第1个回答 2015-02-27
房地产法律专题系列报告会
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专题一 关于退房的专题研讨
前言
从2011年下半年开始，房地产市场中关于降价与退房的的各种议议论变为现实的纠纷，诉讼案件呈显著增长的态势。
我们必须承认，大部分开发企业将在2012年面临一个退房潮，至于潮水最终会有多高，还有待观察。
在本专题正文阐述部分，我们对退房现象从原因、表现、后果等作全方位的梳理。具体一点，从时间上来说，我们将从商品房预订阶段开始阐述直至交房阶段；从退房的内在原因来说，我们将分析法定退房事由、约定退房事由、其他退房事由等。
一、预订阶段的退房
“退订”的概念
预订阶段的退房，俗称“退订”，法律上将之定义为预订协议或定金合同的解除，是指预订协议或定金合同签订后，商品房买卖合同签订前，买受人与开发商因种种原因不签订商品房买卖合同，导致预订协议或定金合同被解除的现象。
因此，退房风险在商品房预订阶段就存在。
预订阶段合同的主要法律特点
“不确定性”，具体体现在如下三点：
1、商品房买卖合同签约主体的不确定性 。
2、商品房买卖合同条款内容的不确定性 。
3、预订协议或定金合同的履行上，因各种原因，一方或双方未按约履行上述合同，双方产生争议纠纷，最终解除合同。
预订阶段退房的理由
退订的理由
可能是买受人自己的原因，如购买条件与法律法规、政策规定不符，贷款不够资格等；也可能是开发商的原因，如楼书广告宣传的与实际情况不一致，未取得预售许可证等；也可能是不可归责于双方当事人的原因、不可抗力、双方就某些条款无法协商一致等。
根据定金罚则，因退订原因的不同，退订的结果往往有三种：退还定金、没收定金和双倍返还定金。
预订阶段常见的退房情形
1、不可归责于双方当事人的原因
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号，以下称“司法解释”）第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的……因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。据此，因不可归责于双方当事人的事由，买受人可退订并要求开发商返还已收定金
。
司法实践中，根据北京、上海、广州等地法院的判例，多将“由于双方对合同条款的修改无法达成一致意见”这一情形认定为不可归责于双方当事人的原因。
2、因“限购”、“限贷”政策影响
预订协议或定金合同签订后，因“限购”、“限贷”政策的出台，导致买受人购房、贷款资格丧失，此时买受人往往选择退订。
《浙江省高级人民法院民一庭关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见（试行）》第二条规定：“纯粹因受限贷、限购、禁购等调控政策的直接影响，合同确实无法继续履行的，不属于‘不可抗力’，一般应认定属于《解释》第四条、第二十三条规定的‘不可归责于当事人双方的事由’。当事人据此请求解除合同的，可予以支持，但当事人另有约定的除外。”
3、不可抗力
根据《合同法》第一百一十七条的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。除法律另有规定外，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。
4、双方对合同条款的修改无法达成一致意见
就双方对合同条款的修改无法达成一致意见来说，应当区分不同情况进行不同的分析。
最高人民法院公报案例“戴雪飞诉华新公司商品房订购协议定金纠纷案”判决书中，终审法院认为，“预约合同的意义，是为在公平、诚信原则下继续进行磋商，最终订立正式的、条款完备的本约创造条件。因此在继续进行的磋商中，如果一方违背公平、诚信原则，或者否认预约合同中的已决条款，或者提出令对方无法接受的不合理条件，或者拒绝继续进行磋商以订立本约，都构成对预约合同的违约，应当承担预约合同中约定的违约责任。反之，如果双方在公平、诚信原则下继续进行了磋商，只是基于各自利益考虑，无法就其他条款达成一致的意思表示，致使本约不能订立，则属于不可归责于双方的原因，不在预约合同所指的违约情形内。这种情况下，预约合同应当解除，已付定金应当返还。”
已决条款与未决条款的区分
实践中常见的几种双方无法就条款协商一致的情形进行分析
A、买受人在签订商品房买卖合同时要求更名
在签订定金合同后，一方交付的定金用于担保双方签订商品房买卖合同的义务。根据定金合同的约定，该义务负担的主体应当是定金合同的缔约双方，即签订商品房买卖合同的主体也必须是定金合同的缔约双方。
B、买受人因征信原因导致贷款难度增加或者无法通过银行贷款审批
对于定金合同已明确约定采用按揭贷款方式支付房款的，因买受人无力贷款或贷款审批通不过而拒绝在商品房买卖合同中约定按揭贷款支付的，应认定为买受人违反定金合同的约定，开发商有权依据定金合同的约定解除定金合同并没收定金。
C、买受人要求将楼书广告内容在商品房买卖合同中约定
实践中，为规避“将楼书广告约定到商品房买卖合同”的风险，开发商大多在定金合同中约定类似“买受人同意不将楼书广告内容纳入商品房买卖合同”的条款。如果定金合同中有此类条款，买受人在签订商品房买卖合同时不得提出纳入楼书广告内容的要求，否则，因买受人此类要求导致商品房买卖合同无法签订的，开发商有权解除定金合同并没收定金。如果定金合同中未约定此类条款，买受人是否有权要求将楼书广告内容在商品房买卖合同中约定，法律未明确规定，司法实践中尚有争议。
5、开发商或者买受人无正当理由退订
部分当事人在签订定金合同后，因市场风险、自身购买决策变化等原因希望退订，拒绝签订商品房买卖合同。需要明确的是，定金合同是双方缔约的担保，一方拒绝签订商品房买卖合同的，另一方有权解除合同并要求拒绝签约的一方承担相应的定金责任。
6、重复销售导致的退订风险
在预订阶段，有时存在“一房两卖”的情形，通常是指签订定金合同后，开发商将同一套商品房又卖给其他买受人或者与其他买受人就同一套商品房的预订事宜签订定金合同。
稳妥的做法是在再次销售前，应当书面告知前一预订人，确定并固定定金合同已解除或已终止的效力。
小结
综合以上所述情形，在商品房预订阶段，开发商和买受人可以多种理由要求退订，预订协议或定金合同因此解除的，根据具体情形与事由，双方当事人可能承担相应的责任。建议公司在拒绝签约或者面临买受人拒绝签约时，参考前述分析，结合签约当时的具体情况做出合理的判断及恰当的应对，防范其中可能产生的退订法律风险。
二、购房合同签订后的退房
从目前的法律规定与法院审判实践来看，可以退房的条件主要包括法定退房条件与约定退房条件两种。
法定退房，顾名思义，就是法律明确规定的，一旦发生当事人即有权退房。
约定退房是当事人在不违反法律强制性规定的情况下，双方协商一致，一旦发生，即可退房的情形，它是双方真实意思表示的体现。
（一）、法定退房情形
1、 购房合同被依法确认无效后买受人退房的情形
买受人与开发商订立的房屋销售合同被法院或者仲裁机构确认为无效后，买受人有权退房，开发商应将购房款退还给买受人。《合同法》第五十二条规定多种合同无效的情形，符合其中之一的，均可认定为无效。
从实践来看，造成购房合同无效的情形不太多，常见主要为未取得商品房预售许可证导致购房合同无效。
2、购房合同被依法撤销后买受人退房的情形
按照《合同法》第五十四条的规定，对于买受人因重大误解而订立的合同，或者在订立合同时显失公平的，或者开发商以欺诈、胁迫、乘人之危的手段使买受人在违背真实意思的情况下订立的合同，买受人有权请求人民法院或者仲裁机构予以变更或者撤销。但通常情况下，买受人想以此作为退房的理由，往往举证较为困难。
3、开发商迟延交付房屋超过一定期限买受人有权退房
根据司法解释第十五条规定，出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，买受人一方有权请求解除合同的。从该条规定来看，开发商延期交房，在这种情况下，合同的相对方享有合同解除的权利。
4、因限购等调控政策致使不能实现购房合同目的的退房情形。
应当注意的是，目前形势下，因限购、限贷政策引起的退房问题如何处理，浙江省高院《关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见（试行）》对此作了明确的规定和区分。
该意见第二条规定，纯粹因受限贷、限购、禁购等调控政策的直接影响，合同确实无法继续履行的，不属于“不可抗力”，一般应认定属于《解释》第四条、第二十三条规定的“不可归责于当事人双方的事由”。当事人据此请求解除合同的，可予以支持，但当事人另有约定的除外。
该意见第三条规定，调控政策实施前订立的合同并未明确约定以按揭贷款方式付款，现买受人以其因受限贷政策影响而无法继续履行为由，请求解除合同的，一般不予支持。
该意见第四条规定，调控政策实施前订立的合同约定以按揭贷款方式付款，现买受人举证证明其确因首付款比例提高、不能办理按揭贷款等导致无法继续履行，而请求解除合同的，可予以支持；出卖人应当将收受的购房款或者定金返还买受人。出卖人请求买受人承担其为订立合同而实际发生的费用等合理损失的，可酌情予以支持。
该意见第六条规定
调控政策实施前订立的合同确因限购、禁购政策而导致无法继续履行的，当事人均可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款或者定金返还买受人。出卖人起诉或反诉请求买受人继续履行合同、承担违约责任或适用定金罚则的，不予支持；但出卖人请求买受人承担其为订立合同而实际发生的费用等合理损失的，可酌情予以支持。
5、套型与图纸设计不一致且误差范围大的，买受人有权退房
《商品房销售管理办法》第十九条规定，套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
6、面积误差比绝对值超出3％，买受人有权退房
在购房时出现房屋实际面积和当初签订购房合同时约定的面积存在一定的误差，这是比较普遍的。如果在购房合同中没有约定处理的方法，那么只能依据最高院司法解释规定，面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同的、返还已付购房款及利息的，应予支持。
7、房地产商擅自变更规划、设计的，买受人有权退房
商品房预售后变更规划设计，导致变更后的商品房的套型、朝向、空间尺寸等不符合购房者当初决定购房时的意愿，这实质上是对购房者权益的一种侵害。对此，《商品房销售管理办法》规定，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起十日内书面通知买受人。房地产开发商未在规定的时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
8、房屋主体结构质量存在问题，买受人有权退房
商品房在交付时，买受人并不是对于任何质量问题都有权拒绝收房或要求解除合同。最高院《解释》第十二条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
9、迟延办理产证超过一定期限的，买受人有权退房
最高院《解释》十九条规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。对开发商而言，产证的办理时间延迟会导致买受人退房的法律风险，且易导致群体诉讼的爆发，应尽量保证在合同约定的时间之内办理出产证。
10、因担保贷款合同未能订立导致退房
最高院《解释》二十三条规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
11、违反国家强规或严重影响正常居住使用的，买受人有权退房
国家强制性规范标准，是房地产开发建设过程中，各方必须严格遵守的。例如工程建设标准强制性条文、住宅设计规范、民用建筑设计通则等中的强制性条文，这些强制性规范主要涉及人民生命财产安全、人身健康、环境保护和其他公众利益。若违反强规，意味着房屋不符合交付条件，买受人可退房。
（二）合同约定的退房情形
约定退房包括双方协商一致退房和合同约定的退房情形成就时的退房。
买受人购房时尤其是购买期房时多集中关注于面积误差大小、能否如期交付、是否有规划设计变更、能否如期办证、房屋质量、是否与广告楼书一致、小区配套设施、房价等问题，买受人对上述问题的关注将不同程度地体现在合同中。
嘉兴商品房销售中
目前所签订的买卖合同是以浙江省建设厅、浙江省工商行政管理局制定的《浙江省商品房买卖合同示范文本》（浙F1-2008-1）（以下简称“《示范文本》”）作为模板的，该合同中约定的退房情形包括：
1、面积误差比绝对值超出3%
如果当事人选择按套计价的，则不能据此退房，同时也不能参照此面积误差范围要求退房。
面积误差比绝对值3%的数值是在约定时是可以突破的。
2、 出卖人逾期交房超过合同约定的期限
《示范文本》第十条是关于出卖人逾期交房的违约责任的约定，出卖人未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，且逾期超过合同约定的期限的，买受人有权解除合同。关于本情形，需要特别提示的是：
A、注意逾期交房违约责任与质量保修责任的区分。如果出卖人发出的交付通知书或交付通知书上通知的交付时间超出合同约定的交付日期，则显然出卖人属于逾期交房，但实践中多发生买受人因房屋质量问题认为商品房不具备交付条件而拒不收房，要求开发商承担逾期交房违约责任的情形，殊不知开发商实则有可能承担的应是质量保修责任，而不是逾期交房违约责任。这一部分将在交房阶段的退房情形中予以详细阐述。
B、买受人据此退房时房价款的退还。根据《浙江省实施<中华人民共和国消费者权益保护法>办法》第二十八条的规定，买受人据此退房，遇价格下降时，按原价格退还房款；遇价格上涨时，按同类地段同类商品房标准的新价格退还房款。
3、出卖人未按约通知规划设计变更或买受人书面答复退房的情形
《示范文本》第十一条是关于规划设计变更的约定
注意以下两点：
出卖人在规划部门批准规划变更、设计部门同意设计变更后，买受人只有接受变更或者要求退房及索赔两种选择，而无权拒绝变更。如果买受人在收到出卖人规划、设计变更通知后要求退房的，则应注意退房权利的行使期间和行使方式，即应在通知到达之日起15日内书面回复，并在回复中明确退房的要求。
对商品房开发过程中可能出现的影响较大的规划、设计变更，如楼间距、朝向、相关设施的位置等的变更，出卖人与买受人应在合同中对此作特别提示与约定。从出卖人的角度，若已确定此类变更出现的可能性非常高，应在合同签订前和签约文本中作充分的提示。
4、出卖人逾期交付房屋权属证书或登记证明超过合同约定的期限
《示范文本》第十六条是关于产权登记的约定，出卖人逾期交付房屋权属证书或登记证明超过合同约定的期限，买受人有权退房。关于本情形，特别提示说明如下：
A、根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定
买受人据此退房时房价款的退还。
B、根据《浙江省实施<中华人民共和国消费者权益保护法>办法》第二十八条的规定，买受人据此退房，遇价格下降时，按原价格退还房款；遇价格上涨时，按同类地段同类商品房标准的新价格退还房款。
5、特定形势下合同约定的无理由退房情形
房地产调控形势严峻，开发企业的销售压力较大，为了促销以及资金的回笼，有些开发商在买卖合同中与买受人约定了买受人的“无条件退房权”，即买受人只要在该商品房交付前提出退房的，出卖人无条件予以同意。
三、交房阶段的退房
交付阶段是指商品房符合交付使用条件或者达到合同约定的交付时间后，开发商通知买受人交接房屋，转移占有的阶段。因为房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担。因此开发商交付房屋后意味着买受人对商品房予以认可，开发商对买受人的主要义务转换为房屋质量保证和质量维修义务。基于此，买受人会在接收房屋前认真谨慎地查验商品房是否符合合同约定、宣传承诺，同时，也会因自身原因在最后阶段拒绝接收该商品房。所以在交付阶段可以说是买受人行使权利的集中阶段，也是矛盾爆发的最终阶段。
在该阶段中
买受人会提出各类问题，最常见的有房屋不具备交付条件、房屋存在漏水、裂缝等质量问题，房屋配套不符合楼书宣传、周边环境存在变化、绿化庭院面积缩水、房屋户型不符合同约定或楼书等宣传资料约定，从而以此要求开发商补偿、整改、赔偿乃至退房。此外，买受人还会以市场环境变化、房屋降价、自己无力继续支付款项、政府限制无法履行合同等理由要求退房
1、交付的商品房不符合交付条件
在商品房交付过程中，买受人首先提出的就是该商品房是否符合交付条件。包括是否符合法定交付条件和约定交付条件。
A、法定交付条件
法定交付条件即相关法律法规规定的交付条件 ，目前司法实践认为符合法定交付条件的为有①建设工程施工经竣工验收备案表，并取得建设工程竣工验收备案证明。②取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件。
违约责任承担
因此买受人会在交接商品房时要求开发商出具相关政府部门出具的证明文件，以此来确认是否符合法定交付条件。法定交付条件不具备，开发商除要承担行政责任，还需向买受人承担民事责任。即对于买受人来说，未达到商品房交付法定交付条件的，买受人可拒绝接收商品房，由此所产生的法律后果由开发商承担，造成逾期交房的有权要求开发商承担相应的违约责任。在该违约责任中，便有买受人的退房权。
B、约定交付条件
在双方签订的《商品房买卖合同》中会对商品房的交付条件也作出约定，以《浙江省商品房买卖合同》为例，合同第九条就对各项交付条件作出约定。
若开发商未能将符合合同约定交付条件的房屋交付买受人的，开发商需承担合同约定的逾期交付责任，买受人据此有权退房。
问题：买卖合同约定的交付条件低于法定交付条件时，该约定是否有效？
目前司法实践中大多倾向于第一种意见，因此在开发商与买受人约定的交付条件低于法定条件时，开发商仍然注意要在合同约定的交付时间前使房屋符合法定的交付条件，否则就有可能承担逾期交付责任，买受人据此有权要求退房。
C、其他条件
第一，房屋装饰、设备、装修不符合约定要求的退房情形。
若上述房屋装饰、设备、装修确实不符合合同约定的，买受人的退房理由是否成立还需看合同的具体约定和法律的规定。如果双方签订的合同中并没有对该情形作出可以退房的约定的，那么买受人退房就不具有合同依据。我国也没有直接规定装饰、设备、装修不符合约定可以要求退房的相关规定，因此买受人要以此解除合同应根据是否符合法定的解除条件，即上述相关装饰、设备、装修不符合约定是否已造成买受人严重影响使用或开发商已根本性违约。否则买受人无权要求退房，但可以要求开发商承担赔偿损失等违约责任。
第二，开发商未提供商品房住宅两书而提出退房的情形
我国相关法律法规规定，房地产开发企业应当在住宅商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。否则买受人有权拒绝接受商品房，由此产生的延期交付责任由开发商承担。虽然买受人并不能直接以开发商未提供两书而要求退房，但在开发商承担的逾期交付责任中，买受人有权退房。
2、房屋存在严重质量问题。
在商品房交付过程中买受人所提的最多问题集中在房屋的质量问题。包括房屋漏水、空鼓、裂缝、门、窗密闭性差、变形等，虽然买受人并不一定据此要求退房，但是较多买受人会因其他原因，如因为房屋降价或本身不想要房子，而以质量问题作为提出事由要求退房。
从法律规定中可确定为，当业主所提出的房屋质量问题，为房屋主体结构质量经核验确属不合格；房屋质量问题严重影响正常居住使用（或者说不能实现合同目的）；或者屋面、墙面、地面等部位发生质量问题经两次修理仍不能正常使用的；符合上述其中任一项的，买受人有权退房。
若买受人提出的质量问题，是一般性的渗漏、裂缝等轻微瑕疵质量问题，并不属于上述几种情形的，业主无权要求退房，但开发商需要承担保修责任，并且修复费用及修复期间造成的其他损失由开发商承担。
具体质量问题是否构成退房理由基本上都需要经过相关质量检测部门的检验，因此开发商在面对客户提出的质量问题时应对自身项目质量作出评估，若存在较大质量问题的建议质量检测前与客户协商解决。
3、房屋及周边环境严重不符合楼书、广告的宣传、承诺
总结提出的此类问题，主要有：实际容积率、绿地率不符合承诺，周边环境存在变化（如原先宣传资料显示是绿地的，实际建成后发现周边为房屋）、绿化庭院面积缩水、房屋户型不符合同约定或楼书等宣传资料、外立面外观产生较大色差，承诺的配套设施（如小区的游泳池、网球场等）未建设，等等。
4、因政府限制、降价等原因提出的退房情形
国家为控制房价，出台了相关政策，包括限购、限贷等。开发企业为响应调控政策，在一定程度上也采取了降价销售的策略。部分买受人会因为限贷无法支付房款，或者因降价认为自己的房产总值缩水而要求退房。那么该情况下是否也能退房？
A、因政府限制要求退房
房地产市场受国家调控政策影响较大，同时国家对房地产的调控政策也较为频繁，因此双方在履行商品房买卖合同时势必也会受到国家调控政策的影响。
很多买受人会因为国家政策变化导致的市场环境变化、无力支付增加的首付款、不同意提高的利率等原因要求退房。在商品房买卖合同对此并无约定的情况下，我们就需要确认买受人是否有权退房。
提出退房要求的买受人认为，受限贷、限购、禁购等调控政策的直接影响，合同确实无法履行的，属于不可抗力，有权解除合同。也有认为限贷、限购、禁购等调控政策应是不可归责于当事人双方的事由，属情势变更，亦有权解除合同。
司法实践对此也意见不一，目前倾向性意见认为，如果纯粹受到了限贷、限购、禁购等调控政策的直接影响，且因该影响导致合同确实无法履行的，双方对此事先也未约定其他处理方式的，可以解除合同。如买受人因为调控政策影响导致首付款增加，其举证能证明确实无法支付增加的首付款并不能办理按揭贷款，双方合同中也没有约定其他处理方式，买受人可以解除合同。
B、因房屋降价要求退房
在房屋交付时，买受人会因为房屋降价、房产总值缩水，或房产未有增值而拒绝接收房屋，甚至要求退房。该类情形下除非双方合同约定可以退房，买受人是无权要求退房的。但是本文提出此种情形是因为，实践中很多买受人会据此要求退房，在无法以该理由成功退房的情形下，买受人会转而在交付过程中寻找房屋的各项问题以期达到退房的目的。如买受人会以上文描述的交付条件、质量等问题要求退房。因此开发商在项目销售时，应谨慎考虑降价风险，做好风险评估和防范。
总结 没有理由一样可以退 专业处理广东省一线城市购房定金 不成功不收费 18026526134张汉能律师