第2个回答 2013-08-13
一、核实开发商提供的资料,保证五证俱全:
规划局的《建设工程规划许可证》；
建委的《建设工程开工建设许可证》；
国土局的《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》（证明开发商已交纳了土地出让金，拥有产权保障）；
房地局的《商品房销售（预售）许可证》。
二、《商品房销售（预售）许可证》是关键。仔细看清《商品房销售（预售）许可证》每个栏目和内容是否确实无误：
1、看售房单位这个栏目时，主要是摸清现在接触的售楼机构是否是合法的销售主体。一般售楼机构有两类：一类是开发商自身的一个下属部门；另一类是开发商委托的销售代表，如果是后者最好能提供开发商的委托书以证明其合法身份。
2、看项目名称这个栏目时，也挺麻烦，因为一个项目在开发过程中会有很多名字，购房者有必要搞清楚几个名词说的是不是一回事。
3、用途这个栏目实际决定了物业类型，从开发商角度看，决定了项目土地出让金按哪类物业交、土地使用年限，从消费者角度看，直接影响了将来物业的收费标准的允许范围。
4、销售范围是最核心的问题，一个项目的《销售许可证》既可以按楼座发，也可以根据物业的具体情况按楼层发。同一项目的不同楼座办证虽有先后之别，但万一买的楼座用的是邻居的《许可证》，至少有两三天你心里有点不踏实吧？
此外，发证机关及其公章必需清楚，必需是有权机构。而且《许可证》本身的年限也是个需要留心的地方。
三、开发商在交房时应向购房者提供“两书”：《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》
四、深入实地考察，不要轻信楼盘广告宣传。
五、提前了解物业管理
应了解物业管理公司今后提供哪些服务，服务标准是什么、物业管理收费问题等。
六、搞清认购书及其定金的法律作用
通常在签《认购书》的同时，购房者还要交一笔钱，有的称为“定金”，有的称为“订金”，有的称为“认购金”，还有的叫“诚意金”等等。对此请关注以下问题：
1、订金是一种支付手段，可以被理解为预付的一部分购房费，不具有定金的担保作用；
2、认购金和诚意金等其他叫法可以被理解为订金的别称，都不具有定金的担保作用；
3、定金具有证明合同成立的作用，而订金不具备；如果购房者交了定金之后改变主意决定不去签约，发展商有权以购房者违约为由不退定金；如果发展商将房屋卖给他人，就当向购房者双倍返还定金。
定金也不是都不能退。如果您在认购书规定的时间去和开发商签约，但是后来对合同的具体规定不满意而没有签约，定金是应该退的。另外，如果房地产商把尚不符合预售条件的“楼花”以“内部认购”形式进行销售，与购房者签订认购书，收受定金，则所签订的认购书无效，定金不能成立。这种情况在实践中较为常见，检验五证就可以避免。本回答被网友采纳
第3个回答 2013-08-13
个人住房最高额抵押贷款
个人住房最高额抵押贷款是指建设银行用信贷资金向借款人发放的、以借款人自有住房作最高额抵押、可在有效期间和贷款额度内循环使用的贷款。
1、贷款用途：用于支持个人购买住房以及循环使用贷款。
2、贷款对象：具有完全民事行为能力的中国公民，在中国大陆有居留权的具有完全民事行为能力的港澳台自然人，在中国大陆境内有居留权的具有完全民事行为能力的外国人。
3、贷款条件：（1）有合法的身份；（2）有稳定的经济收入，有偿还贷款本息的能力，无不良信用记录；（3）有合法有效的购房合同；（4）以新购住房作最高额抵押的，须具有合法有效的购房合同，房龄在10年以内，且备有或已付不少于所购住房全部价款30%的首付款；（5）已购且办理了住房抵押贷款的，原住房抵押贷款已还款一年以上，贷款余额小于抵押住房价值的60%，且用作抵押的住房已取得房屋权属证书，房龄在10年以内；（6）能够提供贷款行认可的有效担保；（7）贷款行规定的其他条件。
4、贷款额度：最高不超过所购住房价格的70%；
5、贷款期限：一般最长为30年。以新购住房作最高额抵押的，有效期间起始日为《个人住房借款合同》签订日的前一日；将原在建设银行的住房抵押贷款转为最高额抵押贷款的，有效期间起始日为原住房抵押贷款发放日的前一日
6、贷款利率：贷款利率同个人住房贷款利率。
7、申请贷款应提交的材料：
（1）借款人以新购住房或未设定抵押的自有住房作最高额抵押申请个人住房最高额抵押贷款，需提供;
身份证明材料;
偿还能力证明;
首付款发票;
在《个人住房借款申请书》中提出办理个人住房最高额抵押贷款申请。
（2）将在建设银行的原住房抵押贷款转为个人住房最高额抵押贷款的，客户需填写《中国建设银行个人住房最高额抵押贷款申请表》，并向贷款行提供
身份证明材料及婚姻状况证明材料
偿债能力证明材料
（以上材料若原贷款申请中已有，且申请最高额抵押贷款时无变化，可不再提供）；
房屋权属证明材料；
抵押房产共有人同意办理最高额抵押的声明；
原住房抵押贷款的借款合同原件。
（3）将原他行住房抵押贷款转为最高额抵押贷款的，借款人需填写《中国建设银行个人住房最高额抵押贷款申请表》，并向贷款行提供：
借款人身份证明材料及婚姻状况证明材料；
借款人偿债能力证明材料；
房屋权属证明材料；
抵押房产共有人同意办理最高额抵押的声明；
原住房抵押贷款的借款合同原件；
原住房抵押贷款近一年的还款记录情况。
8、客户贷款流程：同个人住房贷款。
个人住房公积金贷款应提供的材料
（一）商品房(含经济适用房)
(1) 《单位职工住房公积金组合贷款申请表》一式二份；
(2) 借款人及配偶住房公积金存折，配偶有工作单位但未缴存公积金的应出具单位证明，配偶无业者应出具户口所在地居委会的证明；
(3) 借款人及配偶的身份证原件和复印件、户口薄原件和复印件；
(4) 婚姻状况证明：已婚者提供结婚证书的原件和复印件；单身者提供一张一寸近期彩照并面签未婚声明书；
(5) 借款人家庭成员工作单位人事部门出具的收入证明，外地工作者收入证明应附公证书或完税证明；
(6) 购买商品房或经济适用房有效合同的原件和复印件；
(7) 借款人应提供银行现金交款单（向房地产公司借原件）、房地产公司开具的收款收据或发票的原件和复印件。若首付为刷卡缴纳的，应提供POS单商户存根联及特种转帐凭证原件和复印件。商品房首付款不得低于房款的30%，二手房首付款不得低于房款的40%；
(8) 共同借款人如属省直单位公积金管理范围以外的职工，应提供所在城市住房公积金管理中心出具的住房公积金贷款及住房公积金缴存情况的证明，并注明月缴存额；
(9) 借款期限15年以上者，共同借款人需提供借款所在单位出具的未参加单位房改或集资建房证明，共同借款人如属省直单位公积金管理范围以外的职工，应提供所在城市房改部门出具的未参加房改的证明。
个人住房公积金贷款申办流程
（一）借款人提出申请: 借款人按要求向省直单位公积金管理中心提供贷款所需资料。
（二）资信调查及贷款审批: 贷款承办银行对借款人进行贷前资信调查，提出意见并填制《个人住房公积金贷款及组合贷款调查审批表》送有关人员审批。借款人可在借款申请受理7个工作日后，向贷款承办银行咨询审批结果。
（三）签订借款合同: 借款人接到贷款承办银行通知后，与共有权人一同带上身份证、扣款账号等资料前来办理借款合同签订手续，并将借款合同送开发商签字盖章后交承办银行。
（四）办理保险及抵押登记手续: 借款须办理保险和抵押登记手续，相关费用由借款人承担。
（五）贷款划拨: 贷款承办银行在确认抵押登记已办妥、借款合同生效后，按合同约定日期将贷款转入借款人与售房人共同指定的账户，并将放款回单寄送借款人。
（六）贷款回收: 借款人自放款次月起按借款合同约定归还借款。借款人借款满一年后方可申请提前还款。如借款未满一年，借款人因出国、调离本市、房产转让、退房等原因需提前还款的，应提交相关证明。
（七）清户撤押: 借款人还清借款本息后，由承办银行出具贷款结清证明并负责办理抵押登记注销手续。本回答被网友采纳