首先大环境来讲，天津人口净流入增长是全国最快的，主要三个来源：北京退出来的、华北流进来的、东北闯回来的（天津是东北人口流失汇入的第一个大池子）。只要有源源不断的人就有持续上涨的房价，所以天津的房市也是全国最乐观的。
每个城市区域发展都有重心，天津主城是南比北好，西比东强，而且不按照环路划区位等高线，你看看地图会发现南开区都到外环边了，但红桥河北还都在中环里，洛阳纸贵的河西大部分都在中环外，所谓的梅江富人区在快速和外环之间。
所以您看北辰东丽虽然很大面积都在外环里，但他们挨着几个穷亲戚，区位优势、规划重视程度和生活便捷度明显东丽不如西青，北辰不如津南（主要是辛庄和教育园一带）。