随着城镇化的快速发展，过去十几年来，各地纷纷建设新城新区，一口气建造了大量楼房。从2010年到2014年左右，包括鄂尔多斯、云南呈贡新城、郑州郑东新城、贵阳金阳新区、河南鹤壁、江苏常州武进、惠州大亚湾新城、营口鲅鱼圈等地，一些片区因极高的空置率，一度被外界冠以“空城”“鬼城”。
但如今，不少曾经的“空城”“鬼城”发生了巨大变化，甚至变成了繁华的“不夜城”。
2010年，贵阳的金阳新区（2012年改为观山湖区）曾被外界称为“鬼城”。2012年十一黄金周之后，因为一则“购房入户”的“救市”政策，“贵阳将成鄂尔多斯2.0”的消息更是不绝于耳。
但现如今，这一片区已十分繁华。数据显示，2019年观山湖区地区生产总值增长10.7%；固定资产投资增长10%，增速排名全市第一；规模以上工业增加值增长123.3%，增速排名全市第一；一般公共预算收入完成53.8亿元，增长6.7%，总量排名全市第一。
一位当地官方人士告诉第一财经记者，现在观山湖区已成为贵阳新的城市中心，生态很好，产业兴旺，夜市发达，人口已经超过了50万人。“如果当年不建新区，贵阳老城区在交通上就会寸步难行。”
2000年初，贵阳为缓解老城区的拥堵，拓展城市发展空间，决定在老城区西北部的金华、阳关一带片区建设城市新区，金阳新区应运而生，即今日的观山湖区。
来自贵阳的王女士说，新区的发展都有一个过程，金阳那边是新区，刚开始人比较少，但现在已经非常繁华了，房价也涨了很多。2012年时，贵阳老城区房价不到6000元/平方米，而金阳新区（观山湖区）不到5000元/平方米，但现在观山湖区已经达到15000~16000元/平方米了，明显超过了老城区，成为全市房价最高的地方。“买新区房子的改善型的居多，因为老城区实在太堵了，我的亲戚都买在新区。”
郑东新区的发展也颇为类似。近年来，随着内部人口流动与城市功能升级，昔日空空荡荡的中央商务区如今人气鼎盛。
数据显示，郑东新区2019年GDP初步核算为1139.63亿元，跃居全市第2位。另外，根据郑东新区官网介绍，目前郑东新区建成区面积超150平方公里，入驻人口达150万。2019年上半年，郑东新区全口径财政收入完成163亿元，同比增长12.2%；地方公共预算收入完成49.4亿元，同比增长11.2%，收入规模继续领跑全市各县（市）区、开发区，在郑州乃至河南发展大局中的引领作用进一步增强。
根据链家网站的数据，目前郑东新区已经是郑州房价的高地，一手房单价大多在每平方米3.5万到4万元左右，而城西的中原区等地才1.5万元左右，价格相差非常大。
同样的例子还有昆明呈贡新区，2010年，呈贡被外界评价为“这是一座用巨额资金堆起来的空城”。但据媒体报道，2013年昆明地铁1号线南段开通后，呈贡与昆明市中心连成一片，交通路网更加完善。随后的2016年，位于呈贡的高铁昆明南站投入使用。随着地铁、高铁双“轨”开通，呈贡渐渐摘掉了“空城”的帽子，实现了从“空城”到“轨城”的蜕变。
省会城市、中心城市人口导入快
为什么这些曾经的“空城”“鬼城”会发生这么大的变化？
58安居客房产研究院分院院长张波对第一财经记者分析，新城区是过往十多年房地产市场发展的重要阵地，但新城建设有两个值得关注的特点，一是不少城市的新城由于定位以及规划问题导致开发体量过大，包括区域内规划的商业也存在入驻率不足等问题；另一方面，高铁建设对不少新城的发展起到重要推动作用，高铁人流能为新城开发积累大量人气，吸引了大量投资性购房群体的关注。
张波说，近几年不少新城开始逐步形成完善的居住氛围，类似郑东新区这类新城的房价和关注度在不断提升，这本身和城市购房需求外溢有着重要联系，其中一个重要因素就是人口导入。
人口导入体现在两个方面，一个是由于城市原有的中心城区、老城区面积小，面临发展空间不足等问题，通过新城区建设，抽疏老城区，有不少老城区的人为了改善居住环境，转移到新城区。
另一方面，省会城市、中心城市往往吸引了大量外来人口，尤其是省会城市能吸引省内其他地市的人口前来工作、发展、置业。在中西部大多数省份，省会城市往往是所在省域的单级核心城市，集中了教育、医疗、产业、资金、人才、交通等各种要素，是所在省域快速城镇化的龙头。
近年来，中西部省会城市的人口导入步伐很快。尤其对一个人口总量较大的省域来说，城镇化率越低，省会城市人口导入的潜力就越大。以河南为例，2019年河南总人口达10952万人，比上年末增加46万人；常住人口9640万人，常住人口城镇化率53.21%，与60.60%的全国水平仍有不小的距离。
而这也恰恰是郑州大规模扩张的一大潜力。河南大学经济学院名誉院长、中原发展研究院院长耿明斋教授认为，河南省人如果要进城，首选就是郑州。在沿海的江苏、浙江都不是这样，都有第二选择。虽然这几年洛阳作为河南省域副中心的力度也在强化，但还是无法分流郑州发展的能量。
郑州市统计公报显示，2019年全市年末常住人口达1035.2万人，比上年增加21.6万人。这也是郑州连续9年常住人口增量超过15万，人口快速增长的势头可见一斑。
今年8月，郑州市政府发布的《关于2019年郑州市城市建成区规模的通告》显示，2019年郑州市市域城市建成区面积合计为1181.51平方公里。而在2017年，郑州市市域城市建成区面积合计为830.97平方公里，2018年面积增至1055.27平方公里，超过了1000平方公里。可见城市扩张的势头非常快。
郑州之外，贵阳和昆明也是类似的情况。其中，贵州户籍总人口达4000多万人，常住人口也有3600多万人，但城镇化率只有49.02%，占比不到一半，离全国平均水平差很远。云南2019年年末全省常住人口为4858.3万人，全省城镇化率只有48.91%。较低的城镇化率意味着这些地方尤其是省会城市人口导入的潜力仍很大。
在房地产市场中，一般我们所说的“鬼城”，是用来形容地理位置比较偏僻、人气比较低的地区和楼盘。而随着城市人口不断扩张、面积不断增加，“鬼城”房价上涨已经必然的趋势，而其涨幅如此之快则有以下几点原因。
2008年以来，中国加快了城镇化的速度，各大一、二线城市加速了向周边扩张的速度。就以北京为例，2008之前，如大兴区、房山区、丰台区的发展速度均较慢，虽然并不缺乏各大开发商盘地盖楼，但是楼盘光顾的人很少，所以当时北京的这几个区也被称作“鬼城”。自2008之后，北京市制定多项计划，迅速发展周边区域，到现在仅过去了十余年，当年的“鬼城”早已日新月异，房价自然也有数倍的涨幅。
2008年以来，中国经济实现了飞速发展，人们的生活质量得到了很大的提升，而房子在国人心中有着很重要的地位，作为生活的必须品，自然受到人们的追逐。虽然部分“鬼楼”地处偏僻，以前少有人问津，但其拥有较大的绿化面积和居住面积，随着交通越来越方便，居住属性成为人们的首选。当人们的需求逐渐改变的时候，这一部分楼盘就会变得火热起来，房价自然也会有一定程度上的上升。
随着越来越多的人开始注重生活品质，房子周边要求包含商圈、医院、学校等基础设施，可以预想到，当“鬼楼”附近的基础设计建设越来越完善的时候，其价格也势必会发生变化。仍然拿北京举例，医院和学校建立之后，对附近的楼盘价格都会产生很大的价格，一些“鬼楼”会在一夜之间变成热门楼盘，价格也会不断上涨。
其实很多地方的鬼城只是说没有发展起来，最开始是因为地理位置处在以前老城区的市中心比较远，再就是交通没有跟上，所以导致去哪里也不方便。而且所谓的鬼城只是说不热闹很冷清，但是因为老城区人口太密集等等的原因，政府发新城区，刚开始价格肯定会比较低，但是到后面发展起来了。更多的人会来新城区之后，房子肯定是会涨价的，所以对于5千涨到1.5万这个真的是很正常的。
其实对于老市中心来说基本也没有房子也都是老房子，基本都已经住满了。而且本来就是寸土寸金所以更没有新的地皮去开发楼盘。而且好一点的楼盘都贵的不得了，有的城市中心地带房价基本是4w左右了。如果新开发的城区交通，环境都比老城区发展的要好，而且房价也在自己能接受的范围内。肯定更多的人去考虑新城区了，买的人越多，价格肯定也会随着增加起来。而且人口密集起来之后整个地区发展就会更加繁华，也会吸引更多的人。
但是我觉得其实这种发展的好的新城区和没有发展起来的新城区都是一半一半的，有的城市其实本来老城区也没有达到很饱和的状态，但是盲目的去扩建新城区。导致很多新城区根本没有人去，所以根本发展不起来的也是多的很。
所以我是觉得发展起来的这种城市也算是个例，我觉得每个城市的发展还是要根据每个城市的实际情况。有的城市可能真的老城区已经很饱和了，所以想要去发展。但是新城区还是最好不要说和老城区相隔十万八千里，而且连过去的交通都没有这种情况的存在。如果真的想发展新城区，我觉得还是要先根据城市的规划来，慢慢的去引导着城区的发展才是最妥当的。