第3个回答 2013-09-01
签订二手房交易合同主要有如下几个步骤，第一步是选好中介后，买方或卖方单独与中介签订代购合同或代售合同，或者三方同时签订居间合同；第二步是买卖双方正式签定买卖合同。期间，买方或卖方可能会在中介组织下签订贷款合同、担保合同、评估合同或在委托合同、居间合同、买卖合同中写明类似合同条款，以便二手房交易能顺利进行，直到房屋、款项交割完成。
为顺利签约，同时避免交易风险，每一份合同或法律文件的签署，基本上划分为三个操作环节，分别是签约前、签约中和签约后，现就每个环节的具体操作方法和注意事项说明如下。
（一）合同签订前1、评估自身需求：买卖双方、中介方一定要清楚自己在合同中所处的地位及各自合同目的，以便维护自身利益的同时促成交易。
（1）买方一定要分清购房目的是自己居住还是用来投资，准备买什么样的房，以什么样的价位和方式付款。
（2）
卖方一定要分清售房目的是炒房套现还是置业升级，能接受什么样的价位和付款方式。
（3）
中介一定要分清合同目的是代理一方买房、卖房，还是中间提供居间服务和延伸服务。
2、进行信息批露：交易各方一定要向他方批露自己交易信息，并主动询问对方的交易信息，以便对合同要素进行充分考虑后，拟订合同条款。
上述信息主要包括交易各方的主体资格信息、身份信息、联络信息、供需信息、服务内容、价款费用和合同标的等等，例如中介方在其经营场所公布房屋信息，包含房屋基本情况（包括坐落、面积、建筑物状况、价格等）、产权状况、房屋权利瑕疵或限制情况（如是否抵押、查封、出租）等等。
3、考察交易对象：这里主要是搞清对方当事人和中介的单位名称、经办人员姓名、通信地址、联系方式、营业范围、资格资质、签约权限等等，以免出现交易欺诈；必要时请专业律师协助调查。
4、调查合同标的：这里主要是查明交易房屋的位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备等；查明房屋产权归属，是否为夫妻共同财产，或者是否为其他人所共有；查明房屋出售是否有条件限制，是否存在抵押、查封或其他权利瑕疵的情况；查明房屋是否属于私搭乱建非法建筑；查明房屋的物业管理费用和其他交费情况；查明房屋的权属资料是否齐全；查明是否附送设备和装修等等。
5、准备签约资料：
（1）
买方应备资料有：自然人应准备身份证或护照，未成年人应准备户口簿或出生证明，企业应提供营业执照，政府机关应提供政府批文。
（2）
卖方应备资料有：自然人应准备身份证或护照，未成年人应准备户口簿或出生证明，企业应提供营业执照，政府机关应提供政府批文。房屋买卖合同或合法取得房屋证明，房地产证，购房发票、收据，水、电、费单据、物业管理合同等等。
（3）
中介方应备资料：营业执照、经纪业务备案证明，经纪人资格证书、身份证，收费标准等等。
以上资料有原件的提供原件，没有原件的提供复印件。以上各方有委托代理人的，须提供经公证的授权委托书及代理人身份证明。买方如是境外人士，所提供的公证材料是外文的需到翻译公司翻译，境外人士提供的有些材料如授权委托书、合同等必须经境内、外机构公证、认证后方为有效。
（二）合同签订中1、核实签约各方主体身份、签约权限，审验各方签约主体资格。
2、审查合同条款，对合同条款进行详细的了解和询问，据理力争，同时注意谈判气氛，必要时请专业律师协助，进行合同谈判、条款修改、签约等等。
3、审查合同价款：这里主要是查明合同价款的构成，必要时应列明详细清单，例如房屋价款、佣金、税费的多少及其支付方式、支付条件等等；查明是否需要办理银行按揭贷款以及银行贷款和资金监管方式；查明定金、诚意金、保证金的多少及其支付方式、支付条件、退还方式、退还条件；查明合同尾款的履行期限、地点和方式；查明未列入合同价款、费用的承担方式和上限、下限；查明因市场变化带来的交易价格波动防范措施。需要特别指出的是，如果有附属设施一起交易的，也应该明确价款。对于中介佣金应该明确委托价格、佣金数额，并有必要对交易失败后的佣金退还做出约定。
4、审查房屋验收、交接方式：这里主要是查明房屋的交付时间、交付条件；查明房产手续是否齐备，以便办理产权过户手续。一般来讲，交房时要注意对房屋及其附属设施、设备、装修及附赠家电、家私等事项一并进行验收，并且要注意下水道是否堵塞，墙面是否渗水等房屋质量问题。建议在合同中明确附送设备设施的数量和品牌，抑或采用图像资料作为合同附件。“房屋交付”条款中一定要注明水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接年月日，以及卖方户口迁移时间和方式及违约责任。鉴于户口一般无法强制迁出，买方对户口迁出延迟问题应当采取慎重态度，必要时请律师在违约责任方面下点工夫。。
5、预设违约补救措施：这里主要是写明合同将会出现哪些违约情形，如何补救，如何承担违约责任等等；包括违约金、定金、赔偿金的计算标准与给付方式，免责事由等等；如果出现争议如何解决等等；合同的中止、终止、转让或解除等等。违约补救措施非常重要，可以有效降低和防范纠纷的发生，尽早解决各方纷争，但是从实践来看，其往往被交易各方所忽视。在二手房属于集资房、房改房、军产房或产权有限制、存在抵押、房地产证还没有拿到的情况下，全面设计违约责任条款显得尤为重要，一定要请律师把关、起草。
6、审查合同中数字大小写是否一致，文字有无歧义或笔误，如有立即改正。
7、审查签约各方在合同上的署名和日期是否真实，避免张冠李戴。
（三）合同签订后1、买方需交纳购房首付款或定金，切记此款应亲自交给卖主,并由卖主出具收据。中介或其他人代收的，一定要审查对方的委托授权书，确认对方是否有代收的权限，并索要收据。
2、索要对方联系方式，以便以后跟踪联系。
3、做好履约准备，并协助对方履约，如有问题，立即反馈、沟通，并尽量留下书面证据。
（1）付款方式一般分为双方自行交易，中介机构代收、代付，银行、交易中心、律师楼资金监管，其中委托第三方监管比较安全，能够适当降低交易各方法律风险。
（2）
如采取按揭购房或转按揭购房的方式进行交易，对没有申请到预期的贷款额度的解决方法要先前进行特别约定。否则，将有可能使交易各方陷入僵局，导致产生合同纠纷。
（3）
为避免事后发生纠纷，建议在签订合同时查明房屋是否拖欠水电费、物业管理费用、银行贷款等等，如有拖欠，应订立相关协议并在合同价款中予以考虑。
（4）
尽量避免与中介发生矛盾，在合同中一定要写明中介佣金的计算标准和支付条件。
4、履行期限、地点、方式：这里主要记载的是房屋、款项交付时间、交付期限、期间；交易各方履行合同的先后时间和顺序，以及互相配合、协助的方式、方法等等。