第1个回答 2022-12-05
在老南汇区，有一个大家可能不是太熟悉的板块，叫做宣桥，大概位置如下图所示：
宣桥区位图
对于不常往来郊区的上海人以及新上海人，估计宣桥这个镇没怎么听说过，但你一定听过或者去过上海野生动物园。没错，它就位于宣桥。
这样来看，宣桥的存在感确实太低了。
大面积乡野绿地，挤压区域发展
上海郊区城镇似乎都无法逃脱郊野的命运，金老板看了这么多板块，都大抵如此。
从宣桥远期规划中看出，其被定位为“绿野闲城”，空间结构主要由核心区、C型绿廊、战略留白以及郊野乡村为主。
宣桥总规图
这其中，占比最大的是位于西侧，比邻新场的C型绿廊，一大片原始生态区域，这也就意味着不开发、不发展，而核心区域占比非常小，且在核心区南侧还有两处占地面积颇大的战略预留区，所以宣桥也与航头等镇（详情请点击）一样，从规划上就注定是个远郊城乡区域。
都知道，当建设用地的指标被锁死后，那么区域发展就会受到相应的限制，进而会影响到住宅、商业以及产业等方面的开发。
宣桥土地使用规划图
不仅如此，宣桥镇的空间结构也不完整，野生动物园虽然是宣桥的核心，但在南部范围还有一处以城乡结合部为主的社区中心。
宣桥南部区域的城市面貌，图片来源：易眼看房拍摄
整体来说板块的发展过于分散，无法形成更集中的地区中心，那么区域再想要高质量发展，就会更加困难。
艺泰安邦的沿街商铺，图片来源：易眼看房拍摄
而今，在整个宣桥板块，根本找不到一处商业中心，能够用到的配套只有街边的沿街商铺。
周边强板块太多，宣桥太渺小
其实，一个区域的发展，最本质的是其产业导入，有产才有人，这是发展的逻辑。而宣桥的定位就是“绿野闲城”，说白了就是以休闲游玩的旅游产业为主，但至于能拿出什么，似乎除了野生动物园外，找不到其他的产业支撑。
而野生动物园作为区域名片，对其带动作用有多大，看看现在周边的发展也就知晓了。
野生动物园入口，图片来源：易眼看房拍摄
而事实上，宣桥当前依旧以加工型的工业园为主，在引入人口方面，还是以偏刚需人群为主，尚无法吸引如自贸区临港新片区或张江科学城这类高素质人口。
环伺四周，宣桥的南侧为自贸区临港新片区，但问题是这片区实在够大，如今重点投入和发展都是围绕滴水湖来开发，而后发的显然是奉贤范围，就连在自贸区的大团镇，到现在都没有发展机会，更何况不在自贸区的宣桥。
宣桥的北侧是川沙，但川沙的范围也很大，隔着迪士尼还有川沙六灶呢，连六灶都还在起步开发阶段，宣桥想借助川沙发展，显然更加困难。
宣桥与川沙的距离
浦东还有个能级更高的张江科学城，它的辐射范围确实广泛，但张江的外溢承载可能是三林、北蔡、浦江镇、康桥和周浦，到航头和新场都已经是极少数了，更何况是更远的宣桥了。