法院拍卖房尽量不要碰

Question

如题所述

Answer 1

目前各大城市的房价都很高，很多人为了买到房子，而又不用负担那么重的买房压力，所以选择购买了法院拍卖的房子，毕竟法拍房的价格会比普通商品房要便宜的多，但是也有不少人建议法院拍卖房尽量不要碰，因为法院拍卖的房子太坑了，那么法院拍卖的房子能买吗？法院拍卖的房子有什么弊端？这里我们为大家来解答。
法院拍卖房尽量不要碰?
大家之所以说尽量不要碰法院拍卖方是因为法拍房具有以下缺点：
1、法院拍卖房的房屋质量没有保障，法院是委托拍卖机构进行拍卖的，对明显的瑕疵描述通常很简单，这就存在质量瑕疵风险。
2、法院拍卖房所有权证的办理不确定，法院在执行时不能准确或者及时地向有关部门提供与房产证办理的信息，所有权证书办理会出现问题。
3、法律规定的执行回转，如果有错判的话，该财产会退还给执行人。
4、购房成本风险，法院拍卖房一般需要交纳保证金，并且一次性支付房款，不能像普通二手房一样进行贷款，无疑是加重了购房者的风险负担。
5、实际居住人拒绝搬离房屋，如果房屋有恶意一房二卖或者有承租人的，你就会面临这方面的争议。
法院拍卖的房子太坑了
1、存在产权争议问题
如果房产存在借名购房的代持关系，实际产权人向法院提出执行异议之诉，尽管最后可能法院不一定会支持实际产权人的请求，但是会占用购买人的资金和时间，增加了买受人的成本，最终还可能会拖延买受人的过户时间。
2、拍卖的房产存在长期租赁合同
现在民间借贷中，债权人往往会要求借款人签订空白的租赁合同或是长期的租赁合同，以保证在债务存续期间，房产不被处分，若拍卖的房产上存在有长期的租赁合同，依据民法买卖不破租赁的原则，买受人取得房屋所有权后，也不能对抗租客的租赁权，即使取得了房屋的所有权，也无法实际入住。很显然这种做法的出租人和承租人主观上存在是恶意，买受人可以向法院申请主张租赁合同无效。但实践中，要证明出租人和承租人存在主观上的恶意是比较困难。
3、房产存在抵押
在此情况下，抵押权人对拍卖房产主张权利，买受人将陷入纠纷。如果存在无法提前解除的抵押，那会很麻烦。因为解除抵押登记受产权人和抵押权银行之间抵押合同条款的影响，如果银行不同意提前解除抵押权，或者为他人设定的抵押担保，而债务人不愿意提前清偿，则解除抵押也存在问题，又比如卖家和其他人存在联合抵押行为，也存在抵押权无法注销的问题。
4、房屋属于违法建筑或存在其他瑕疵。
房屋如果属于违法建筑，或房屋实际面积与产权面积不一致或存在质量问题等情况，买受人在短暂的现场看房的时间内，可能无法发现房屋存在的隐蔽的瑕疵。由于法院拍卖的房屋，强调现房现状拍卖，对于房屋的状况，仅能依据竞买人现场短暂地看房。买受人购得房屋后，若发现房屋存在以上问题，买受人只能自己承担这个不利的法律后果。
5、实际居住人拒绝搬迁，入住难。
买受人成功拍得房产，也办理了过户手续高高兴兴准备入住时，实际居住人拒绝搬迁，无法入住。在此情况下，竞买人要想通过正常的渠道，收回房产的占有使用权，存在困难。
6、欠缴税费风险
部分被拍卖的房屋，可能存在拖欠水电费、物业费、土地使用费及滞纳金等费用的情况，这部分费用算下来也可能是一笔不小的数目，如果买受人在竞买前，没有了解清楚的话，需要买受人自行承担。有些拍卖公司的拍卖规则还明确规定一切过户税、费(含应由卖方支付的税、费)均由买受人负担。
上面就是法院拍卖房尽量不要碰,法院拍卖的房子太坑了原因介绍，虽然说法院拍卖的房子价格很便宜，但是还是存在诸多风险的，比如房屋质量没有保障、存在产权争议问题以及欠缴税费风险，所以建议大家在购买法拍房的时候，还是需要考虑清楚再做决定。