房地产居间合同的性质是什么？中介公司的权利义务有哪些？

Question

如题所述

Answer 1

一、房地产居间合同的性质及中介公司的权利义务《合同法》第424条规定：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间分为报告居间和媒介居间两种形式，报告居间指居间人受委托人的委托，为其寻找合乎要求的第三人，从而为合同的订立创造机会;媒介居间指介绍双方当事人即委托人和第三人订立合同，即居间人作为中间人来往于委托人与第三人之间，促使双方订立合同。房地产中介合同是典型的居间合同，且这种居间是报告居间和媒介居间的结合，由中介公司根据卖方的委托发布房源消息寻找符合要求的买家，再促成买卖双方签订房屋买卖合同。根据合同法的相关规定，居间人的义务是如实向委托人报告有关订立合同的事项，而基于房地产中介市场的行业特殊性，笔者认为中介公司的居间义务应当包含以下几个方面：一是对于委托人提供的资料应当如实报告，不得隐瞒或提供虚假资料;二是应对委托人提供的各种资料作必要的专业审查，以确保其提供信息的真实性;三是根据委托人的要求积极为其寻找符合要求的买家，促成双方订立合同;四是居间过程中为客户提供必要的专业意见并释明房地产交易方面的政策法规。而中介公司的权利就是在促成交易的情况下收取相应的中介报酬。
二、居间人促成合同成立是其获取居间报酬的必要前提根据《合同法》的相关规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付居间报酬;居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。因此，在房地产交易市场，中介公司获取中介报酬的必要前提应当是促成交易双方的买卖合同成立。本案中，买卖双方及中介公司签订的定金协议中约定“签订本协议即视为安某事务所居间成功，罗某沪及购买方双方均不得单方违约”，这种约定的结果是，只要签订了定金协议，中介公司的居间活动就已视为成功，无论买卖双方最终是否成功订立房地产买卖合同，中介公司都有权收取中介报酬。这一条款的规定事实上限制了委托人权利的行使，加重了委托人的责任，有悖于委托人委托中介公司居间的初衷，且与《合同法》所规定的“居间未促成合同成立不得要求支付报酬”原则相违背，因此该条款应当认定无效。本案中虽然安某事务所为了促使罗某沪与购房人交易成功履行了向委托人报告或者媒介的义务，但交易双方的房屋买卖合同最终没有订立，罗某沪没有达到居间合同的目的，因此根据法律规定其有权不支付中介报酬。