第1个回答 2011-10-24
从不能收回的大额投资上做文章，从社会需求的高度选择战略目标，制定项目规划，迅速招商。不了解具体情况，只能给你这些建议。将我对市场的判断发给你，希望对你有帮助。 中国房地产企业发展战略分析 在企业的发展过程中，战术上出现问题一般情况下不会造成太大的损失，调整起来也相对容易。而战略上出现问题，可能会导致企业错过发展机遇，投资方向失误等重大损失，所以企业一定要重视发展战略问题。企业发展战略简单讲就是站在社会的高度，综合分析影响市场需求的因素后，制定的企业方向和发展目标。 下面我列举几个目前影响房地产市场的主要因素: 因素1： 2009年全国商品房总成交量66369万平方米，按每套商品房八十平方米计算，约830万套。其中，有多少是以投资和炒房为目的成交的，随着国家打击炒房政策的陆续出台，特别是即将出台的物业税政策，如果这一部分购买力当水分挤掉，真正以居住为目的的购买力还能剩下多少。 因素2： 2011年国家推出政策房包括经适房，廉租房等580万套，2011年将再投资1.5万亿，建设1000万套，随着中国国力的增强及国家扩大内需的需要，后期有没有再加大开发力度的可能，对中国的房地产市场会造成多大影响。 因素3： 在中国百分之八十的城镇人口买不起房子是个现实问题，中国作为社会主义国家政府绝对不会漠视这种现象的长期存在，政府一定会解决这个为题。我们要分析的是解决的速度和范围，以及可能对房地产市场的影响。 因素4: 现行的房地产调控政策，已经对炒房和投资等市场需求产生影响。现在我们将物业税政策也列入参考因素。参考发达国家的物业税政策，例如：美国实行地区差额税率，税率是总房款的5--0.27% 。结合中国的实际国情，还要考虑到低收入人群的负担能力，房产调控的作用，拉动内需等因素，综合分析中国的物业税政策，采用差额累进税率的可能比较大，那么最高税率可能高于5% ，最低税率可能大大低于0.27% 。 因素5： 2011年对660多个城市统计显示，连续6个月电表读数为零的空房率高达6540万套，足够两亿人居住。国家会不会让一方面大批人买不起房子，另一方面大量住房闲置的局面长期存在，中国社科院出版的蓝皮书中指出，中国房地产泡沫超过50%绝不是没有依据的。 这些因素对中国的房地产市场走向会产生多大影响，何时产生影响，我们无法准确判断，但是，我们必须分析这些因素，为企业制定发展战略提供参考依据。 为了更客观的分析这些因素，我们必须站在社会责任的高度来思考。中国是社会主义国家执政党是共产党，共产党是人民的党代表人民利益，虽然一些腐败现象与共产党全心全意为人民的宗旨相违背，但是，总的来说政府还是代表着人民的利益的，随着共产党员整体素质和修养的提高，全心全意为人服务的宗旨一定会体现得更加完美，在中国不能考验共产党的高尚特别是解决民生问题的决心。 一 政府一定会持续开发，甚至主导以安居 自住为需求的房地产市场，直至房价的理性回归。 1 解决老百姓的住房问题，是当前中国政府面临的主要民生问题之一，80%的城镇人口买不起房子已经成为严重的现实问题，中央政府已经开始将这一问题的解决情况与地方政府的政绩考核，用地政策等相挂钩，所以各级地方政府会积极响应。 2 推行这一政策，对各级政府的财政收入影响不大。 首先，中国人在消费观念上更倾向于购买经适房，将房租当月供，将来会留下自己的房子，经适房的需求量会远远大于廉租房，政府开发经适房的投入最终会由消费者买单，可以很快收回，同时还带动了税收收入。 其次，政府可以零利润开发，在土地价格不变的情况下，在房价中挤出开发商的利润就可以使房价大幅降低，对地方政府的财政收入不会有太大影响，后期随着物业税收入在地方财政收入中比例的加大，及土地出让金用于市政工程的专款专用，地方政府在保证形象工程建设，保证财政收入的同时，将会不断降低土地价格，拉动房价的理性回归。 二 在中国推行物业税势在必行 1 是保证地方政府财政收入平稳充裕的重要税收来源。例如：美国州以下地方政府曾经80%的税收来源于物业税税收，虽然现在比例降到70%，但是20年来总税额增加了五倍。而中国地方政府的财政收入主要来源是土地出让金，占总税收的比例也在70--80%，不但收入不稳定还带来一系列社会问题。目前在中国已经具备了开征物业税的条件，只要在税率的制定上兼顾到低收入人群的应税能力，推行物业税是完全可行的。 2 是调控住房分配，抑制投资炒房的必要手段。 住房是生活必需品，不能成为投资炒作的赚钱工具，否则，就会向热钱炒作葱 姜 蒜一样，会带来民生问题。而税收政策无疑是调控住房分配打击投资炒房的最有效手段。 三 房地产市场未来的局面 1 现行的购房贷款政策，遗产税政策，二手房交易税政策等，已经开始影响个人投资资金向房地产市场的投入，国家正在酝酿实施的物业税政策将会进一步产生影响。 2009年全国商品房总成交套数约830万套，如果将投资炒房部分的成交量当成水分挤出，以自住为实际需求的成交量还能剩下多少我们无法准确判断，但是我们知道2011年660多个城市的空房就高达6540万套，是2009年总成交量的7.9倍。可以肯定投资炒房所占的比例很大，投资是为了赚钱，在国家调控政策下如果投资房地产的钱不好赚，这部分资金必然流向其他方向，只能剩下真实的需求。根据国家统计显示，近期商品房成交量已经比去年同期下降了46% 。 2 政府2011年将投资1.5亿，建设1000万套政策房，按城镇人口6.4亿，政策覆盖范围80% ，每个家庭3口人计算，将解决6%的城市人口居住为题，如果政府持续投资建设，一定会直接拉低住房价格，同时使大量购房人放弃购买商品房而转向购买政策房。2011年政策房的建设量已经超过了2009年的商品房总成交量，在国家政策的内挤外压下，与政府平行开发的房地产项目将会陷入滞销的泥潭，房地产企业将会面临巨大的经济损失。 3 在住房降价和物业税的沉重负担下，现存的6540万套空房会走向哪里，如果30%选择卖出就会有1962万套商品房涌入市场，如果全部涌入市场可以解决2亿人的居住为题，按2009年的商品房成交量，可以满足8年的市场需求。 四 在这样的市场背景下，房地产企业需要站在企业发展战略的高度，合理制定应对方案，提前处置和摆脱危险项目。 任何商品的市场都是发展变化的 ，房地产市场也一样，不会永远是盖了房子就能买的市场环境。目前78家央企已经开始有序退市，部分房地产企业开始兼并重组，高危险项目房地产公司开始退地。那么房地产企业该如何应对呢。 1 建筑企业要厉兵秣马，尽可能与政府接轨，准备分享1,5万亿的政策房蛋糕。 2 房地产开发企业尽可能和政府开发方向脱轨，将与政府平行开发的待建，在建，待售项目的规模，控制在企业的安全红线范围以内。 五 房地产企业新的发展战略方向 目标人群----政府开发的政策房覆盖范围以外的中高收入人群。市场需求是： 1 改善生活质量，提高住房标准的中高档住宅小区。 2 旅游，度假，养生地产。 3 政府支持的旧村改造项目。 六 在企业发展战略转型期，新机遇必然面临新挑战。 1 如果企业选择与政府合作，共同开发政策房，过低的开发利润会严重影响企业的发展速度。想保证企业的发展速度，就必须寻找新的开发方向。 1 面临发展战略转型的不是几个企业，而是整个中国房地产业，前期僧多粥少的局面一定会出现，竞争将会非常激烈，淘汰不可避免。 2 企业要在激烈的市场竞争中求生存求发展，对开发项目必须有准确的市场定位，根据目标人群的消费要求，选择规划建设出更符合中高收入人群消费要求的环境 配套 户型，才能使企业在发展中处于优势地位。很不错哦，你可以试下
kclemmrdit84084208322011-10-24 9:38:32