我的房子怎么卖？

Question

你好，咨询你个问题吧？我去年买了一套房子，现在房子已经建成，我是一次性付款的，我现在已经办过交房手续，也已经交了一年的物业管理费用，手上有合同和不动产发票，但是房产证还没办好（开发商代办）。现在我急用钱，想把房子卖掉，买家已联系好，我现在除了收买家的房款还需要办什么手续？需不需要过户？怎么过户？步骤是什么？还有什么费用要交（契税和天然气开口费买家自行缴纳）？

Answer 1

你应该买的是商品房了，建议你先和买家签定买卖合同，保证这笔交易。地产中介公司也会协助你怎么做的，因为只有你卖了房子他们才能拿到中介费。然后找开发商协助办理房产证，因为买新房办理房产证其实就是把开发商名下的物业过户到小业主你自己的名下。如果你不办理房产证，房子在法律上还是开发商的，你根本就不能进行交易。现在商品房不能直接购房合同更名了，你只有先去办房产证才能完成二手房交易拿到买家的钱。不过办理房产证的费用在法律上规定应该是你承担的，如果你有办法让买家承担的话也可以，这些问题完全是你和买家之间的协定了。办理好房产证以后，你就可以要求买家去银行做资金监管，把首期款打到你的帐户上，再去要求地产中介公司拿你和买家双方的资料一起去国土局办理二手房过户。等到房产证过户完以后买家就可以拿已经改为他名字的房产证原件去办理管道煤气.水电.电视.电话这些附带的开户问题,你没必要去把这些开通好再过户到他的名下.接着你就可以要求买家去打尾款,收到买家的全部购房款以后你就可以向买家交钥匙和房子了.这是在买家是一次性付款的情况下,如果买家不是一次性付款的话那就比较麻烦了.
那样的话和上面不同的就是你必须在你的一手房房产证出来以后拿房产证原件去开通水电这些(这就多出一点费用),否则只有买家在房产过户到他的名下以后拿银行的按揭合同原件去办理,这是需要15个工作日的,会影响你完成交易,拿到钱的时间
最后提醒一点,如果你不清楚这些过程当中哪些费用在法律上应该你承担的话可以找一位你比较信任的以前在开发商公司卖新房,后来就呆在开发商公司专门做二级半市场或者三级市场的朋友来帮助你(一般这样的人现在都会在开发商名下的置业顾问公司做经理)
还有一个最简单的方法是你和交易的地产中介公司声明你卖这套物业是实收,即给他们一个实收价格,其他所发生的所有费用不管要买家承担,你只要最后交易完拿到这个实收价格的钱,也不给中介公司佣金.你不会和任何人,任何公司发生费用关系,你只管收这么多的钱

Answer 2

1、买方咨询
买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。
2、签合同
卖方提供了房屋的合法证件，买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序)，买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。
3、办理过户
买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。
4、立契
房地相关部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。
5、缴纳税费
税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。
6、办理产权转移过户手续
交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。
7、银行贷款
对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。
8、打余款完成交易
买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。
二手房过户需要交纳的费用:
一、 买房人应缴纳税费：
1、 契税：房款的1.5% （面积在144平米以上的需要缴纳3%，面积在90平米以下并且是首套房的可以缴纳1%）
2、 交易费：3元/平方米
3、 测绘费：按各区具体规定
4、 权属登记费及取证费：按各区具体规定，一般情况是在200元内。
二、 卖房人应缴纳税费：
1、 交易费：3元/平方米
2、 营业税：差价*5.5%(房产证未满5年的)
3、 个人所得税:房产交易盈利部分的20%或者房款的1%（房产证满2年并且是唯一住房的可以免除）

Answer 3

既然这样你就把房屋的买卖合同写好 等房产证下来后再进行正常的过户 具体的过户费用你还要去房管局问 我是烟台的我知道烟台的情况怎么过户 你的只能问你们当地的房管局 但是你现在只能签订好买卖合同 等房产证下来后你可以过户