第1个回答 2016-02-25
1:导致房价爆涨的第一个因素:银行竞争下的贷款开放。
其实房价的爆涨的因素主要是因为百姓在替政府所犯下的错误买单。比如以前一个开发商通过某银行贷款了1000万开发了一个房子。如果还不起那他就倒霉了,因为所有的银行都是一个体系,你欠了钱没还就再也没有翻身的机会。但是中国在银行改革的基础上开了一条口子,为了各银行之间的竞争所以把工行,农行,建设银行等等全部独立运营。这本来是好事。但问题是这些银行都不是私有的,而是国家的。我们不难想象。当一个开发商从工行贷款1000万的后果。他只需要用500万来开发房子,然后把售价提升,再把这个开发中的房子按他的售价标准抵押从农行再贷款
2000万,然后再用这
2000万中的1000万开发一套售价更高的房子来找建设银行抵押贷款4000万。就是这样一个滚雪球的疯狂贷款模式。
房子卖不卖得出去不重要,关键是房价要高,不得降价。反正银行的钱不是私人的,所以稍微疏通一下行长加之又有'合法的'高零售价的楼盘做抵押所以自然就越来越好从银行贷款。
那么这样造成的结果就是,房子价格只攀不跌!因为不能跌!一跌银行贷出去的款就再也回不来了。这可是政府的银行,政府的钱!所以为了堵住这个资金黑洞一些被收买的专家、媒介便开始疯狂制造舆论用各种舆论手段威逼利诱人买房子。
比如土地资源严重紧张,再不买房将来就只能住在郊区呀之类的。导致人们不得不去买房。其实住不了市中心这种情况这根本不可能发生,城市居民是一个新老替换的过程,要上班的住城里,老人退休喜欢住郊区。只要人口不爆炸就不会出现上班族住不了市中心的情况。虽然这些舆论造成了很多人买房子,但是仅仅是这样,房价还没有高到现在这样的离谱。紧接着政府又犯了第二个错误。
2:导致房价爆涨的第二个错误:中国特色的按揭。
按揭本来是一种西方很流行的制度,也很合适。但这个制度一旦运用到中国就有点问题了。因为从大的体制上来说。所有银行都是国家的,而不是私人的。所以贷款这个关口就不可能控制得住。只要文件上说得过去,人们就能贷到款。
为了早日缓解第一个错误所带来的资金黑洞。政府开始实行个人按揭制度来售房。还经常举什么美国来太太和中国老太太的例子来诱惑人们去按揭。确实有人按揭了,而且是疯狂的按揭。只要和银行有点'路子'的人。他们先按揭一套80万的房子,自己出10万首付然后再从银行贷出70万。之后再把这个房子抬高价格到180万出售。这个时候他们的亲戚或者老爸老妈再去买下,也用按揭的方式自己出首付30万再从银行贷出150万。然后就不管了。他们不还贷款怎么办?银行爱收不收。反正根据合同我还不上钱你可以收走房子,我们两不相欠。
所以转了一圈,抬高了几倍价格的房子又回到了政府回到了银行手里。这就解释了为什么很多新楼盘刚开始修就被'炒房团'买走了。他们炒的不是赌房子会升值。而是拿了房子去收拾银行。
银行拿到这个房子怎么办?更不敢降价了。只好再加点价接着卖。所以普通老百姓现在根本别想买到真正合理价格的房子!即使你直接从开发商手里买来的房子都说不定已经转了好几次手又回到银行以及开发商手里的了。说句不好听的现在8000/平的房子里,有只有2500才是房价,有5500都是以为决策错误带来的资金黑洞!也就是说你正在替人任劳任怨地擦屁股
第2个回答 2013-05-13
房价如此之高十大原因大剖析
房价无疑是当今中国最热门的词汇,街头巷尾、公园地铁、人大会议,但凡有人群聚集的地方,都离不开房价这个话题。这说明了什么呢?说明住房问题与个人及家庭利益的紧密相关,说明想买房的人太多了。无论是唱涨的,还是喊跌的,他们可以争得面红耳赤,彼此的论点论据差去十万八千里,但有一点却是共同的:那就是都希望拥有自己的房子。
这是当代中国一个奇怪的悖论,这种现象所折射出来深层次因素,正是导致中国房价持续上涨的根本动力:想买房的人太多了。
要把握房价的走势,就需要认识中国城市房地产的性质,回答一个问题:中国城市房地产的本质与内在价值是什么?由哪些要素构成?受哪些因素影响?我认为,中国城市房地产内在价值主要由五个要素构成,或者说,主要受到五个因素的影响:即土地、产品、资源、资本、文化心理。了解这五个因素是如何作用于房地产的供求关系,自然就能够对中国房价的走势有一个清晰的判断。
现在,就让我们从五个方面出发,系统地来透视一下中国房价问题吧。
1、房价持续上涨,我国土地制度首负其责。长期以来,中国城乡二元的土地制度导致城市建设土地资源极为稀缺,用于房地产开发的建设用地更是少之又少,换句话说,就是供给严重不足,源头缺水。在城市发展过程中,既要坚守十八亿亩的耕地红线,又不能释放集体建设用地进入市场,还要满足高速城市化进程建设用地的需要,这个矛盾有多大,可想而知。据统计,我国城市建成区面积为3.84万平方公里,仅占国土面积的0.4%,而农村宅基地面积约为16.8万平方公里,约占国土面积的1.75%,房地产用地仅占全国建设用地的4.5%,可见城乡土地量级差别之大和商品房土地供应的稀缺。一言以蔽之:人多地少。
2、持续上涨的房价与中国的经济发展模式密切相关。中国经济增长主要依靠投资性推动,由于行政管制、区域垄断与缺乏创新,形成大量的重复建设和产能过剩;由于知识产权制度不完善及金融支持不足,高端产业、创新产业发育缓慢,低端产业间竞争激烈,产业结构极不合理。由于缺乏高端产业的拉动,缺乏创新产业的吸引,大量的投资通过各种渠道持续涌入房地产行业,寻求避险和盈利,拉动了地价房价的上涨。一言以蔽之:钱多业少。
3、持续上涨的房价与和我国以土地财政为基础的城市化模式密切相关。分税制后,地方财政收入逐年减少,财权和事权严重不对等,在这种情势下,土地势必成为城市经营与推动地方经济发展的主要动力。这种的模式本质是,政府是经济发展的火车头(大公司),土地财政是动力和燃油,因此,追求高地价是地方政府的必然选择。从上述几个方面可以看到,高房价、高地价根本不是房地产的问题,本质上是中国经济发展模式与城市化模式的问题。
第3个回答 2011-02-22
我个人认为,中国城市的房价,至少在十年内将继续上涨,但涨速将逐渐放缓。分析原因如下:
一、由于中国的国税地税政策,中国目前的地
方
政
府主要是依靠卖
地来维
持
财
政
运
转,地
方
政
府是土地
财
政的最大受益者,也是房价上涨的主要推手,它们绝不会放弃这一块肥肉。而地价上涨则必将推高房价。
二、商品房、写字楼等是城市建设的主要标志,而城市建设又是官
员
考
核的主要业绩之一,所以地
方
政
府
官
员绝不会打压房价从而影响城市建设。
三、由于城市建设的发展,工业用地、道路用地大量增加,造成住房供地逐渐减少,物地稀为贵,地价自然上涨,从而推高房价。
四、房地产业是任何一个大中型城市的支柱产业之一,与上下游的钢铁、水泥、家具、装修等产业和消费、就业等密切相关,打压了房价,就等于打压了一系列产业。为了GDP增长,地
方
官
员绝不会这么做。
五、一般商品房还存在大量刚性需求。我们知道,中国的计
划
生
育
政
策是从上世纪80年代初推开,如今,在此之前出生的人口正好到了30多岁,正是结婚生小孩要买房子的时候,而30-40岁的人也正是最有经济能力买房的一族,我们看看周围这个年龄层次的人的买房比例,就知道房子的刚性需求还有多大。
六、中
央
高
层从来没有说过要打压房价,其官
方
表
态的口径是:“稳定房价”,“抑制房价的过快增长”,态度相对温和。
七、由于房地产商的逐利性,其不可能主动降价,而普通百姓又是相对的弱
势
群
体,不仅无力与地
方
政
府和房地产商抗衡,而且跟风抢购或投资,所以只能等到市场规律发生作用的时候(供求平衡或供大于求)。
中国城市房价下降的时候我们可以预测得到,其影响因素有两个:一、人口数量;二、固有房屋数量。
基于影响因素一分析,以人均寿命七十年计,我们可以推断,中国人口将在2050年后开始下降,而一个人的购房行为多发生在50岁以前,所以2030年后的购房行为即将开始减少,此时开始存在房价下降的条件。
而影响因素二要视城市建设的发展速度也即房屋开发速度和政
府
的
调
控
政
策,存在不确定性。
所以,综合以上各项分析,我个人认为,中国城市的房价,至少在十年内将继续上涨,但涨速将逐渐放缓;二十年后由于房屋的保有量增加和刚性购房需求人群的减少,房价才可能企稳或开始下降。
第4个回答 2014-04-29
被炒高的,其实房价没那么高,成本价也就现售价格3分之1到2分之1之间