现如今虽然项目操盘策略多种多样，但企业的经营仍需以现金流为核心。 基于房地产特性，现金流回正早于利润实现，因此单项目关于资金与利润的取舍永远都是一个动态平衡的过程。在现金流回正前，结合资金的情况，一定是保现金流安全为准，在现金流回正后，在公司整体稳健经营的情况下，一定是做足利润。
由此可见，项目定位本身无所谓现金流型与利润型，只是放在不同位置，不同时期，不同阶段。
目标 策划 / Part 1
通过集团下达的项目运营目标书，明确项目利润率、货值最大化、销售最快化、成本最优化等等指标，提高运营效率，制定承接集团战略目标的相应措施举措。
以目标为纲，目标引领是所有策划的开端，一切方法策略都是围绕目标来展开，有的放矢才能从容应对。
现金流 策划 / Part 2
现金流回正周期是项目IRR关键要素最核心之一，现金流的快速回正是实现项目投资收益最大化的有效路径，围绕现金流回正，尤其是自有资金快速回收的逻辑去规划项目现金流。通过杠杆撬动，投资更多的项目。
融资方面 ：融资一般由财务资金板块归口管理，其他条线的同事对于项目融资接触较少，最常见的两种融资模式为 前端融资、房地产开发贷款 。对于实际项目而言，融资方案应视具体情况、一事一议，通过内部精心筹划、外部提前接触相关金融机构，形成多种融资比选方案并经对比测算效益后，优选融资方案。
资金监管方面 ：（盘活监管）摸排预售资金监管政策，争取无监管，或者可以采取置换其他方式盘活监管资金。
资金支 出方面 ：（用足下游资源）支出是控制出来的，控制越早越好，尤其是大额工程支出要提前考虑。通过招标要求明确垫支的时间周期，竞争垫支后的工程成本。同时在有条件的情况下还可以考虑供应链融资放入总包条款。同时对于三费支出也可以提前考虑支付比例，在现金流回正钱尽可能控制支出。
分期 策划 / Part 3
1、基于 税收策划 下的交付分期：
分期策划是税收筹划最科学的手段。对于大项目尤其是分地块分期开发的项目，分期策划尤其重要，根据产品形态，面积段合理划分工规证，灵活运用地方政策和突破工规证条件。便于后期交付策划，灵活交付。一方面对于上市公司财报可以灵活应对交付统筹，同时应对税收筹划需求。一般原则：一个国土证一个规划证。国土证能切割最好，一方面便于融资，一方面便于规划验收。相邻地块没有道路分割考虑整体规划的情况下，在开发节奏允许情况下，尽量采用合宗再分宗。及时不合宗，也要尽可能考虑重新分割规划证。一个规划证内普通住宅和非普通住宅的关系要搭配。避免一个规划证全是别墅等非普通住宅。
2、基于 产销匹配 下的供货分期：
交付分期确定后根据产销匹配进行供货与销售批次划分。在确定示范区位置与大小的前提下，对货量区首先营销根据产品与规划，结合目标合理进行推盘节奏的划分，与生产条线充分交圈。反馈工程实施存在的问题与难点。在这里要重点说明一点， 针对营销提出的需求，相关部门首先不是反对，而是充分的论证从技术上实施的可行性与代价。最后反过来是决策投入与产出价值关系。决策是不第一时间不经过论证而直接被相关条线否掉。要培养全员营销意识。营销在推售策略上要充分结合经营目标与内部卡位要求，现金流回正要求。在根据充分的市场调研来确定推售的批次与价格。最终形成整盘推售计划、项目整盘价格规划【定价策略，销售绑定策略（车位绑定住宅销售）】
3、基于 合约规划 下的标段划分：内部合约分判标准，尤其是总包分判要求对项目标段划分具有管控和指导意义，一般按不超过15万平米一个标段划分，总包招标适用“兼投不兼中”原则。考虑总包的综合实力以及后期工程管控，分标段以不同总包单位实施。
计划 策划 / Part 4
1、示范区策划：示范区选择的位置，大小，标准化复制情况，示范区建设计划，示范区品质策划。
2、货量区策划与工程策划：结合产销匹配销售批次划分，最终明确货量区分批开工范围，时间，关键路线，充分结合场地条件与标段划分等前提条件。从分段施工组织上明确工程分步实施的管控要点。
3、报批报建策划：报批最为关键，方案批复要上几个会，开会的频率是多久一次。专家会专家是抽取还是制定，专家有哪些。规委会是由谁主持，多久开一次。同期有哪些项目一起报规。主管规划的领导是技术型还是管理型，针对不同类型的领导的喜好。梳理出规划报规要点。同时全面梳理当地办事流程，主要手续前后关系，梳理出报建关键路线图。
（报批报建路线图）
4、开盘前计划策划：充分交圈、穿插提效，早起跑、串改并逻辑。