商业性质的公寓，在土地使用性质上大多属于商场、写字楼或酒店性质。相比住宅70年的使用年限，这类商用公寓因类别不同，所以土地使用年限仅为40至50年不等。万一续期申请不通过，公寓的土地产权就会被收回。另外，子女就学问题也成为公寓的一大“硬伤”，因为公寓是无法解决入户问题的，因此会影响到业主子女的就学问题。
公寓还存在水电费用高、户型面积小、设计欠佳、一梯多户、缺乏社区感等问题。例如，住宅物业的用水加污水处理费收费标准为2元/立方米，商业物业（公寓）则达4元/立方米；住宅的用电收费标准为0.5元/度，公寓可能会是1元/度。
另外，相对于普通住宅，公寓在转手卖出时要缴纳更高的税费，约占房款的15%～20%。而且，公寓类房子的首付一般都达到50%。上述原因导致公寓市场的买家比较小众，二手交易不活跃。
不少业内人士向记者表示，住宅可能因为学位、物业维护、口碑等因素而有升值空间。可对于公寓来说，除了居住功能之外，完全没有其他溢价空间，所以升值潜力不如住宅。
正方
中心地段公寓
租金回报率高
当然，选择公寓也并非一无是处，租金回报率高就是其一大优点。2016年，市民李先生因为没有购房名额，在萝岗敏捷广场买了一套54平方米的公寓，总价53万元。目前每月收租2600元，年回报率达5.8%。李先生说：“同一小区，同户型的公寓，目前二手市场报价已经100万元了。我在南沙以总价220万元买的一套商品房，目前每月收租仅2300元，还不如这套公寓的租金回报率高。”
同样的，市民陈先生在2014年因名额和资金问题，没办法再买住宅。于是，在番禺奥园城市天地买了两套公寓，一套47平方米，一套57平方米，两套合计总价200万元。装修时，陈先生把两个户型打通了，做成了办公楼的复式住宅进行出租，目前每月收租12000元，回报率高达7.2%。陈先生说：“如果当时买了一套住宅，未必有这么高的租金回报率。”
对此，有中介人士向记者表示，选购公寓一定要看准以下几大要素：项目应位于城市/区域的中心地段；靠近地铁口，拥有四通八达的交通网络；周边产业众多，拥有强大的人口和租赁需求；性价比高，价格要远低于同地段的周边楼盘房价；选择小户型面积，入手门槛低。
小贴士
购买公寓需要注意什么？
A.
考察物业的周边综合环境与配套。包括两个方面：一是看物业自有功能设施是否能满足居住生活的需要，二是看物业外围是否具备生活所需要的基本配套等。
B
如果是作为一种理财手段，投入越少越好，因此房屋的装修标准也不宜太高。太高端的话，租客数量就明显萎缩了，房屋出租机会大大降低，空置的风险也大大增强了。
C
物业管理水平决定房屋的出租率，好的安保措施会更吸引租客。
D
注意房屋产权：按照相关规定，房屋使用权性质和土地使用权是一致的，涉及商品房的性质只有住宅用地、商业用地和工业用地。购房者只需查看楼盘的《国土使用证》中土地用途一栏，住宅还是商业便一目了然。
E
明确购买目的：如果是用于出租，建议选择商业性质公寓。相较于写字楼，商业公寓租金低，较受小企业欢迎。如果是自住的话，则建议选择住宅性质公寓。因为大部分商业性质的公寓是不通燃气的，无法满足基本的生活需求。
F
选择口碑好的品牌开发商，这些企业具有责任感。同时注意选择地段优越、交通方便、商业配套成熟的区域。
G
房屋面积的大小要合适，用于出租的户型面积要尽可能小一些。50～80平方米左右的房子最好出租，租金价格也合理。