今天聊聊2035规划。
人口
2035规划中人口规划为2500万，而2012年底发布的《上海市主体功能区规划》预计2020年上海市人口是2650万。
可以预见，在2020年前上海还会进行人口优化。短期是利空房价的。
而中长期，规划的人口越少，楼市供求关系越紧张。
空间
以功能提升为出发点，以结构性优化调整为核心，从市域层面对城市功能和空间布局进行战略性调整和格局优化。重点以生态基底为约束，以重要的交通廊道为骨架，以城镇圈促进城乡统筹，以生活圈构建生活网络，优化城乡体系，培育多中心公共活动体系，形成“一主、两轴、四翼；多廊、多核、多圈”的市域总体空间结构。“一主、两轴、四翼”：主城区以中心城为主体，沿黄浦江、延安路-世纪大道两条发展轴引导核心功能集聚，并强化虹桥、川沙、宝山、闵行4个主城片区的支撑，共同打造全球城市核心区。“多廊、多核、多圈”：基于区域开放格局，强化沿江、沿湾、沪宁、沪杭、沪湖等重点发展廊道，培育功能集聚的重点发展城镇，构建公共服务设施共享的城镇圈，实现区域协同、空间优化和城乡统筹。
中央活动区范围如下图
对于高净值人群来说，想要一套稳舱的房子，建议布局在中央活动区。
中央活动区的更重要意义，是用于界定地段。离中央活动区的公共交通和车行距离远近，大体可以说明一套房子的地段好坏。如果你家房子离前滩近，那就看离前滩的距离就好了。
对于中央活动区之外但临近的地方，例如浦东世博至陆家嘴的滨江地块、将虹桥开发区和后滩连线、会经过的两块非中央商务区，投资上而言反而可能是性价比更好的小区段。
在实际的城市空间里，中央活动区的规划边界并不存在，在未来的城市发展中，整个中央活动区往东扩容是大概率事件。
在下面这张图里，这种规划与实际房价的错位会更加突出。
例如闵行浦东段比江对面的吴泾贵，而未来可能会因为配套分布的倾向失去应该有的楼市地位，吴淞则因为城市配套的资源强度与市区差距不大，其房价存在向上的预期。
城市的四个扩展方向，北宝山、南闵行、西虹桥、东川沙。虹桥最强，闵行最弱。
强弱如何分析？
闵行浦东段的空白，在实际发展中并不现实，因为市民的选择里效率优先。如果资源投放的强度如规划安排，闵行会是最弱的。
而承担着长三角中心城市职能的大虹桥如果率先进入主城区范围，应该不会令人意外。
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