土地划拨改出让，有必要吗？

Question

在江西景德镇某个国企的两套房，只能对本企业职工买卖。目前房子的房产证都是我的名字，而土地证还是原来卖方的名字，我怕之后有什么问题就到国土局办理过户，但是首先要去一个土地评估公司出具一个评估报告，每套房500元。然后再集齐买卖双方的很多资料带着钱交给土地局，办理过户。两套房子的缴纳费用合计24000元左右。
1.今天碰见邻居说没必要过户，因为其他家都是划拨土地的，那我到底有没有必要去过户呢？过户就必须缴纳土地出让金。
2.做个土地评估报告每套房子要500，是不是贵了点。
3.土地出让金是根据土地评估报告来的，那我是否可以找到能把土地出让金压低的公司？

麻烦逐条回答下，谢谢！
2套房子应该都会出售，不知道土地证对出售会不会有影响。如果有人买我的房子，那我从我的上家直接过户给我的下家，这样行吗？

Answer 1

出让土地的出让金是很贵的、我赣州瑞金的。改出让的话出让金是 地皮的总价格的40%（目前还停办这个业务了）

出让的房子 第一可以贷款、第2 以后转卖 相对的价格都要比划拨的高

评估价格不算贵、差不多是这个行情

你要确认你要不要办出让、、

个人觉得不贷款。不转卖、就没必要、、、因为如果以后拆迁 都是一样补钱、、、

根据的你的补充问题、、、

1、如果是要卖、没必要交出让金、（因为你卖的话、出让金+过户费 算起来也不少了。
2、土地评估、差不多不是很贵、
3、可以直接从上家过户到你的下家。前提你的上家肯、（具体土地会不会有影响要去你当地的国土资源局询问、我们这边的是划拨土地目前不能过户、只要出让才可以）

Answer 2

土地政策很复杂，不懂的你都把人说糊涂了。你所说的房子就是我们过去说的“房改房”，土地使用性质是“划拨”。这种房子要上市交易（或者过户）必须补交土地出让金。至于土地证没有办到你名下，是因为房改时这两套房子不是分给你的，你是从本单位职工手中买的房。现在想过户，按政策是必须要补交土地出让金的，补交之出让金后用地性质变为“出让”地，可以自由上市交易。你如果想上市交易，那你必须去补交土地出让金（价格按当地的土地分级价格计算）；若你自己住，就没必要去补交土地出让金。你当初买房子时就应该让你的上家把过户费用考虑进去的。不过你也可以糊弄下家！
另外，你若直接过户给下家也是可以的，但必须要你的上家出具相关证明。

Answer 3

1，现在的政策要求是要三证统一，就是房产证、土地证、契税证上面的土地信息必须一致。你现在的房产和土地证件的所有人不一致是不能进行交易的。必须权属清晰后才行。
2，估价报告这个由市场决定的，看你们那里的估价机构怎么定，这个没办法。
3，补交的出让金不是根据估价报告的，而是根据国土部门规定的区片地价来定的，跟你的估价毫无关系。
4，划拨土地是不允许交易的，所以必须要补办出让后你才能卖掉这个房子。
5，直接由上家过户给你下家也是不可能的，因为房产证在你那里。就算你不办土地证，过户给下家后也是要有其他的转让合同协议等来证明完整的土地流转的过程，还是要补交出让金。

Answer 4

为了以后转卖、继承什么的更顺利，拆迁补偿更有保障，有必要改成出让，你自己作为国有土地使用权人。
评估费差不多了，当地评估公司多的话，就找更能压低的呗