购房贷款28万 等额本息 20年还清，2013年4月21号开始还的第一次款，月还款2045现在收入

Question

购房贷款28万 等额本息 20年还清，2013年4月21号开始还的第一次款，月还款2045现在收入高了，想变更下还款方式（等额本金）或缩短还款期限，目前已经还了两年了，余额26.4万未还，请问各位高手，我改怎么选择呢？是改等额本金还是缩短还款期限

Answer 1

现在贷款买房是司空见惯的，但毕竟不是每个人一开始就了解贷款要点的。许多人在“人生第一次贷款，什么都不懂怎么办?”刚买了房的白领小李最近觉得很迷茫，面对房贷犯了难。“我可以贷多少款?究竟该做公积金还是商业贷款?首付给多点还是月供给多点?贷款时间长短多少合适?”在调查中发现，其实很多购房者对房贷都有类似的疑问。为此，特地咨询了相关部门，对于常见的五大问题进行答疑解惑。
　　1.我可以贷多少款?
　　建议 商业贷款看银行审批，公积金可以先计算
　　“最终能贷多少款，要根据你的个人情况来看，最终结果由银行审批。”最初得知此情况时，打算买房的王希有些纳闷，万一贷不到足够的房款，如何是好?
　　分析
　　一般来说，如果是商业贷款，现在首套房规定首付是3成，贷款7成是上限。最终审批取决于信用记录、收入、银行流水、家庭情况、工作单位等，这些因素最终决定银行是否相信你具备还贷能力。另外，根据银监会2004年出台的《商业银行房地产贷款风险管理指引》第三十六条规定，商业银行应着重考核借款人还款能力。应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下

(含50%)，月所有债务支出与收入比控制在55%以下(含55%)。
　　如果是公积金贷款，则要看公积金缴存额度。公积金以家庭为单位，分七区范围执行最高限额标准，即商品房贷款最高40万元，二手房贷款最高25万元;五市范围执行区域限额标准，即商品房贷款最高20万元、二手房贷款最高15万元。公积金贷款额度的审批，跟每个月的公积金缴存额度、年龄、房龄以及缴存比例等有关。
　　算账
　　商业贷款额度：对购买首套住房首付款比例不低于30%;对购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于60%，贷款利率按同期同档次基准利率的1.1倍执行。
　　公积金贷款额度：在不超过各区域限额标准的前提下，按公积金缴交基数计算的可贷额度和按房价款的规定比例计算的可贷额度计算的较小值，以1万元为起点，按5000元的整倍数确定。
　　A:按公积金缴交基数计算的可贷额度。
　　计算公式：借款人及配偶住房公积金缴交基数 (即上年度月平均工资总额)×12×可贷年限×40%。
　　B:按房价款的规定比例计算的可贷额度。
　　商品房不高于房价款的70%;二手房不高于实际成交房价和评估价较小值的60%。
　　2.选公积金贷款还是商业贷款?
　　建议 公积金贷款更划算
　　对购房者小宋来说，他早听说公积金贷款利率低，但究竟低多少，却没什么概念。究竟是公积金贷款还是商业贷款，哪个更划算?
　　分析
　　现在公积金贷款已经成为房贷的首选方式，特别是对于那些从来没有用过公积金贷款，但是用过商业贷款的购房者来说，因为公积金贷款分为首次贷款和首次贷款还清满五年后二次贷款两种模式，而这两种模式的贷款利率都比商业贷款基准利率要低。目前，住房公积金贷款年利率5年以下的为4.00%，5年以上的为4.50%，第二次贷款利率为首次贷款的1.1倍。一般来说，商业贷款贷款额度没有最高额的限制，主要根据贷款人情况决定最终的审批结果。住房商业贷款基准年利率5年以上的为6.55%，目前岛城部分银行首套房贷利率还有8.5折优惠，但是贷款条件要求比较严格。
　　除了单纯的公积金贷款和商业贷款两种贷款模式外，还可以采用公积金和商业组合贷款，但是，据了解，目前，只是部分商业银行都可以采用公积金和商业组合贷款。
　　3.首付多点还是月供多点?
　　建议 余钱在手上更有主动权
　　在某楼盘销售中心，一对80后的小夫妻很纠结，他们两人在最终的付款方式上，有不同意见。在小田看来，老公是做生意的，收入并不稳定。因此有钱最好首付多付一点，这样月供压力不会太大。而她老公却认为，首付三成就可以了，钱拿在手上，就有主动权。以后如果要用钱，再找银行借钱成本可要高多了。
　　分析
　　一般来说，如果没有很好的投资方式，把手头的钱全部交给首付，月供低一点当然也无可厚非。只不过，这样就手头没钱了。我们从利率的角度来分析，假如房子成交是100万元，可以贷款70万元，但实际贷款50万元就够了。如果是存银行，5年的定期利率是4.75%，公积金贷款利率5年以上是4.5%，就是说，如果把这余钱存定期到银行，采用公积金贷款，一年利率还可以赚0.25%。商业贷款利率是5年以上的为6.55%，当然定期存款利率就不够支付商业贷款成本了，但如果有其他的投资回报，还是可以考虑的。并且利率也是变化的，加上通货膨胀等因素，余钱在手上短期内还可以发挥更大的效益。
　　4.哪一种还款方式更划算?
　　建议 适合自己的就是最好的
　　“等额本金还款好，还是等额本息还款好呢?”前段时间小可在市北区贷款买了一套二手房，总价80万元。小可最终选择了等额本金还款法，“这种还款方式，第一个月还款额最高，以后会逐渐减少。这样以后压力就会越来越小。”不过，追答

如果有余钱的话当然选后者