作者：新Sir 来源：功夫财经
2020年是不平凡的一年，变化突然，打乱了所有人的计划。一边是经济换挡带来的阵痛，一边是多个城市的房价在资本的冬天中燃起一把火，甚至需要用调控手段来浇灭。在中国，没有比楼市更魔幻的市场。每个城市市场都不一样，开发商的分化也日益明显。是经济变换了赛道，还是楼市进入了下一个阶段？市场陷入了三个疑问：今年房地产市场进入了冰封期？新房市场是否会大幅降价？“金九银十”能否成为买房抄底的绝佳时机？买，还是不买，这个问题又开始困扰着人们。
1. 楼市一片惨淡？NO！
先看房地产市场的整体表现，可以用两个词来概括——淡季不淡、分化加剧。先来看“淡季不淡”：从房地产市场成交量来看，整体呈现先抑后扬的态势，前8个月销售额同比增速转正。年初本是房企销售淡季，在楼市成交相对低迷的背景下，疫情来袭，确实导致成交量大幅下滑；二季度疫情逐渐得到控制，房地产市场逐步复苏回暖，前期疫情中一些压抑需求得以释放，叠加LPR利率下降，成交量逐步恢复；截至8月，商品房累计销售额96943亿元，同比增长1.6%（1-7月为下降2.1%）。
从房地产成交价格来看，8月大部分城市属于稳中略涨。在70个大中城市中，新建商品住宅销售价格与上月相比价格下降的城市有9个，其余61个均为持平或上涨，涨幅较大的城市是惠州上涨1.9%，银川上涨1.8%，锦州上涨1.4%，唐山、温州均上涨1.3%，济宁上涨1.2%，沈阳、西安、无锡、金华均上涨1.1%。
再来说“分化加剧”：首先体现在区域和城市的发展分化愈发明显。受人口、交通和经济等多种因素影响，我国房地产市场发展分化的现状一直存在，但疫情之下宽松的货币政策和财政信贷政策等因素的叠加，使得这种分化更加明显。部分重点城市房地产市场能够很快摆脱疫情影响，如长三角区域市场整体恢复情况较好，土地市场热度也较高，如杭州、上海、南京、苏州、无锡、金华等城市；部分一二线城市也出现了“开盘即售罄”、“万人摇号”等火爆场面。
而在这种局部火热的背后，一些中小城市由于资源禀赋的差异，在疫情的打击下缺乏经济支撑、人才流出严重，房地产市场也面临着萎靡不振的困境。如重庆、福州等城市成交显著回落。而另一种分化则是房企之间的分化。据中指研究院公布数据显示，2020年前8个月，1000亿以上超级阵营共19家，销售额增长率均值为3.7%；500-1000亿阵营房企共26家，销售额增长率均值为5.5%。
2. 新房将大降价？NO！
最近吸引人眼球的莫过于“恒大全国楼盘七折特大优惠”事件。这个事件引发大家的共鸣，一个疑问是不是真如宣传中的那么优惠力度大？第二个疑问是大家内在更关心的，这个事件所带来的后续反应，比如是否会引发其他企业也开始降价，然后引发整个行业的降价潮？
事情并没有我们看到的那么简单。首先，大型房企的打折促销一直是乐此不疲的，2019年该房企就推出过“全国532个楼盘，闪购7.8折”。在2020年2月份的时候也曾提出全国75折的优惠。不过最近恒大传闻诸多，也许这次7折促销是真优惠，大家可以关注下自己所在城市的楼盘，或许有捡漏机会。网传三道红线2021年1月1日将执行，且不论传闻的真假，但是监管机构对于房企融资监管的态度是明确的，未来在融资受到限制的前提下，房企只能通过加快销售回流现金以求持续发展。在房企负债率较高的情况下，如果房企无法通过快速销售回笼现金，资金链断裂对于企业来说绝对是致命的。那么，大型房企的打折促销是否会引发整个行业价格的大幅下调？未必！
政策层面强调房地产行业稳健发展，虽强调抑制房地产价格的上涨，但也并不会希望价格的大幅下跌，毕竟下跌也会引发动荡和恐慌，最好的结果就是控制在一定范围内。行业层面虽然快速去化回流现金是所有企业的目的，但是并不是所有的企业都希望通过降价促销这种方式来促进销售，毕竟利润也很重要。残酷的是，降价也不一定能有效解决目前的去化难问题，反而有可能使开发商陷入焦灼的价格战，部分开发商甚至会因为资产缩水给融资造成负面影响。
疫情初期恒大带头75折，引发市场一片紧跟，现在恒大打出7折的策略后，消息沉入市场销声匿迹，而河南房企更是开会高调宣布不降价。降价，是把双刃剑，不到万不得已，不会轻易使用，规模与利润的和平共增才是当前最大的追求。
3. 金九银十要重现了？NO！
2020年是一个特殊的年份，“金九银十”成色如何目前没有定论。从7月份开始，陆陆续续有不少热门城市，如南京、深圳、宁波、杭州、东莞等城市都出现了楼市调控的现象，意在为房地产市场降温。进入九月，成都、深圳也相继发布了最新政策。
从调控内容上分析，主要集中在严格执行住房限购政策，加强购房资格审核，严厉打击弄虚作假行为。在房地产调控的高压之下，楼市的“金九银十”的成色很难令人乐观。所以预计九月和十月的整体成交量会大概率维持在现在这样一个比较活跃的水平，很难实现在7月和8月的基础上大幅度的增长。
4. 行动指南
买，还是观望，是目前对人们最多的考验。那么接下来大家只需要谨记和贯彻这三大方针二十四字真言。
1）知己知彼：房子作为大家最重要的固定资产，耗资巨大，买房大家都是慎之又慎，想要选取风险最小、最稳妥的方式。而随着房地产行业步入深度调整期，企业变局也是飘忽不定的。所以大家还是应该擦亮双眼，对房企的经营状况也要有一定的了解，尤其是“三道红线”实施以后，谨防出现烂尾楼现象，造成难以挽回的损失。小房企可能会有较低的价格以及更大的优惠，但其未来的风险也是难以把控的；而头部房企或者是经营稳健、财务状况良好的国企和央企，虽然可能在价格方面略高些，但综合品质和风险等因素来看却是最佳的选择。切忌因小失大，丢了西瓜捡了芝麻。
2）识时务者为俊杰：就像前面讲述的那样，城市间的分化愈发明显，尤其是经历了今年的疫情后，城市间的基础设施建设、医疗保障体系、营商环境以及社区管理等方面的差异也赤裸裸的摆在了明面上，这对于购房者的城市选择也可以说是起到了催化的作用。在未来的城市选择上，我们还是建议选择一二线核心城市以及其周边具有发展潜力的三四线城市，不管是从城市配套还是发展空间，不管是买房自住还是投资升值，目前看来也是正确的选择。
3）严阵以待相机而动：从近期的政策调控本质来看，其实都有较为明确的限制炒房客投机需求、倾向无房家庭以及刚需购房者的政策，所以刚需购房者位于政策利好区域。叠加2020年9月最新一期的1年期和5年期以上LPR报价均与上期持平，连续五个月按兵不动，且处于自央行建立LPR集中报价和发布机制至今的历史最低点，这对于购房者来说，无疑也是一大利好。同时也表明了一个道理，调控挤水分，已经效果显著，市场在经历了2016年的火热之后，用了3年时间来回调、消化、稳定。金九银十期间，尚未开盘的项目会识趣的选择一个较低的价格开盘，毕竟开盘不热销，大概率意味着，今年剩下的几个月日子不会好过，这是开发商最不愿意看到的。而已经开盘的项目，也会想办法利用金九银十的噱头做一波冲锋。按照以往惯例，12月份开发商冲业绩阶段，是最佳的购房日期，但是今年，开发商想的是，先活到12月。此时开发商强烈的求生欲，恰好为购房打开了一个窗口。所以在当前环境下，刚需购房的时机已相对比较成熟，如看到合适的房源可适时入手。
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