房地产营销观念并非一开始就存在，而是随着经济发展环境的变迁逐渐形成的。这个历程可以分为几个关键阶段：（1）生产观念阶段
在这个阶段，开发商认为降低成本是关键，他们倾向于在密集的居住区或商业区建造简单实用的房屋。市场策略主要围绕价格竞争，忽视了消费者对品质和个性化需求的关注。
（2）产品观念阶段
随着市场的发展，开发商开始认识到产品设计的重要性。他们开始关注房子的高质量、良好性能和特色多样性。然而，这个阶段的过度追求产品品质，有时会导致资源的浪费，未能充分考虑消费者的实际需求。
（3）推销观念阶段
在这个阶段，开发商认为消费者易于被推销手段影响，因此他们主要依赖于促销手段来刺激购买欲望。然而，这种策略往往导致项目开发缺乏对市场和消费者需求的深入研究，过于注重销售环节。
（4）市场营销观念阶段
与推销阶段不同，市场营销观念强调企业与消费者之间的双向互动。开发商开始将“推”和“拉”策略相结合，即既通过营销手段引导消费者，又关注消费者的反馈和需求。以这种观念为导向的项目，往往能取得显著的成功。
营销策划主要包括了三部分服务内容：市场定位与产品设计定位，市场推广策划，项目销售策划（项目销售阶段）。