1、住宅共用部位的维修和更新、改造范围包括：
(一)屋面防水层破损，顶层房间渗漏的;
(二)楼房外墙出现雨水渗漏，引起外墙内表面浸湿;
(三)楼房外墙外装饰层出现裂缝、脱落或者空鼓率超过国家相应标准、规范的规定值;
(四)建筑保温层出现破损或者脱落，或者建筑保温不良引起外墙内表面出现潮湿、结露、结霜或者霉变;
(五)外墙及楼梯间、公共走廊涂饰层出现开裂、锈渍、起泡、翘皮、脱落、污染;
(六)公共区域窗台、门廊挑檐、楼梯踏步及扶手、维护墙、院门等出现破损的;
(七)公共区域门窗或者窗纱破损的;
(八)住宅共用部位需要维修和更新、改造的其他情形。
2、住宅共用设施设备的维修和更新、改造范围包括：
(一)电梯及主要部件的维修或者更换;
(二)避雷设施不能满足安全要求的;
(三)监控设施、消防系统出现功能障碍或者部分设备、部件损坏严重的;
(四)楼内排水(排污)设备出现故障，排水管道漏水、锈蚀严重，排污泵锈蚀或者其他设备损坏的;
(五)水箱、泵房等二次供水设施损坏需要维修和更新、改造的，但依法或者依合同约定应当由供水企业承担的除外;
(六)住宅共用设施设备需要维修和更新、改造的其他情形。
3、下列费用，不得从住宅专项维修资金中列支：
(一)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，由物业服务企业从业主交存的物业服务费中支出的;
(二)物业在保修范围和保修期限内发生质量问题需要维修的费用，由建设单位承担的;
(三)物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等相关管线和设施设备的维修、养护费用，由有关单位依法承担的;
(四)物业共用部位、共用设施设备属人为损坏，其维修、更新费用由责任人承担的。