第3个回答 2012-10-14
我是刚经历过卖二手房的卖方，很多网络信息都是说买方如何防范风险，却很少提及卖方如何防范风险。在此，我做为卖方说一说卖方的风险。
在整个交易过程中福州的二手房的交易流程基本如下：1、在中介签买卖合同------2、买方去银行贷款，并将首付款冻结在银行———3、银行审批通过后双方去房管局办理产权过户手续-------4、产权取得后买方将产抵押给银行，银行经双方再次签字后放款------5、卖方收取房款，但需留物业、户口等交接保证金给中介------6、交接完毕后，买方签字后中介退还保证金于卖方。
以上流程似乎公正合理，其实卖方是立于一个非常被动的地位。说明如下：
1、在流程的第一步，在中介签署合同时，通常买方虽然交了定金10万做为保证金，但是在进入贷款审批时，买方交纳的所有金额（房款和中介费）是扣除定金10万元的。也就是说买方对后期履行签字手续以使卖方顺利取得房款方面是没有一分的履约保证金的，而卖方是有2万元保证金在中介，即使你做完交接手续，能否取得2万元保证金却完成受制于买方。所以卖方在签署合同时一定要注意双方权利义务的平等。要求买方也应有扣除房款和中介费后与卖方同等金额的保证金交付于中介处，做为双方不合理履行合同规定的保证金。此次交易过程中买方肆无忌惮无视合同，多次违约，但中介和卖方除非走法律程序，否则对买方无一点牵制，极为被动。
2、银行冻结首付，并审批货款这一步，也是漏洞重重，对卖方极为不利。银行虽然审批通过，但真正放款是要在产权已过户给买方后，并交给银行抵押后银行才放贷。且首付款还需买方签字解冻才能支付给卖方。本次交易过程中，自从产权过户到买方后，买方开始一系列无理行为：要求房屋先清空（按合同约定买方继续履行完毕租赁合同），要求已交给中介的中介费退还买方，在以上两条要求满足的情况下才去银行办理解冻的手续。虽然经银行、中介、卖方多次催促均避尔不见。
最终的解决，我们经咨询律师后，律师给的建议是：因为钱是冻结在银行，风险是还小，先按买方的要求都做到后，试试买方是否去银行办理。如果还是不去，只能两个方法暴力或法力解决了。供看见此文章的人又遇见类似问题的人参考。
3、进入房屋交接程序后，又是卖方极为被动，因为卖方有2万保证金在中介，而买方却没有任何金额保证金，且已持有了房屋产权。
在交接过程中，我们是1万元物业（水、电、土地证等）保证金，1万元的户口保证金。在我们物业交接仅剩水交接一项时，买方又玩起了失踪，即使我们将水费差额交纳给中介，他也以各种理由不出现，以达到拒绝在物业交接单上签字的目的。当我们进行户口迁移，要求卖方到场，当他了解了福州公安户口落户政策时（只要他持有产权，就能落户，无需卖方户口迁出），更是拒绝到场，并扬言如果我们三天内不去迁移户口，他要到中介去要回1万元我们不履约的户口保证金，他认为这1万元应奖励给买方。
以上种种，后来卖房者以此为鉴。