租赁房屋合同最长年限可以签二十年。根据《中华人民共和国民法典》第七百零五条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同;但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
这意味着，无论是首次签订的租赁合同还是续签的租赁合同，所约定的租赁期限都不能超过20年。如果租赁合同中约定的租赁期限超过20年，那么超过部分将被视为无效。租赁合同到期后，当事人可以续签合同，但续签的合同期限同样不得超过20年。
房屋租赁合同签订要注意什么1.我们应该注意合同主体。就是说我们在制定房屋租赁合同的时候，一定要明确出租人与承租人的身份信息情况、联系方式等。
2.房屋状况。有关房屋的装修、扩建、改建等要有明确的规定标识。
3.租赁期限。当事人如果没有用用书面表达的话，将会被视为不定期租赁。
4.租赁用途及违约责任。在签订签订租赁合同的时候，一定要写明租赁用途还有违约责任，避免房客不当利用房屋，如将房屋做不正当的交易等行为，给出租人带来财产、声誉等各方面的损失。
5.转租及违约责任。如承租人想要将房屋再出租的，需要征得出租人的同意，如果出租人同意的话，承租人就可以将租赁的房屋转租给第三人并签订合同。如果承租人没有经过出租人同意就把房子租给第三方的话，出租人有权利解除跟承租人的合同。并且转租一定要征求出租人的同意，如果没有经过出租人同意，承租人就任意讲房子租赁给第三方的话，出租人有任意解除房子租赁的权利。
另外我们要注意的是房屋租赁合同的主要条款应当围绕房屋确定，出租人和承租人需协商房屋的内部设施数量及使用情况，水电费、物业费应该由谁来承担，租金的支付期限是多长、押金的收取数量多少及满足什么条件押金可以退还等情况。
如果是承租人想要另行装修房子的话，双方要对合同到期或者合同解除后的装修残值如何处理进行约定。如过双方没有未约定的话，出租人同意的话，承租人可以装修。在租赁房子的期间，如果租赁期限到或者租赁合同解除的时候，在还没有形成附合的装修物的情况下，承租人可以拆除装修物。但是在拆除的过程中，如果导致了房屋毁损，承租人有责任将其恢复原来的样子，避免出租人的不必要损失。
如果在装修后已经形成了附合的装饰装修物，我们需要分情况处理：如果是因为出租人和承租人违背约定导致合同解除的话，在剩下的租赁时间内装修损失，出租人和承租人必须要根据自己的过错承担相应的责任;如果是因为双方都不应该被追究责任的事情导致合同解除的话，剩余租赁时间内的装修残值损失，承租人和出租人要按照公平原则承担相应的费用和责任。