疫情开始至今，很多酒店、长租公寓投资人和民宿主，几乎轮为给房东打工的命运。在住宿业遭遇行业天灾，住宿业营收遇疫挑战时。作为一个住宿业的从业者，我对包租模式下的住宿业有了更深刻的理解和反思。
包租模式下，谁是最终的收益者？
1. 包租模式的生存现状
这里说的包租模式是狭义的理解。包租模式，是指中档酒店和长租公寓，每月支付给固定的租金给房东，且项目的经营利润是项目唯一的利润来源。它不包括房企类的高星级酒店。这类星级酒店的经营利润，只是酒店项目一个较小的利润来源。提高项目配套的商业或住宅的价值，才是星级酒店的最核心的价值所在，也是星级酒店最大的商业价值。
经营利润是中档酒店和长租公寓的唯一盈利点。经营利润的本质，是酒店和长租公寓通过装修和服务的方式，赚取房东与租客之间的房价差价。疫情之前，两者的差价是正数，至多是赚多赚少的问题。遇到疫情，消费者出行受租、经济下行，房价差直逼负数。盈利点遇到天敌后，包租模式的弊端就纸包不住火。
长租公寓的频繁暴雷、甲醛事件、2020年酒店的持续亏损，线下实体零售店的倒闭，包租模式是其产生的根源。当然，住宿业自身的生存现状与品牌方、从业者、消费者都息息相关，并非只与包租模式下的房东与酒店投资人有关。
在这种传统的包租模式下，房东、投资人、品牌方、从业者、消费者，谁将会是未来的最终受益者呢？
2. 房东未来的租金会越来越高吗？
杀敌一千，自损八百。酒店或长租公寓公寓一旦提前退租或者倒闭，房东的房租收益会减少、并产生招商成本。
房租收益的减少。酒店或长租公寓不继租或者倒闭，酒店、长租公寓的面积较大，招商有难度，房东需要承担物业空置的成本。空置直接导致房东租金收益的减少。
招商成本的增加。目前深圳商业物业招商的居间费是月租金的1.5-2倍，大面积的物业会收固定居间费用。居间费用只是物业招商成本的一部分，招商成本还包括各平台的推广费用、人工成本和时间成本。
未来房东的租金收益会越来越高吗？
区域性。物业的位置决定房东的租金收益。同样在深圳，南山和宝安的物业租金收益，要远远超过盐田、坪山。物业的区域背后的是流量，租金水平与物业的流量成正比。2020年南山在部分的酒店和长租公寓和盈利能力，要远超关外的龙岗和龙华。
以深圳福田为例，华强附近的酒店物业重新招租，房东至少要损失2-3个月的房租收入。而且不一定能将整个酒店物业全部招租出去，租金水平不也一定保证比之前的高。不过，像南山、宝安区域的物业租金未来还是会增长，不过租金的增长趋势会减慢。后疫情时代，酒店、长租公寓投资人会相对谨慎，现金流也相对紧张。
物业的产权。政府性质的产权物业租金水平相对较低，但需要一定的隐性成本和背景。另外，部分的历史遗留的村委物业，租金水平相对较低。这类物业的最大弊端是租期短，一般多为1年或者2年一签。这类物业的酒店和长租公寓，不能大投入，租金溢价能力差，对应的租金差价相对较低。
物业的使用率。打铁需要自身硬。随着酒店和长租公寓投资人不断被市场教育，在前期项目的评估时投资人会更加关注物业的使用率。物业的公摊面积、结构、户型、采光、楼层，都是决定租金水平的关键因素。物业实际的使用率决定住宿产品的坪效，物业给投资人带来的投资收益最终通过租金水平反映出来。物业的实际使用率，与租金水平正相关，也符合正常的商业逻辑。
经过疫情的被教育，后疫情时代包租模式下的住宿业投资人，会更加理性根据项目的投资回报率来反推物业租金的最大承受范围。房东对租金的预期除了租金水平外，还会考虑是否稳定性。卖方看货出价，买方看收益反推租金承受范围。
3. 包租模式对投资人未来的影响？
1）一店多股
租金暴涨倒逼投资人提高单房投入提高均价，平衡租金的成本涨价。未来一二线城市的物业租金水平依然会增长，它会拉高酒店和长租公寓的投资壁垒。目前市场上很多一线品牌的中档酒店，背后存在“一店多股”的情况。同一家中档酒店由多个不同的投资人出资，注册成一家公司后，以公司的名义与酒店品牌签订加盟合同。
“一店多股”组的原因，一方面是中档酒店单房投入在12万-15万，单个酒店的投资金额大。投资人只能通过资金的强强联合，才能完成解决资本的投资壁垒。另外，经营利润，是中档酒店和长租公寓的唯一来源，单一的盈利决定极强的风险。
“一店多股”一石二鸟，即可以解决酒店和长租公寓资产的投资壁垒，同时还可以分散多个投资人的风险。后包租时代，单店多股的抱团投资会越来越多。不过，由于每个股东的理念不一样，项目后期存在“股东内战”的风险。
2）不迷恋规模
投资人在加盟品牌时，需要考虑品牌的马太效应。经过疫情对投资人的教育，在单个酒店和长租项目中，更应该追求项目的木桶效应。在行业遇到天灾，酒店的亏损程度与规模成正比。受疫情影响，酒店住宿需求出现断崖式下跌，旅游客急剧减少，酒店的体量越大，出租率越难有保障。在这种情况下，直接导致体量越多的酒店亏损的力度越大。
未来投资人在筛选项目时，不再一味地迷恋酒店的客房数量。在出租率有保障的情况下，酒店体量才会与边际成本呈反比。合理高效回报的酒店项目，需要追求每间房的平均收入。从投资周期来看，酒店业存在规模与收益成反比时期。在立项前期，也需要考虑到投资的反面所对应的风险。
3） 立项前算好帐
投资回报率，是所有投资人投资酒店和长租公寓的第一思维。酒店品牌效应、运营大咖在疫情面前都黯然失色。酒店和长租公寓属于高固定成本、低变动成本的行业。后期的运营基本是为立项前决策而卖单，房租和人力成本是立项前已知的。项目的位置、装修，是预测项目营收的两大王牌。
经此灾情，投资人在立项前会更加谨慎。从酒店的选址、装修风格和预算的确定、产品和服务的差异、房租成本和人力成本的核算等。只有在立项前期算好帐，才能做出合理的投资决策。前期的功课做足做对了，后期才能坐享其成。在包租模式的高压下，投资人在投资决策上会更加关注利润的本身。好的项目，不缺资本。不过，好的项目基于立项前期算好帐，否则后期酒店品牌、运营大牛都难起死回生。
后包租时代，酒店和长租公寓的投入门槛不断提高。住宿业投资人在立项前期，在投资决策上会更加科学，控制投入金额，更加关注项目的利润本身和潜在的风险。
4. 后包租模式对运营商影响如何？
1）多品牌发展
随着经济的发展，客户的总体基数相对稳定，但是客户的需求呈现出多元化的发展趋势。各大酒店集团为了保持客户的粘性，降低获客成本。会通过以下两种方式来实现多品牌的发展战略，提高品牌的市场占有率和市场地位。
衍生新的定位和细分市场。以维也纳酒店集团合并前为例，它有3好维也纳、维也纳酒店、维也纳国际酒店等8个不同定位的酒店品牌。另外，铂涛酒店集团从短租酒店衍生“窝趣”品牌长租公寓，也有酒店集团从酒店板块衍生到民宿板块业务。
品牌合并。酒店品牌合并最直接的优势，是快速提高品牌的客房数量和客户资源。不同品牌的强强联合，可以增加不同客户消费需求的覆盖范围和不同定位的客户群体。通过品牌的合并，可以吸引更多的加盟商和客户群体，发挥品牌效应。
2）资本加持
酒店属于重资产投入，酒店品牌运营商同样需要资金的加持。目前品牌酒店的资金加持方式主要有以下三种形式：
新品牌的自营店投资。即使是3大酒店集团，在新开发的子品牌酒店，前期需要先开3-5家标的自营店。自营店的经营数据可观之后，可以在市场上找加盟商加盟。品牌可以在后期，将自营的项目卖给加盟商或者转让给第三方。前期自有资金投入酒店，是目前大部分酒店品牌加盟逻辑。
装修贷款。部分酒店品牌方，在加盟商加盟新店装修时可以提供一定金额的装修贷款。这也是市场上品牌方借资金，发展品牌的常见方法。
经营贷款。疫情期间部分酒店品牌，为了缓解酒店加盟商的资金压力，推出了低于金融机构利息的经营贷款。业主也可以通过品牌加盟店抵押给酒店品牌，酒店品牌可以贷款给加盟商。这是品牌酒店借其资金优势，发展品牌的方式。
3）销售能力
销售能力是住宿业后期的经营核心。在酒店装修、位置和房租成本已定的情况下，运营团队的销售能力等同于其运营能力。毕竟，酒店和长租公寓的实际盈利能力，是投资人和酒店集团评估运营的最核心的权重。尤其是酒店品牌方的会员数量、门店和集团自销的能力。在基本不能改变房租成本和人力成本下，只能通过提高酒店和长租公寓的收入，来保证项目的盈利水平。能实现住宿业投资人的投资收益需求，才是一个合格的品牌运营商，也是品牌立足于加盟商的根本。
后包租时代，相对于单体酒店，品牌酒店更具有资金和流量优势。对于品牌加盟商来说，实际能产生的经营利润才是他们选择品牌的最根本的原因。否则，品牌在加盟商面前将会失去光环。投资收益的保障，才是投资商认品牌方的关键，而不是一个LOGO。
5. 行业从业者未来收入会增加吗？
疫情是导致住宿业从业者失业和降薪最直接的原因。疫情之前，住宿业没有利润至少还有机会，然后遇到疫情不可控因素的因素，包租模式是引起住宿业收入水平整体下降的根本原因。
后包租模式背景下，住宿业人的收入会增加吗？
短期内收入不会增加。短期内国内大部分的酒店业的整体收益，不会有大的起色。当然不排除三亚、成都、重庆等网红的旅游城市，以及部分区域的小体量、位置好、有租金成本优势的住宿业会盈利。但是大面积盈利的可能性不大，需要疫情彻底结束，经济恢复。大河没水，小河干。个人预计，2021年大部分的住宿业从业者的收入达不到2019年疫情以前的水平。
员工与酒店老板抱团求生存。我朋友在西安投资了某品牌酒店，为了改变酒店的生存现状，将酒店的利润与员工的KPI直接勾挂。这是酒店老板为了生存，激发员工的工作热情而背水一战。尤其对于2020年亏损的酒店，后包租时代可能会出现员工收入与酒店的盈利直接持勾，出现老板与员工抱团求生存的暖心画面。
缺乏优秀的管理人员。相对于IT、高科技产业，酒店业的平均工资水平相对较低，中档酒店的管理层最为明显。目前中档酒店的店总的平均综合工资是1.2万-1.5万，底薪占比约70%-80%。酒店属于一个传统的劳动密集行业，即使是酒店集团能提供的管理岗位非常有限，每个酒店只能提供2-3个管理岗。
加上反包租时代，酒店品牌集中，在招聘方面有非常大的优势。品牌酒店管理者的待遇很难改变，而且酒店的区位优势非常明显，导致同级别的管理者的待遇差异较大。中档酒店管理者的流失率非常高，缺乏优势的管理者，尤其是中档酒店的店总。
6. 消费者可以住到高性价比的产品吗？
1）产品多样化
后包租时代，酒店品牌多品牌化的发展，为消费者提供多样化的产品选择。比如，同样去深圳福永新会展中心出差，可以选择7天、丽枫、喆啡、甚至在将来还可能将来他们推出的民宿品牌、服务式公品牌等不同的住宿产品选择。
后包租时代，品牌有各种资源对接和资本的加持。相信各大品牌，会从短租与长租不断衍生，并不断地将从传统的酒店延伸到民宿、在装修风格从女性风格到商务风格等，通过装修风格来做不同定位和细分市场。
2）品牌话语权
评语权的提高，是酒店品牌集中发展后的产物。定价权，是品牌话语权最直接的体现。相对于单体酒店，品牌酒店的运营成本相对要高。对于品牌精准的目标客户而言，价格不是影响他们满意度和忠诚度的最主要的原因。房价需要酒店提供对应的装修水平和服务质量，否则酒店就会失去在消费者心中的话语权。装修和服务质量，是酒店品牌话语权的基础。
3）为服务买单
服务是酒店和长租住宿类产品的一部分。五星级客房价格高，除了奢华的装修外，还可以为客人提供开门、拉行李等服务。同样是吃火锅，海底捞的价格要高于其竞争对手。在同等的地段、装修水平、面积、户型和采光的情况下，单房的价格越高，只能通过增加增值服务来提高房价。至于，增加什么服务，需要各大酒店根据目标客户的需求，挖掘他们需的酒店消费场景需要的服务项目。酒店通过增加服务来提高房价，客户也在潜移默化地接受：为酒店服务买单的观念。
在包租模式下，一旦客观原因导致租金差价为负时。房东、投资人、运营商、行业者和消费者，每个人实际利益都会受到影响，而且各自需要承担对应的后果。我们都是这个生态链上的一环，除非我们可以离开这个生态链而生存。
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