《中华人民共和国物权法》已经十届人大五次会议通过，自2007年10月1日起施行。《物权法》是一部与百姓生活息息相关的重要民事法典，共五编、十九章、二百四十七条。本教案结合40多个案例，对《物权法》的重要条款进行讲解。便于职工群众了解掌握，保证《物权法》顺利实施。
1 第五条 物权的种类和内容，由法律规定。
【讲析】本条是对物权法定原则的规定。 物权法定原则，指的是能设立哪些物权，各种物权有哪些基本内容，只能由法律规定。物权不同于债权，债权的权利义务发生在当事人之间，遵循自愿原则，具体内容是由当事人约定的。物权对所有其他人都有约束力，物权的义务人有成千上万，物权内容不能由权利人一个人说了算，也不能由一个权利人和几个义务人说了算，所以只能由法律规定。案例1、张三将房屋出租给李四居住，租期一年，一个月后，张三在没有告知李四的情况下将房屋出售给王五，王五要求李四在十日内搬出，李四遂向法院起诉，以其不知情为由，请求确认张三与王五的房屋买卖合同无效。问：王五有没有权利要求李四限期搬出，李四能否请求法院确认张三与王五的房屋买卖合同无效呢？解：王五无权要求李四限期搬出，李四有权请求法院确认房屋买卖无效。《合同法》第229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。这个规定在法学上叫买卖不破租赁原则。《合同法》第230条，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖前的合理期限内通知承租人，承租人享有在同等条件下优先购买的权利。本案张三出卖房屋，应当在合理期限内通知李四，李四在同等条件（比如相同价格）下享有优先购买的权利，即使李四不买，仍然有权继续居住该房屋直至租期届满。案例2、张三向李四借钱4万元，将家价值5万元的房屋抵押给李四，双方约定如果在债务到期时，张三仍不还钱，则该房屋归李四所有。问：如果债务到期时张三不能还债，该房屋能否归李四所有？解：不能。《担保法》第40条规定，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为抵押权人所有。这个规定又叫做流质契约无效。法律之所以做这样的规定，是为了防止有人趁人之危，与人签订不平等条约，图谋他人钱财。本案张三与李四的约定违反法律规定，故是无效的。李四只能通过法定的程序实现债权。比如先给张三一定的宽限期，宽限期后仍不能能履行还款义务，则可以协商就抵押物折价、变卖后以价款偿还债务，多退少补；协商不成可以诉至法院解决。
2 第十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
【讲析】 本条是关于合同效力和物权效力区分的规定。以发生物权变动为目的的基础关系主要是合同，合同属于债权法律关系的范畴，合同的成立和生效应该依据合同法来判断。不动产物权的变动应该依据物权法来进行。合同的设立、变更和物权的设立、变更、转让本身是两个应当加以区分的情况。一般而言，合同一经成立，只要不违反法律的强制性规定和社会公共利益，就可以发生效力。合同是当事人之间的一种合意，合同不需要登记。登记并不是针对合同行为，而是针对物权的变动所采取的一种公示方法，如果当事人之间仅就物权的变动达成合意，而没有办理登记，物权没有发生变动，合同仍然是有效的。区分合同效力和物权登记的效力在理论上称为“区分原则”，它的意义在于：第一，有利于保护买受人依据合同所享有的占有权。第二，有利于确立违约责任。如果一方在合同成立之后没有办理登记，或者拒绝履行登记义务，此种行为构成违约，应当承担相应的违约责任。第三，有利于保护无过错一方当事人。在房屋价格上涨之后，特别是在房屋已经交付使用、买受人对房屋已进行了重大修缮的情况下，出卖人有可能以未办理登记将导致合同无效为理由，要求确认合同无效并返还房屋，这有可能鼓励一些不法行为人规避法律，甚至利用房屋买卖欺诈他人，而损害的却是善意买受人的利益。如果严格的区分合同效力和登记效力，则可以防止此种现象的发生。举例说明，张三以20万元的价格买下李四的房屋,双方订立了房屋买卖合同,张三如期交付了房款,未来得及办理过户登记手续。第二天，李四又与王五订立了房屋买卖合同并办理了过户手续。张三将李四诉至法院。法院审理认为：当事人双方订立了房屋买卖合同之后，合同就已经生效，如果没有办理登记手续，房屋所有权不能发生移转，但买受人基于有效合同而享有的占有权仍然受到保护。李四构成对张三的违约，应该对张三承担违约责任。依不同情形，张三可以请求李四实际履行合同，即请求李四办理不动产转让登记，或者请求李四赔偿损失。本案房屋已经登记在王五名下，要求李四办理不动产登记已不可能，所以只能要求赔偿损失。
3 第十六条 不动产登记簿是物权归属和内容的根据。
第十七条 不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
【讲析】 以上两条是关于不动产登记簿效力和不动产登记簿与不动产权属证书关系的规定。物权法确立了不动产物权登记生效的原则，不动产登记簿自然应当成为不动产物权的法律根据，这两条中包含了个重要内容，这就是权利正确性推定原则，即在不动产登记簿上记载某人享有某项物权时，推定该人享有该项权利。不动产登记簿的正确性推定效力的目的，在于建立客观、公正、安全的不动产交易秩序。实践中，单位和个人普遍存在重视不动产权属证书而轻视不动产登记的现象，影响了不动产交易的安全。因此，本条做出上述规定。案例张三和李四于婚后购买了一套房子，房屋产权证上登记的是张三的名字。2007年夫妻双方又购买了一套大房子就想把旧房子卖掉。2007年10月1日张三通过中介公司与王五签订了房屋买卖合同并办理了房屋产权过户手续。没想到一周后旧房子所在位置的房价从每平方米2千元涨到了3千元，夫妻二人极为后悔。张三之妻李四遂向法院起诉王五，以所售房屋是婚姻存续期间的共同财产，张三卖房未经其同意为由，要求法院判令王五返还房屋。此类案件如果发生在《物权法》实施前后将是两个不同的结果。如果发生在《物权法》实施之前，根据我国《婚姻法》、《合同法》的有关规定，婚姻关系存续期间购买的房产系婚后共同财产，属于夫妻双方共同所有，一方擅自处置属于无权处分。据此法院会判令张三与王五签订的房屋买卖合同无效，张三返还王五的房款，王五退还房屋。而《物权法》实施之后，法院在审理此类案件过程中重点审查王五在购买该房屋时是否与张三有恶意串通行为？如果没有恶意患通，也就是说王五是善意买主，那么王王即取得房屋产权，不需要将该房屋返还。李四只能要求丈夫张三返还房款中属于她的份额。这是因为，按照《物权法》本条的规定，谁是房屋的权利人，谁就有权处置房屋。善意的第三人判断房屋权利人的重要标准是房屋产权证上登记的姓名。张三和李四共同购买的房屋，产权证上登记的是张三的名字，则善意买主就完全有理由相信张三有权处置该房产。这样一来，王五购买张三名下登记的房产并经过户登记取得所有权是完全合乎法律规定的。在这里，《物权法》更为关注对善意第三人的保护。解决此类问题的办法：夫妻一方如果想保护自己在家庭财产中的合法权利，在房屋产权证登记时就应要求作为共有权人一并登记，或者到产权登记机关追加登记自己作为共有权人。
3+ 这里再附带的讲一下不动产登记机构的法定职责及禁止事项。
第十三条 登记机构不得有下列行为：（一）要求对不动产进行评估；（二）以年检等名义进行重复登记；（三）超出登记职责范围的其他行为。
第二十二条 不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。
【讲析】 以上几条主要是针对物权法起草委员会在立法调研过程中发现的一些问题。一些地方的不动产登记机构挖空心思利用职权给当事人设置障碍，从中为单位和个人谋取私利，炮制出评估、年检、按面积或者按交易金额大小收取高额费用。群众的意见很大，因此，明确予以禁止。
4 第十九条 权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。
不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
【讲析】 本条是关于不动产更正登记和异议登记的规定。更正登记和异议登记是两个新概念，但不难理解。只须注意，异议登记制度是临时性保护措施，申请人必须在异议登记之日起15日内起诉。过期则失效。异议登记的法律效力是，登记簿上所记载权利失去正确性推定的效力，相当于把存在异议的某个不动产权暂时“冻结”了一样，超过15日未起诉，这个产权就自动“解冻”了。
5 第二十条 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效。
【讲析】 本条是关于预告登记的规定。预告登记也是一个新名词，但也不难理解。预告登记的本质特征是使被登记的请求权具有物权的效力，也就是说，进行了预告登记的请求权，具有对抗的效力，这样，登记的请求权就得到了保护。预告登记的功能是限制房地产开发商的对商品房的处分权，它对解决类似商品房预售中“一房二卖”这样一些敏感的社会问题有着特殊的作用。
6 第二十三条 动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。
【讲析】 本条是关于动产物权的设立和转让何时发生效力的规定。这个规定是一般规定。动产物权的设立和转让，主要有两种情况，一是当事人通过合同约定转让动产所有权，二是设立动产质权，就是把动产质押给别人。物权法上所说的交付，是将物转移给他人，即由他人直接占有某项转产。
7 第二十四条 船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。
【讲析】 本条是关于船舶、航空器和机动车等物权登记的规定。船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。所谓善意第三人，就是指不知道也不应当知道物权发生了变动的物权关系相对人。民法学一般认为，船舶、航空器和机动车因价值超过动产，其既有动产的特征，又有不动产的特征，所以在法律上被视为一种准不动产，它的物权变动应当以登记为公示方法。但在登记的效力上不采用登记生效主义，这是考虑到船舶、航空器和机动车等本身具有动产的属性，其物权变动并不是在登记时发生效力，依照本法规定，上述动产的所有权转移一般在交付时发生效力，其抵押权在抵押合同生效时设立。但是，法律对船舶、航空器和汽车等动产规定有登记制度，其物权的变动如果未在登记部门进行登记，就不产生社会公信力，不能对抗善意第三人。所以说为保险起见，对上述动产的转移，还是进行登记的好。
8 第二十五条 动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。
【讲析】本条是关于动产物权受让人先行占有亦就是通常讲的简易交付的问题。它的特点是：交付在前，买卖在后。物权的受让人已经取得了动产的占有，而后又与动产的所有权人达成移转所有权或者设定质权合同的情形。举例说明张三租用李四的手机，张三即依据租赁合同取得了对手机的占有，而后张三又与李四达成协议，购买这部手机。这处情况下，动产物权的交付已经在事先完成，物权受让人已经能够依据物的排他效力行使物权。因此，物权的变动就在物权变动的协议生效时生效。严格确定物权转移时间的意义在于确定物的风险责任承担，也称为风险转移。案例 张三将自家的耕牛租给李四使用20天，第5天，李四提出要买下这头牛，张三表示同意。双方约定1个月后付钱。不料第10天，这头耕牛遭到雷击而死。关于本案有以下几个问题：1、该买卖合同的生效时间；2、该买卖合同中的交货时间；3、该耕牛意外死亡的风险由谁承担？ 解：1、该买卖合同的生效时间是李四租用耕牛的第5天；2、该买卖合同中的交货时间也是李四租用耕牛的第5天；3、该耕牛意外死亡的风险由李四承担，李四仍然应当向张三支付货款。
9 第二十六条 动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。
【讲析】 本条是关于指示交付的规定，是指让与动产物权的时候，让与人的动产由第三人占有，让与人可以将其对第三人的返还请求权让与给受让人，以代替现实交付。它的特点是：买卖在前，交付在后，他人交付。举例说明张三将自己的自行车出租给李四使用，租期一个月，租赁期未满之时，又将该自行车出卖给王五，由于租期未满，自行车尚由李四合法使用，为使得王五取得该自行车的所有权，张三对李四讲：待租赁期限届满，你直接把自行车交给王五；同时对王五讲：待租赁期限届满，你直接向李四索要自行车。这就叫“指示交付”。
10 第二十七条 动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。
【讲析】 本条是关于占有改定的规定。它的特点是：买卖在前，交付在后，本人交付。举例说明 张三出国前想把电视机卖给李四，双方约定，李四即刻买下张三的电视机，但张三要继续使用到出国前才把电视机交付给李四。案例1、张三在商场购买一台电脑，约定由商场送货上门。货未送出之前商场失火，被宣告破产。问：张三能否要回电脑或货款？解：不能。因为按约定，商场送货上门时电脑才算交付，在交付之前张三只对商场享有债权，却没有对电脑享有物权，张三的已付的价款列入破产财产，只能作为破产债权人的身份参与分配破产财产。案例2、张三在商场购买一台电脑，对售货员说：先替我保管，我明天来拿。当晚商场失火，被迫宣告破产。问：张三能否要回电脑或货款？解：能。因为此时电脑已经交付给张三，只是张三要求商场代为保管，这就是一种占有改定的情况。张三对电脑享有物权，张三已付价款不能列入破产财产，可以优先取回电脑或价款。
11 第三十五条 妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。
【讲析】 本条规定了物权人的两个权利：消除危险请求权、排除妨害请求权。 请求排除妨害，是在物权遭受妨害的时候。举例说明张三把李四进出家门用的唯一一条通道给堵塞了，妨害了李四的通行权，李四可以请求排除妨害。被排除的妨害需具有不法性，倘若物权人负有容忍义务，则无权请求排除妨害。 请求消除危险，是在侵害虽未发生，但面临遭受侵害的危险，存在被侵害的可能的情况下。举例说明王五与赵六楼上楼下，王五在外面买了新住宅后便把原住宅改建成养蝎场，赵六因担心王五养的蝎子从楼上跑到他家里，晚上睡不着觉，问：赵六能否请求王五消除危险？解：可以。
12 第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
【讲析】 本条是关于建筑物区分所有权的规定。建筑物区分所有权，是指在一个建筑物上存在多个所有权人的情况下，一个单独的所有权人对属于他个人所有的部分享有的是个人所有权，而对属于大家共同使用的部分享有的是共同所有权和共同管理权。一个建筑物上存在的多个所有权人叫做“业主”。那么，业主对建筑区划内的哪些部分享有共有权呢？比如电梯、过道、楼梯、水箱、外墙面、水电气的主管线等。案例现有张三、李四、王五、赵六 四个人分别购买了同一幢住宅楼的一至四层，张三在一层、李四在二层、王五在三层、赵六在四层。住宅楼的外墙靠近公路，有一家企业以1200元一年的价格租用外墙悬挂广告，广告的位置在二楼以上的墙面，赵六在楼顶建了一个花圃。现有李四、王五、赵六三人以广告位置不涉及一楼外墙为由，不同意张三参与分配广告收入，三层的王五因为四层的赵六在楼顶修建花圃未经其同意为由分别向法院提起诉讼。问：1、张三有没有权利分配外墙广告收入？2、赵六在楼顶建花圃，需要别人的同意吗？答：张三有权分配外墙的收入，赵六在楼顶建花圃需要本楼的业主们的一致同意。
13 第七十一条 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
【讲析】 本条是业主对专有部分行使所有权的规定。案例 张三与李四同在一幢楼，张三在一楼。张三欲将外墙砸开做一便门。李四担心这样做会危及整个楼房的安全，便将张三告上法庭。在法庭上张三辩称自己有房屋质量检测机构检测报告，报告说明打开承重墙不影响整个建筑物的安全。法庭审理认为，外墙是承重墙，打开外墙会损害整个建筑物的主体结构的安全，而且承重墙归全体业主共同所有、共同管理，不但要经过有关部门批准，还必须全体业主一致同意。法院判决张三消除危险、恢复原状。
14 第七十二条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。
案例 张三住在一楼，物业公司向张三收取电梯维修费，张三称，自已住在一层，不需要也从来不曾使用电梯，所以不应该交电梯费。问：张三要不要交电梯使用费？要。
15 第七十七条 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。
【讲析】 本条是业主将住宅改变为经营性用房的条件的规定。业主将住宅改变为经营性用房的条件有二：一是遵守法律法规小区居民公约，一是经过有利害关系人的同意。什么是“利害关系人”，举例说明一楼的张三打算把他家的住宅改变为饭馆，那些人会受至影响呢？二楼的李四最受影响了，因为饭馆的油烟会窜到李四家的窗户里去，除了李四，其他居民受不受影响呢？也有影响。比如开饭馆以后，营业时间必将才居民的休息时间相冲突，影响居民休息；进出的人增加了，影响了小区的安全。所有会因开饭馆而受到影响的人，都是利害关系人。
16 第八十四条 不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。
第八十六条 不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。
第八十七条 不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。
第八十八条不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。
第八十九条 建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。
第九十一条 不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。
第九十二条 不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。
【讲析】 以上几条是处理相邻关系的规定。 处理相邻关系，一切以“必要”为标准。如果非必要，相邻的另一方可以拒绝；如果是必要，相邻的另一方不同意，一方有权请求法院判决。案例 张三与李四是邻居，下雨天，张三家的雨水经过李四家的院子排到水渠，李四不愿意，发生争执诉至法院。法庭审理认为，判断让不让张三家的雨水从李四家的院子里经过，标准是张三家的水是不是非经过李四家不可。如果是非流不可，则李四基于相邻关系的互相容忍的义务而允许；如果完全可以采取其它的办法，则须两家协商解决，张三可以在李四家的院子上设立地役权，有偿使用。
17 第九十七条 处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
第一百零一条 按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。
案例 张三、李四、王五三人各出资5万元合资买下一间商铺，对商铺共同享有所有权。现张三打算将商铺重新装修，李四表示同意，王五表示反对，并且打算将他的份额卖给承租人赵六，张三、李四得知后也愿意以同等的价格购买。问：1、如果仅有李四同意，张三能不能装修商铺？2、王五应该将他的份额卖给谁？ 解：1、张三现在可以装修商铺，因为李四同意，二个人加起来已经占三分之二的份额，王五虽然不同意，但仍然应该承担装修费用的三分之一。当然，本案如果一开始三个人约定了处理办法，则应当按照约定。比如约定只要有一人决定即可，这样的约定当然是有效的。2、王五应该将他的份额卖给张三和李四，因为共有人享有在同等条件下优先购买的权利，张三和李四可以协商由谁购买，协商不成，应当按照各自享有的份额的比例购买。有人可以要问：前面不是讲过房屋承租人也享有优先购买的权利吗？为什么没有承租人的份啊？这是因为李四、王五是所有权的，而赵六是用益物权人，所有权是绝对权。所有权的效力要大于用益物权。
18 第一百零六条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
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