第1个回答 2024-04-21
一年内到期要还的短期债务,无疑是企业最大的压力。 随着楼市的企稳,以及政府坚持“房住不炒”的主基调,房地产行业的融资监管趋严,优化债务结构、降负债成为房企财务中的重中之重。一方面,搏皮降低短期债务占比;另一方面,控制和降低融资成本,为企业的持续发展做好准备。 南都大数据研究院对房企的负债情况进行了调研,发现76家房企一年内到期的有息负债超过2.5万亿,约占有息负债总额的35%。按照7%的平均融资成本来计算,每年要还的利息超1700亿。 短债TOP10出炉,总计超1.2万亿 一年内到期有息负债超过1000亿元的有4家,分别为恒大、融创、绿地、碧桂园,分别高达3957亿、1406亿、1214亿、1058亿。一年内到期有息负债超过500亿-1000亿元的有6家,分别为万科、华夏、富力、泰禾、招商、保利。 富力是其中销售规模最少的一家,却高顶748亿的短期负债,压力不小。富力地产董事长李思廉表示未来会继续减轻负债,公司土地储备仍将以旧改转化为主。中期财报显示,上半年在土地上的花费仅约60亿元,而2019年和2018年分别为约250亿元人民币和370亿元人民币。预计未来6到12个月内还将继续减少土地收购,并加速库存削减和新产品推出,以保持营运现金流来偿还债务。富力董事长助理陈志濠也称,集团未来9个月将处理250亿~350亿元债务,超过一半会有重组安排,其他则以资金或销售抵消,另会出售投资物业及发展中项目的股权,以提升减债速度。 年初,融创董事长孙宏斌曾提出的2020年融创要做三件事情——“降融资成本,优化资产结构,谨慎拿地、拿对地方、拿对时间”。半年报来看,融创短期债务1406.23亿元,可支配现金852.3亿元,并不能覆盖全部短期债务。孙宏斌曾表示,未来将淡化销售规模目标,利润与降负债变成第一位。并且为了获取更多现金流,会处置一部分资产。 30家短债在100亿-300亿,占比最多 超六成房企的短期债务规模聚焦在100亿-500亿元的范围。其中,一年内到期有息负债超过300亿-500亿元的有16家,代表房企有奥园、金地、华润、雅居乐、世茂、中海等。 一年内到期有息负债超过100亿-300亿的房企有30家,代表房企有旭辉、时代、中南、远洋、龙湖等。此外,还有20家房企的短债规模不超过100亿元,如力高、中交、城建、绿地香港、建发等。 最高翻4倍!超八成房企短债在增加 南都大数据院监控其中65家房企的同比数据(部分房企数据不全),有52家房企的一年内到期有息负债呈同比增长,占比高达80%。 分区间来看,12家房企的一年内到期有息负债比去年同期增加100%以上,三盛控股以高达483.78%创下最高增幅。 三盛控股有息负债及一年内的短期负债都呈现翻倍增长。三盛控股在母公司的战略驱动之下,加速全国化扩张。上半年先后在江苏海门、浙江温州、江苏无锡拿下4宗地,总地价约27.54亿元,是其2019年全年长三角区域公开拿地总价的4倍有余。规模做大的同时,负债也在不可避免地攀升。截至上半年,有息负债101.39亿元,一年内到期的负债约为72.91亿元,一年后到期的负债约为40.84亿元,现金及现金等价物(包括定期存款及受限制存款)仅有约19.46亿元,并不够偿还。 今年上半年,华润置地的短期债务达到411.25亿元,同比去年大幅增长。因为告昌2019年有息负债中仅6.5%的负债是需要一年内偿还,而今年这一比例提高到了25%。不过期末公司超过6百亿的资金储备足以覆盖公司短期债务的数额,现金短债比为1.47,短期无明显的偿债压力。 过去几年合景泰富采取较激进的买地策略,土储和项目建设不断增多,加上存货和投资性物业规模较大,也直接影响了多项财务指标。截至今年上半年末,合景泰富一年内到期负债较2019年底上涨40.9%至334.3亿元,期末非受限现金较期初减少28.8亿元至486.1亿元。 此外,一年内到期的有息负债同比增幅50%-100%的有9家,代表房企有远洋、绿城、新城、旭辉等。 从去年开始,新城控股甩卖了不少资产,负债问题有所缓解。今年基友差上半年,新城控股的短期债务达到375.81亿元,占比达到较高水平,债务结构有一定的改进空间。考虑到期末公司账面的货币资金及受限制现金达649.95亿元,短期无明显偿债压力。 旭辉上半年严控债务总量规模,有息负债增长11.08%,处于合理水平。但是一年内到期的短期债务同比增加53.3%,增幅较大。“管理层一直希望以更少的成本去撬动更大的资源,旭辉的发展模式是规模、利润和财务稳健均衡发展。”旭辉控股CFO杨欣表示,旭辉希望将净负债率维持在70%以下。 借助大股东中交信用背书,绿城融资渠道通畅,因此上半年整体有息负债都在增加。截至2020年半年底绿城有息负债为1118.52亿,较期初增长17%。其中一年期短债347.9亿,同比增93.7%。但其持有现金628.5,现金短债比达到1.8,净负债率也只有为66%,风险可控。 一年内到期的有息负债同比增幅30%-50%的有12家,代表房企有招商、万科、奥园、中南、佳兆业、保利等。 面对“后疫情”时期的挑战,万科为了保持稳健的财务状况,还是下了一些功夫的。上半年公司继续保持经营性现金流为正,虽然一年内到期的有息负债总和达到968.2亿元,但持有货币资金1942.9亿元远高于一年短债。 对比其他国资企业,越秀负债水平明显偏低,在地方国企中表现较好。越秀地产财务总监兼执行董事陈静表示,“目前,公司现金流稳定,结合投资和开发情况控制投资强度和开发进度,境内外两个融资平台保证资金充足。” 在此前的规模扩张时代,正荣地产曾因追求业绩高增长,2018年跨越千亿门槛后,正荣推出2019-2021年“新三年战略”,加大力度去杠杆,由高增长向高质量发展转型。截至中期正荣的账面现金为398亿元,有息负债为636亿元。其中短期负债占30%,较2019年末下降4个百分点,银行贷款、非银借款、公司债和优先票据分别占51%、9%、7%、33%。债务结构持续优化,短债占比仅30%,相较2019年的34.2%大幅下降。 行业观察 :加快回款迎偿债高峰 通过监测典型房企的有息负债总额及一年内到期的有息负债,可以看出,房企负债整体依旧保持高位,考验着大家的资金链。2020年,房企销售阶段性承压并迎来偿债高峰期。 研究员认为,面对到来的还款高峰期,房企想要回款主要有两种方式,一个是融资,为了应对还债高峰期,越来越多的房企将加快融资脚步。但是,“345融资规则”酝酿了将近两年时间,目前已在部分重点房企推行,未来会根据执行情况,完善和扩大适用范围。这意味着,房地产金融政策依然从严不容乐观。 另一个是销售、少拿高价地。如何加速销售回款,抢占更多的市场份额,是疫情常态化之下,房企的重中之重。诚如房企高管所言,“拿错地是很痛苦的一件事情”。 策划:林广 牵头人:王艳玲 研究员:王艳玲 林广 伊晓霞 邱永芬 李美钰 黄露 出品:南都大数据研究院 规模上市房企研究课题组详情