编按： 研究房市超过30年的权威房产教授张金鹗，长年关心台湾囤房、炒房不合理的现象，出版新书《居住正义》，希望提醒大家找回居住正义，才能打造「住者适其屋」的理想境界。
居住正义是一条漫长的路，必须坚持理想、务实作法、尊重专业的向前行，虽然无法短期内完成，但必须要一棒接一棒地走下去；若政治人物无法体会，只要政党轮替就要打掉重练，那么居住正义只会陷入恶性循环。
一项政策推动，我偏向主张棒子与胡萝卜要并行，只要 *** 在推动房地产的改革时，把自住当核心，并明确订出保障自住标准（比如2 户以下且设籍），针对非自住或买大面积豪宅的富人订出较高标准，课征相对较高的税赋与贷款成本，如此才能达到相对公平。
前面提到，台湾房地产主要是以民间市场提供为主，因此， *** 的角色除了订定游戏规则外，其他的就交由市场，而不是让 *** 自己跳进去市场变成供给者。因此，第三是 *** 除健全房屋买卖市场外，更应加强健全租屋市场，保障房东与房客，避免房屋空置浪费资源。最后，如果民众在正常的管道与市场都租不到房子，再由 *** 直接介入提供住宅。换言之，当市场失灵时，如弱势族群或老年人租不到房子时，就要由 *** 来出面介入安排。
换句话说，当有单亲、老人、残障族群有钱也租不到房子时， *** 就得提供只租不售房屋，如社会住宅。若能完成以上四点，我们的身边或许就不会出现拼房、赌房的年轻人，将一辈子的赌注都放在房地产上。当然我们也不会有一群人背了房贷后，却变成动弹不得的「屋奴」，终其一生省吃俭用就是为了付清房贷。如此我们的社会、经济、生活、政商等不再被高房价所绑架，不会形成一股恶性循环。
我期待，台湾人民只要努力工作一段时间，就能顺利买到适当品质的房子；若是短期内买不起，应该也有租得起品质也不错的房子。而 *** 更要提供购屋与租屋的定型化契约保障以及租买资讯透明化，避免房价与房租被哄抬炒作，保障民众租买的安心与居住的放心。
除此之外，我们不能只以遮风避雨的基本住房为标准，要将「住好房」当成进一步追求的标准。也因此，民众买屋时不只要注意价钱，更要民众把居住安全及品质放第一，除了挑有信誉的建商及完善的物业管理社区外，渐渐地让不好的建商自然淘汰；一方面 *** 也要建立一套奖优惩劣的制度，让良币驱逐劣币。
事实上，房地产由高峰反转之时，民众一定要有自觉，2016 年是房地合一交易税制的开始，也是房屋及土地持有税赋合理调整的开始，这是台湾住房税制结构性改变的起点。
如果可以从现在做改变，房屋不再是投资炒作的工具，把买房子当成利人利己的事，比如买好建商房子，鼓励好建商出头；若无法利人利己，至少也不要损人不利己，认为不合理的房价就不要买。如此，将能慢慢达到居住正义的理想目标。
居住正义是一条漫长的路，它没有捷径，也无法一蹴可几，重要的是要满足最大多数人甚至是弱势为主的利益，即所谓的「利人」；然而也不可能忽略了自己个人或是少数人的利益，即所谓「利己」的需求。如果利人与利己发生冲突时，显然利人是顾及大多数人的利益，应该被优先选择，如此才算是达成居住正义的理想境界。
在「利人、利己」四大象限中（见图6-1），又以「利人利己」（大家都有利）的政策为首要目标，包括兴建以弱势为主的社会住宅；推动优良建商的评选，购买优良建商的产品，让良币逐劣币；捐赠社福机构式的以房养老模式，让只有一屋的老年人能安养天年；爱心房东及空屋有效利用。
其次，才是「利人不利己」（大多数人有利，少数人不利）的政策，包括豪宅税、房地合一税及囤房税等，这些政策适度解决不公平的不动产税赋困境，因有利多数民众，只影响少数多屋族，是为利人不利己。
而「损人利己」（少数人有利，但大多数人不利）的政策，就是这一波房市写照，比如跟着投资客炒房，将台湾房价炒到最高点后，让很多年轻人及平民百姓，只能「望屋兴叹」；再者如黑心建商或黑心房仲，只为了赚钱或赚佣金，却忽略别人的利益。
「损人不利己」（大家都不利）的政策在推动居住正义之路上会造成最坏的情况，包括银行贷款给不良建商，在房价高点贷款给建商或投资客，自住客在房价高点买房，特别又是向投资客买房。自住客买房买在高点，不仅助涨房价同时又让投资客得利，最不明智。