经典案例杨某（承租人）与冯某（出租人）签订了两年的租房合同。合同中约定杨某（承租人）将此房用做小卖部。但是一年以后，杨某（承租人）因小卖部经营不善，打算转包给别人开饭店。于是，在没有与冯某（出租人）商议的情况下，自己找到黄某（次承租人），将房子转租给黄某（次承租人）。冯某（出租人）发现以后，要求与杨某（承租人）终止租赁合同，并要求杨某（承租人）把房屋恢复原样，交给自己。但是，杨某（承租人）认为冯某（出租人）已经把房屋租给自己，就不应该干涉自己用来做什么，况且是在租赁期限内转租，因此不同意解除合同。 律师指点杨某（承租人）在租赁合同续存期间，将房屋出租给黄某（次承租人），既没有得到冯某（出租人）的事前授权，事后也没有获得冯某（出租人）追认，属于擅自租赁的无效行为，该无效行为的后果应当由杨某（承租人）承担。冯某（出租人）有权要求解除与杨某（承租人）之间的租赁合同，并有权要求杨某（承租人）将房子恢复原状，及时交付给冯某（出租人）。合同中未规定转租，承租人经出租人同意，或事后获得出租人追认，也是可以将租赁物转租给第三人的。原则之下有例外，承租经济适用房是绝对不得转租的，承租家庭需严格遵守与政府保障房部门签署的承租协议，不转租、不装修，按时交纳房租、供暖费、水电费等费用，并承诺自觉接受住房保障中心及物业公司的动态监督。黄某（次承租人）作为承租人也有其注意义务，有义务审核所租用房子的房产证与房东身份相符，如果没有尽到注意义务或明知道是违约转租还承租的，由自己承担相应的不利后果。因此，黄某（次承租人）应腾退房屋，并将交付房屋给冯某（出租人），然后再追究杨某（承租人）的违约责任。 法条链接《合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《民法通则》第六十一条民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
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