第1个回答 2016-01-18
买卖合同无效，也存在所有权转移的问题。 因为下家可能已经把房屋再次转让，且该次转让的相对方是善意第三人，则后面的行为可能会受到法律保护。这样产权就变第三方了。
青旅系共青团省委员会（以下简称团省委）下属全民所有制企业，注册资金375万元均由团省委出资。2008年11月28日，青旅作为卖方、林某和陈某作为买方签订《房地产买卖合同》，约定，林某、陈某购买的房地产为本合同规定的土地上的一层商铺及二至九层全部楼房。该房地产的房价款总额为1010万元。
后双方发生纠纷。2009年9月，林某、陈某向兰州仲裁委员会申请仲裁，请求青旅履行合同，交付房产并办理过户手续。青旅提出了反申请，要求确认《房地产买卖合同》无效。2010年10月15日，经仲裁庭主持调解，三方当事人最终达成如下调解协议：青旅同意出卖房屋，但价款变更为1270万元。2010年10月28日，青旅收到林某、陈某向其支付的购房款960万元整，但并未将房屋产权手续转移至林某、陈某名下。2010年11月26日，林某、陈某向法院提出强制执行申请，2011年1月13日，省纪律检查委员会第一监察室以防止国有资产流失为由，致函要求法院暂中止执行。2012年6月7日，法院裁定被执行人青旅为全民性质的国有企业，所涉房屋系国有资产，为维护公共利益，防止国有资产的流失，裁定对兰州仲裁委员会调解书不予执行。
此后，青旅起诉称，甘肃青旅系团省委下属全民所有制企业。其签订《房地产买卖合同》，约定转让案涉房产。但由于该转让未征得上级主管单位团省委的同意，未经集体讨论决定，也未对转让标的物进评估，未在依法设立的产权交易机构公开交易，转让价格明显低于市场价格。该合同应系无效合同。故请求：1、依法确认《房地产买卖合同》无效；2、依法判令林某、陈某返还案涉房产，并支付占用期间的房屋使用费；
林某、陈某辩称，（一）甘肃青旅已丧失诉权，不应由法院再进行审理。仲裁调解书未经法定程序撤销前，另行作出实体处理会造成法律关系上的混乱；甘肃青旅起诉所依据的是《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十三条第四款之规定，但该规定针对的是仲裁裁决而非仲裁调解书，两者外延与内涵均不同。（二）双方所涉房屋买卖关系已经50号调解书予以确认，房屋买卖合同已消灭，不存在确认无效的问题。（四）确认合同无效的法律依据不足。
一审法院认为：本案争议焦点为《房地产买卖合同》是否为有效合同。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”。所谓效力性强制性规定，指法律及行政法规明确规定违反了禁止性规定将导致合同无效或者合同不成立的规范；或者虽然法律及行政法规没有明确规定违反这些禁止性规范后将导致合同无效或者不成立，但如果违反了禁止性规范的合同继续履行，将损害国家利益、社会公共利益和第三人重大利益的规范。青旅作为团省委下属的全民所有制企业，注册资金375万元均由团省委出资，其所有的财产属于国有资产。《全民所有制工业企业转换经营机制条例》第十五条规定，企业处置固定资产，应当依照国家规定进行评估。《企业国有资产监督管理暂行条例》第六条规定，国有资产监督管理机构根据授权，依法履行出资人职责，依法对企业国有资产进行监督管理。《中华人民共和国企业国有资产法》笫五十四条规定，国有资产转让应当遵循等价有偿和公开、公平、公正的原则。除按照国家规定可以直接协议转让的以外，国有资产转让应在依法设立的产权交易场所公开进行。转让方应当如实披露有关信息，征集受让方；征集产生的受让方为两个以上的，转让应当采用公开竞价的交易方式。第五十五条规定，国有资产转让应当以依法评估的、经履行出资人职责的机构认可或者由履行出资人职责的机构报经本级人民政府核准的价格为依据，合理确定最低转让价格。这些规定旨在规范对国有资产的监管，加强对国有资产的保护。若违反上述规定的合同继续有效，将会助长违法转让国有资产行为的发生，与《中华人民共和国企业国有资产法》巩固和发展国有经济，加强对国有资产的保护，发挥国有经济在国民经济中的主导作用的立法目的相悖；若违反上述规定的合同继续有效，极可能因为弃置程序而人为因素增多，造成国有资产流失，进而损害国家利益和社会公共利益。因此，上述规定为效力性强制性规定，而非管理性规定，违反这些规定的合同无效。本案中，青旅在未履行报批、评估、披露、公示等法定转让程序的情况下，即与林某、陈某签订《房地产买卖合同》，违反了法律与行政法规的效力性强制性规定，因此，《房地产买卖合同》依法应确认为无效合同，双方转让国有资产的行为因合同无效自始没有法律约束力。青旅未按相关法律、行政法规规定履行法定转让程序，对合同无效的后果应承担相应的过错责任，同时林某、陈某在合同签订过程中也未尽到必要的注意义务，亦应承担一定的过错责任。《房地产买卖合同》被确认无效，按照《中华人民共和国合同法》第五十八条的相关规定，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。在合同签订过程中，由于双方当事人均未尽到必要的义务，双方均有过错，双方当事人因合同无效而出现的损失应当各自承担，即林某、陈某依法应向青旅返还其所占有、使用的房屋并承担购房款的利息损失，青旅应返还已收到的购房款并承担林某、陈某占用房屋期间的租赁费损失。另根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十三条之规定，仲裁裁决被人民法院裁定不予执行的，当事人可以根据双方达成的书面仲裁协议重新申请仲裁，也可以向人民法院起诉；同时50号调解书中载明：“本调解书与裁决书具有同等法律效力，自仲裁当事人收到本调解书之日发生法律效力。”故仲裁调解书被人民法院裁定不予执行的，同样适用民诉法的规定，据此，林某、陈某认为青旅已丧失诉权，人民法院不应审理本案的理由不能成立。同时仲裁委出具的《仲裁调解书》是基于《房地产买卖合同》而产生，是对《房地产买卖合同》中具体履行事项的进一步明确，不能因此而认定《房地产买卖合同》已归于消灭，因此林某、陈某认为房屋买卖关系已经仲裁委员会调解书确认，房屋买卖合同已归于消灭的理由不能成立。综上，一审法院作出判决：一、《房地产买卖合同》无效；二、林某、陈某于判决生效后20日内向青旅返还房产；三、青旅于判决生效后20日内向林某、陈某返还已付购房款960万元；四、驳回青旅的其他诉讼请求。
高院二审判决结果：驳回上诉，维持原判。
最高院再审：
再审查明：1、《房地产买卖合同》中约定，青旅所拥有的该房地产其产权无任何限定条件。该房地产不存在法律、法规规定禁止出售的其他情形。2、一审卷宗中青旅《关于出售房产的函》，同意有条件出卖房屋，价款变更为2058万元。团省委在上面盖章同意。但后来，又进行了撤销废除。
本院认为，本案的争议焦点为：一、甘肃青旅是否享有提起本案诉讼的权利；二、《房地产买卖合同》的效力。
关于青旅是否享有提起本案诉讼的权利。本院认为，一审法院于2012年6月7日作出的（2012）兰法执字第143号民事裁定，系发生法律效力的裁定，在该裁定未依法被撤销前，对双方当事人具有法律拘束力。根据《中华人民共和国仲裁法》第九条第二款规定，裁决被人民法院依法裁定撤销或者不予执行的，当事人就该纠纷可以根据双方重新达成的仲裁协议申请仲裁，也可以向人民法院起诉。在强制执行力上，仲裁调解书与仲裁裁决书具有同等的法律效力。故仲裁调解书被人民法院裁定不予执行的，亦应适用上述规定，赋予当事人根据协议重新申请仲裁或向人民法院起诉的权利。原审判决认定青旅享有提起本案诉讼的权利，并无不当。
关于《房地产买卖合同》的效力问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。《全民所有制工业企业转换经营机制条例》、《国有资产评估管理办法》以及《企业国有资产监督管理暂行条例》中关于国有资产转让应当进行评估、批准等程序的规定，系对履行出资人职责的机构及相关人员行为的规范，是法律对国有资产管理者课以的义务，要求管理者审慎地履行自己的职责，上述规定均属规范内部程序的管理性规定，而非效力性强制性规定，不应影响国有企业与第三人签订合同的效力。本案中，根据甘肃省人民政府国有资产监督管理委员会向二审法院出具的《省政府国资委关于甘肃青旅大厦产权问题的复函》，案涉资产由团省委作为主管部门承担保值增值责任。根据本院再审查明的事实，团省委曾向林某、陈某发函同意该项资产处置。对于案涉资产转让是否损害社会公共利益。本院认为，国有资产转让是国有企业经营权的体现。作为资产的管理者，有责任对资产保值增值，但亦应承担市场经营的风险。《中华人民共和国物权法》第三条规定，国家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。在市场经济条件下，国有企业参与市场交易与其他市场主体地位平等，其资产利益不能等同于社会公共利益。此外，青旅亦未提供证据证明房地产转让双方存在恶意串通损害国有资产权益的情形。相反，从本院再审查明的事实看，首先，《房地产买卖合同》第九条明确约定，案涉房产产权无任何限定条件，亦不存在法律、法规规定禁止出售的其他情形。其次，青旅在仲裁中即提出确认《房地产买卖合同》无效的反请求，但在仲裁达成调解协议时，并未提出案涉房产转让未经评估、批准等问题。第三，50号调解书作出后，青旅和团省委又先后向林某、陈某发函，要求提高价款，亦未主张案涉房产不能转让。
青旅提出，案涉房产共九层，其中第九层为加盖，属于违法建筑，买卖违章建筑的合同应为无效。本院认为，首先，案涉房产其他部分系合法建筑，加盖部分违法不应导致全部合同无效。其次，买卖违法建筑物的合同并非绝对无效。根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。本案中，双方在《房地产买卖合同》及其后的50号调解书中，均明确加盖部分已经过行政处罚，城乡规划主管部门并未要求限期拆除，该加盖部分应属于“尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的”保留使用建筑物，亦不应因此认定买卖合同无效。
综上，本院认为，案涉《房地产买卖合同》为双方真实意思表示，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，应为合法有效。双方应本着诚实信用原则严格履行各自的合同义务，林某和陈某占用案涉房产不属于无权占有，青旅要求林某和陈某返还案涉房产无法律依据。关于支付占用期间的房屋使用费问题。《房地产买卖合同》第七条约定，林某、陈某认可现有的房屋租赁使用人甘肃省生殖保健院使用的范围，合同约定的房产买卖后由甘肃省生殖保健院继续按照上述范围使用。从上述约定看，房产的交付时间应为《房地产买卖合同》签订时。也即青旅是按照合同约定交付房产，现合同合法有效，青旅交付房产的行为系履行合同的行为，故青旅要求支付占用期间的房屋使用费无法律依据。
综上，本院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销一审和二审民事判决；
二、驳回青旅的诉讼请求。