政府怎样调控房价

Question

如题所述

Answer 1

最近，住建部、国土资源部、财政部等多个部委，在近半个月的时间里，紧锣密鼓地出台了若干房地产调控政策：从“营业税征收2改5”，到“国四条”，再到“拿地首付不低于50%”，从“5年内普通住房转让差额征收营业税”再到“督办全国18宗房地产闲置土地”，调控之声不绝于耳。 但是，相关调控措施可能适得其反，因为，这些措施不仅未能解决根本问题，还滋生出了新的问题——这也是被以往房地产调控后的效果证明了的，几乎每次房地产调控过后， 房价 都会出现新一轮报复性上涨。 12月23日，在接受央视《今日观察》采访时，我提出了两点建议（播出时只播了第一条）： 一是对现行分税制进行调整。分税制改革以后，地方政府的财权减少了，事权反而在增加。地方政府不仅要 发展 经济，还要提供足够的公共服务、公共产品，但它面临着资金短缺的困扰。目前，地方政府基本上就是通过土地出让金、房地产相关税费收入来填补这个资金缺口的。所以说从利益驱动方面来看，地方政府是没有任何动力去抑制 房价 的。道理非常简单， 房价 上涨，才能拉动地价上涨，地价上涨，地方政府才能获得更多的土地出让收入。无论房地产调控措施多 么 严厉，最终都要靠地方政府来落实，由于受制于利益因素，地方政府在执行房地产调控 房价 只会阳奉阴违。因此，要从根源上来解决这一问题，必须对分税制进行调整，增加地方政府的财政收入，只有在它的财权得到保障的情况下，才可能真正地落实抑制 房价 上涨的措施。 二是改变现行的官员政绩考核标准。现在主要以GDP来考核干部政绩，地方官员为了获得更高的GDP增速，更有动力推高地价、 房价 ，以提升其进行基本建设投资的能力，推高GDP，获得更多、更好的升迁机会。只要这种畸形的干部政绩考核标准不改变，地方官员推动 房价 上涨的动力就永远不会减弱。GDP只是量化经济活动的一个指标，世界上绝大多数国家在追求民众幸福指数的提高而非GDP，我国的许多官员本末倒置，在畸形的考核制度下，把GDP当成了唯一的追求目标。试想，在这种考核标准下，哪一位官员能够真正关心民生呢？因此，现在必须尽快调整对官员的考核标准。 由于这两条建议，在目前并不受到重视，那 么 ，就必然导致越调控 房价 越涨的畸形结局。 以土地“重拳”为例。12月17日，财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。如果开发商拖欠价款，不得参与新的土地出让交易。此举被媒体称为“房市调控第一拳”。 开发商囤地、炒地的目的，在于获取增值收益。即使让开发商一次性付清全部土地出让金，他仍然可以囤积土地，坐等土地升值。也就是说，开发商囤积土地的源动力不在于他是分几次拿的地，而在于他可以分享升值带来的暴利——这种暴利甚至超过他搞房地产开发获取的收益。中国的许多开发商并不建房而只炒地，也源于此。 其实，打击囤地并不需要另出“重拳”，只需严格执法即可。我国早在1994年7月公布的《城市房地产管理法》就规定，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，超过出让合同约定的动工开发期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金 20 %以下的土地闲置费；满两年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。 此后，国家又陆续出台类似的法律法规，但是，相关法律法规、政策文件越来越多，而囤积土地的现象却有增无减，囤积土地者有恃无恐，原因在于法律与土地一 样 “闲置”。如果严格执法，没有一个开发商敢囤积土地，道理非常简单，囤积两年后不仅不能享受增值收益，连地也重新被政府收回了。这个账开发商都会算。 开发商为何敢囤积土地呢？因为地方政府纵容。 那 么 ，地方政府为何纵容开发商囤积土地呢？ 利益使然。 地方政府如果严格执法，对囤积的开发商进行处罚，开发商争相拿地的积极性就会降低，地价就会跟着下来，地方政府的收益就会减少。为了谋取自身利益最大化，地方政府慢慢拿出土地进行拍卖，开发商高价拿地后坐享升值之利，双方都有好处，互惠互利，就形成了一种利益共同体。在这种情况下，让地方政府去处罚与自己处在同一战壕中的囤地者，是非常不现实的。所以，但见法规纷飞，就是不见囤地者减少。 房地产调控的重拳，应该打在供应上。通过严格执法，迫使开发商按照规定开发，建造成房屋供应到市场。如果从这个意义上来看，开发商原本有限的资金大部分用到拿地方面，提前确保了政府出让土地的收益安全，却可能使开发商因资金紧张，开发进度进一步降低。 而且，在“地王”不断涌现的大背景下，动辄上亿元的土地，没有实力的开发商根本没有竞争力，在首次缴款比例提高后，这些开发商被淘汰出局，进一步减少了房屋供应能力——小的开发商是这个市场的必要补充。同时，行业的垄断性加强， 房价 会进一步上涨——中国油价高于美国等西方发达国家，就是垄断导致的必然结果。如今，这种垄断正在快速向房地产领域蔓延。 另一方面，许多供应到市场中的商品房被炒房者囤积起来，人为减少了市场供应，是催生 房价 上涨的一个重要原因。二手房转让，营业税征免时限由2年恢复到5年，增加了流动成本，而这些成本在房屋供应不能增加的情况下，很容易转嫁到民众身上。而且，流动性的降低，也会导致房屋实际供应量的下降。 显然，这些重拳并不能真正抑制 房价 的上涨，原因在于，这些重拳都首先在悄悄确保政府的收益不减少，高 房价 是地方政府、开发商、银行、炒房者利益共同推动的结果，作为获取主要收益的一个主体，地方政府必须带头压低地价，才能够理直气壮地挤压房产商的暴利，否则，在各方利益都不减少的情况下，出台的任何希望 房价 下跌的措施，都将成为空谈。 房市调控重拳必须打到点子上，那就是，打到利益上，打到供应环节上，否则，花拳绣腿耍得再好看也难有效果，更有可能， 房价 还被“重拳”打得越来越高。 后记： 我对避开根源的调控措施抑制 房价 已经不抱任何幻想。 《通货膨胀早已在我们身边（兼谈 房价 ）》一文是我对未来 房价 趋势 走势最明确的分析： 在综合这些年的大量数据及政策信息后，我得出结论：政府能够容忍的中国 房价 的最大跌幅应在 20 %以内，时间应在 10 个月以内。超出这个极限，政府就必然出台救房地产的政策。 20 08年， 房价 刚刚步入下跌轨道不久，系列房地产救市政策的出台就是最好的证明。 因此，除非有能够替代房地产解决地方政府财政缺口的产业， 房价 虽然会有调整，但在政府这只看得见的手的推动下，大 趋势 仍是上涨，会一直上涨到即使在任何推动力量下也不能再上涨为止，即崩盘为止。 当下中国最大的问题是，开发商等强势既得利益集团的势力越来越强大，他们已经能够直接影响一些政策的出台。公众经常可以看到一些权力部门的高官（对政策出台有决定作用）与开发商勾肩搭背在一起，宛如同志。在这种情况下，官商勾结之网如何能够打开呢？谁来打开呢？ 我认为： 房价 是长是跌已经是人们现在关注以及争论的一个焦点，我觉得每次在出台一些政策后，虽然市场是有些暂时的低迷，但是过后会有个报复性的上涨，从08年就是，当人们还觉得08年底09年初 房价 会降到个能接受的价位的时候，不曾想 房价 在不经意间就起来了，而且是报复性的上涨，让人还没有回过神来就已经跟不上脚步了，很多人都后悔没有在年底年初的时候把握住机会，所以我想不管是一时的调整能下来多少，长远看 房价 还是要涨的，只能自己去把握机会了

Answer 2

最近，住建部、国土资源部、财政部等多个部委，在近半个月的时间里，紧锣密鼓地出台了若干房地产调控政策：从“营业税征收2改5”，到“国四条”，再到“拿地首付不低于50%”，从“5年内普通住房转让差额征收营业税”再到“督办全国18宗房地产闲置土地”，调控之声不绝于耳。 但是，相关调控措施可能适得其反，因为，这些措施不仅未能解决根本问题，还滋生出了新的问题——这也是被以往房地产调控后的效果证明了的，几乎每次房地产调控过后， 房价 都会出现新一轮报复性上涨。 12月23日，在接受央视《今日观察》采访时，我提出了两点建议（播出时只播了第一条）： 一是对现行分税制进行调整。分税制改革以后，地方政府的财权减少了，事权反而在增加。地方政府不仅要 发展 经济，还要提供足够的公共服务、公共产品，但它面临着资金短缺的困扰。目前，地方政府基本上就是通过土地出让金、房地产相关税费收入来填补这个资金缺口的。所以说从利益驱动方面来看，地方政府是没有任何动力去抑制 房价 的。道理非常简单， 房价 上涨，才能拉动地价上涨，地价上涨，地方政府才能获得更多的土地出让收入。无论房地产调控措施多 么 严厉，最终都要靠地方政府来落实，由于受制于利益因素，地方政府在执行房地产调控 房价 只会阳奉阴违。因此，要从根源上来解决这一问题，必须对分税制进行调整，增加地方政府的财政收入，只有在它的财权得到保障的情况下，才可能真正地落实抑制 房价 上涨的措施。 二是改变现行的官员政绩考核标准。现在主要以GDP来考核干部政绩，地方官员为了获得更高的GDP增速，更有动力推高地价、 房价 ，以提升其进行基本建设投资的能力，推高GDP，获得更多、更好的升迁机会。只要这种畸形的干部政绩考核标准不改变，地方官员推动 房价 上涨的动力就永远不会减弱。GDP只是量化经济活动的一个指标，世界上绝大多数国家在追求民众幸福指数的提高而非GDP，我国的许多官员本末倒置，在畸形的考核制度下，把GDP当成了唯一的追求目标。试想，在这种考核标准下，哪一位官员能够真正关心民生呢？因此，现在必须尽快调整对官员的考核标准。 由于这两条建议，在目前并不受到重视，那 么 ，就必然导致越调控 房价 越涨的畸形结局。 以土地“重拳”为例。12月17日，财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。如果开发商拖欠价款，不得参与新的土地出让交易。此举被媒体称为“房市调控第一拳”。 开发商囤地、炒地的目的，在于获取增值收益。即使让开发商一次性付清全部土地出让金，他仍然可以囤积土地，坐等土地升值。也就是说，开发商囤积土地的源动力不在于他是分几次拿的地，而在于他可以分享升值带来的暴利——这种暴利甚至超过他搞房地产开发获取的收益。中国的许多开发商并不建房而只炒地，也源于此。 其实，打击囤地并不需要另出“重拳”，只需严格执法即可。我国早在1994年7月公布的《城市房地产管理法》就规定，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，超过出让合同约定的动工开发期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金 20 %以下的土地闲置费；满两年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。 此后，国家又陆续出台类似的法律法规，但是，相关法律法规、政策文件越来越多，而囤积土地的现象却有增无减，囤积土地者有恃无恐，原因在于法律与土地一 样 “闲置”。如果严格执法，没有一个开发商敢囤积土地，道理非常简单，囤积两年后不仅不能享受增值收益，连地也重新被政府收回了。这个账开发商都会算。 开发商为何敢囤积土地呢？因为地方政府纵容。 那 么 ，地方政府为何纵容开发商囤积土地呢？ 利益使然。 地方政府如果严格执法，对囤积的开发商进行处罚，开发商争相拿地的积极性就会降低，地价就会跟着下来，地方政府的收益就会减少。为了谋取自身利益最大化，地方政府慢慢拿出土地进行拍卖，开发商高价拿地后坐享升值之利，双方都有好处，互惠互利，就形成了一种利益共同体。在这种情况下，让地方政府去处罚与自己处在同一战壕中的囤地者，是非常不现实的。所以，但见法规纷飞，就是不见囤地者减少。 房地产调控的重拳，应该打在供应上。通过严格执法，迫使开发商按照规定开发，建造成房屋供应到市场。如果从这个意义上来看，开发商原本有限的资金大部分用到拿地方面，提前确保了政府出让土地的收益安全，却可能使开发商因资金紧张，开发进度进一步降低。 而且，在“地王”不断涌现的大背景下，动辄上亿元的土地，没有实力的开发商根本没有竞争力，在首次缴款比例提高后，这些开发商被淘汰出局，进一步减少了房屋供应能力——小的开发商是这个市场的必要补充。同时，行业的垄断性加强， 房价 会进一步上涨——中国油价高于美国等西方发达国家，就是垄断导致的必然结果。如今，这种垄断正在快速向房地产领域蔓延。 另一方面，许多供应到市场中的商品房被炒房者囤积起来，人为减少了市场供应，是催生 房价 上涨的一个重要原因。二手房转让，营业税征免时限由2年恢复到5年，增加了流动成本，而这些成本在房屋供应不能增加的情况下，很容易转嫁到民众身上。而且，流动性的降低，也会导致房屋实际供应量的下降。 显然，这些重拳并不能真正抑制 房价 的上涨，原因在于，这些重拳都首先在悄悄确保政府的收益不减少，高 房价 是地方政府、开发商、银行、炒房者利益共同推动的结果，作为获取主要收益的一个主体，地方政府必须带头压低地价，才能够理直气壮地挤压房产商的暴利，否则，在各方利益都不减少的情况下，出台的任何希望 房价 下跌的措施，都将成为空谈。 房市调控重拳必须打到点子上，那就是，打到利益上，打到供应环节上，否则，花拳绣腿耍得再好看也难有效果，更有可能， 房价 还被“重拳”打得越来越高。 后记： 我对避开根源的调控措施抑制 房价 已经不抱任何幻想。 《通货膨胀早已在我们身边（兼谈 房价 ）》一文是我对未来 房价 趋势 走势最明确的分析： 在综合这些年的大量数据及政策信息后，我得出结论：政府能够容忍的中国 房价 的最大跌幅应在 20 %以内，时间应在 10 个月以内。超出这个极限，政府就必然出台救房地产的政策。 20 08年， 房价 刚刚步入下跌轨道不久，系列房地产救市政策的出台就是最好的证明。 因此，除非有能够替代房地产解决地方政府财政缺口的产业， 房价 虽然会有调整，但在政府这只看得见的手的推动下，大 趋势 仍是上涨，会一直上涨到即使在任何推动力量下也不能再上涨为止，即崩盘为止。 当下中国最大的问题是，开发商等强势既得利益集团的势力越来越强大，他们已经能够直接影响一些政策的出台。公众经常可以看到一些权力部门的高官（对政策出台有决定作用）与开发商勾肩搭背在一起，宛如同志。在这种情况下，官商勾结之网如何能够打开呢？谁来打开呢？ 我认为： 房价 是长是跌已经是人们现在关注以及争论的一个焦点，我觉得每次在出台一些政策后，虽然市场是有些暂时的低迷，但是过后会有个报复性的上涨，从08年就是，当人们还觉得08年底09年初 房价 会降到个能接受的价位的时候，不曾想 房价 在不经意间就起来了，而且是报复性的上涨，让人还没有回过神来就已经跟不上脚步了，很多人都后悔没有在年底年初的时候把握住机会，所以我想不管是一时的调整能下来多少，长远看 房价 还是要涨的，只能自己去把握机会了

Answer 3

□今报记者 高二坡 实习生 李丹 1月26日，在省十一届人大三次会议的记者招待会上，副省长张大卫表示“为了控制房价过快上涨，促进房地产业健康发展，已经详细做了安排和部署”，其中包括对房地产市场的监测和管理、廉租房建设、加强土地供应等。 昨日，记者连线河南省住宅产业商会、省内知名房地产企业以及地产企划企业，就张大卫副省长的讲话精神进行解读，为河南房地产行业的健康发展献策献计，省内房地产行业资深从业人士一致表示，支持政府尊重市场规律进行宏观调控，以推动房地产行业长期健康发展。 具体执行的是国家调控政策 记者：张大卫副省长在两会上明确表示，为了控制房价过快上涨，促进房地产业健康发展，我省已经详细地做了安排和部署，其中包括对房地产市场的监测和管理、廉租房建设以及加强土地供应等五大项，各位怎样看待省政府这一政策？ 赵进京(河南省住宅产业商会常务副会长、秘书长)：房地产业是我国国民经济重要的支柱产业，每当过热或过冷时，政府都会出台政策进行调控。年初，国务院办公厅的通知就旨在控制投资投机性购房需求。 国家此前的多项政策，有两方面目的：一是保障民生，不断强调保障性住房的供应，抑制投资性和投机性购房；二是推动房地产行业的持续健康发展。省政府领导此次表态，也是对国家政策的落实和细化。 马水旺(郑州市永威置业有限公司常务副总经理)：近期国家频繁出台房地产行业调控政策，有利于房企在繁荣的市场中保持理性思维。此番省政府强调在房地产行业调控的几项政策，是对国家政策的贯彻执行，责任性重申了地方政府对房地产行业的调控政策以及调控点。 于阳(河南明天置业有限公司总经理)：省政府五个方面的调控措施对房地产市场的影响都是比较积极的，也是房地产市场目前迫切需要解决的问题。我们都希望这个行业能够健康持续长久地发展。 闫治国(河南朝阳地产机构总经理)： 此次，省政府出台的对我省房地产行业调控的措施，是对国家政策的落实。 记者：此番调控是为了抑制投资性和投机性购房需求。郑州市的投资性与投机性购房情况是否严重？ 赵进京：目前来看，郑州楼市的需求以自住性和改善性需求为主，投资性和投机性需求并不是很大。省政府调控应该以保障民生和加大土地投放量为主，同时，对房地产行业不规范行为进行限制和处罚，这样将会促进河南房地产业稳定健康发展，开发商也不希望房地产行业忽冷忽热、大起大落。 马水旺：从目前的郑州市场来看，短期还是求大于供。在市场经济中，只要供过于求，就会降价，求大于供就会涨价。投资性购房与投机性购房都是一种市场行为，与市场供需有关。因此，我们要从市场供需关系上来解决，加大土地投放和保障性住房投入，这才是解决问题的根本。 闫治国：我省2009年房价一路飙升，造成这种状况的主要原因还在于刚性需求的累积和市场低成本住房供应的稀少。因此，加大土地供应量将会促进供求关系的平衡。此外，推进保障性住房，也能解决供需不平衡的矛盾。 增加保障性住房供应量 记者：此前，国家和地方政策多次提及保障性住房，包括廉租房建设等，但是受到金融危机等的影响，并未完全按照原定计划实施。此次，我省大力推出10万套廉租房，同时还有经济适用房等保障性住房，这些对房地产市场会有什么影响？ 赵进京：我省如果今年投建10万套廉租房，将极大地改变房地产市场供应量，对社会民生影响深远，也会促进房地产市场的平衡发展。 马水旺：郑州市曾提出建设限价房，但目前还没有实施，我了解到，很多开发商对此都很有兴趣，限价房将会使房价维持在一个比较平衡的位置，不会过快上涨。此外，廉租房以及更多保障性住房的投入，也将很好地改善住房供求关系。 于阳：我认为，有些消费者不应一开始就去买商品房，可以选择买经适房和保障性住房。政府不应只推经适房，应多考虑投建过渡性住房，条件不足以买商品房的可以买过渡性住房。等经济条件好时再买商品房，到时，过渡性住房可以退给政府，政府可以再拿给需要的人做过渡用。 闫治国：政府力推保障性住房有利于扩大供应，缓解房价上涨压力。加大保障性住房供应量可逐步解决低收入者的住房问题，降低无房户对房地产市场的过度依赖，抑制房价的过快上涨。研究表明，廉租房或经济适用房的供给每增加5%，就会迫使房价下降3%~4%。反之，则会推动房价上涨。 记者：保障性住房大量投入市场的同时，土地供应也在进一步加强，这对房地产市场是不是一种积极的影响？ 赵进京：此前的多次调控，多是提高购房者门槛与开发商门槛，对于房价过快上涨没起到作用，属于本末倒置的调控。此次，更多的政策是从源头开始的，比如加大土地供应量、加强保障性住房建设，都是在增加房地产市场的供应量，促进市场供需平衡，进而抑制房价过快上涨。 马水旺：增加土地供应量才能治本。对于郑州而言，土地主要来源于郊区地块和城中村改造，最值得关注的也仅有城中村改造，因为能形成规模开发，即便成本高点，仍有一定的利润空间。 于阳：目前，房地产市场的核心问题应是土地供应。土地供应不能单纯地以价格取胜，应该综合考虑。要想把地价降下来，把房价降下来，往下跌价是不可能的，但是要想让它平稳地走，一定要加强土地供应。 闫治国：我省在贯彻落实中央政策上有望做到因地制宜和量体裁衣。加强土地放量和开发管理，从源头上引导供需层次的合理性，并对房地产市场的有序、有效发展提出了政策性的要求。这些政策措施如果能得到贯彻落实，就会增大市场供给量，房价控制效果会更好，至少房价的上涨幅度将会得到一定的遏制。 调控须与市场规律相结合 记者：各级政府近几年多次出台房地产调控政策，很多从业者表示，房价将会越调越高，而过去几年的房价走势似乎也印证了这一点。因此，不少从业者表示，政策调控必须与行业规律相结合，与市场规律相结合。大家如何看待此次政府的宏观调控？ 赵进京：从1998年住房市场化改革以后，房子就成为一种商品，房子就具有市场属性，即成本决定价格，供求关系影响价格。这是市场化改革的必然结果。政府的宏观调控要尊重房地产市场的自身规律，这样的调控才能事半功倍。 马水旺：房地产行业在发展过程中遇到的问题，属于市场范围的就由市场解决，如果政府还“一切包办”，将不利于房地产的健康成长。因此，我们非常支持政府在尊重市场规律的同时加强对房地产市场的调控，有些通过市场调节可以实现的就通过市场来调节，而不是一味地使用行政手段。 于阳：房地产市场发展到现在，已经比较规范了，但是，目前房地产商的某些行为还是被诟病的，还需要政府下工夫。特别是在开发商开发环节的违规、售房的违规、交房的违规等各个环节上，要加强监管。我很欢迎政府加大对房地产市场的监管，毕竟，房地产行业光有钱是不够的，还需要专业的开发素质和经营团队。 闫治国：保障性住房的供应缺失、名不副实和严重不足是住房制度改革的一大政策缺陷，因此政府大力组织这类房屋的供给是完全必要的。要平抑房价，不仅要打击投机，更重要的是要增加供给。普遍开征房产物业税，将在有效抑制房产需求的同时，大大提高持有多套和大套房产的成本，是平抑房地产价格最有效的手段之一。 现代经济学手段给政府提供了很多可以选择的控制市场的办法，关键是这种调控要建立在符合市场规律、考虑民情和市场机制配置资源的基础上，并且调控的成本最低、副作用最小、效果最好，这应该是政府调控的目标。

Answer 4

政府调控房价主要通过以下几个方面：
1、调整利率的升降掌控房价
2、降低出租自住房税
3、限制投资性房屋数量
4、政府大力推行廉租房
5、推行福利政策鼓励租房
6、重税控制房产投机 ，对于投机房产行业加大税收比率
【补充】：
1.利率是指政府负责设定的基准利率，即商业银行间隔夜拆借利率。通过调节基准利率，政府可以引导住房抵押贷款利率升降，实现为住房市场降温或刺激住房市场发展的目的。
2.政府出台一些有利于普通消费者购房的规定。比如，在有70套以上的住宅项目中，开发商必须将至少10%的住房出售给为当地社区服务的人，像教师、消防队员、警察和图书馆工作人员等。这些住房面积可以比较小，但售价必须比整个项目住房平均市价低25%。
3.有了廉租房制度，低收入居民在考虑住房时首先考虑的是租房住，从而降低了市场上对住房的需求，遏制了需求量的快速扩大。由于房地产价格受供求关系影响较大，可以说廉租房制度或多或少起到了稳定房价的作用。

Answer 5

调整利率的升降掌控房价

降低出租自住房税 

限制投资性房屋数量 

政府大力推行廉租房 

推行福利政策鼓励租房 

重税控制房产投机 ，对于投机房产行业加大税收比率

【补充】：

1.利率是指政府负责设定的基准利率，即商业银行间隔夜拆借利率。通过调节基准利率，政府可以引导住房抵押贷款利率升降，实现为住房市场降温或刺激住房市场发展的目的。

2.政府出台一些有利于普通消费者购房的规定。比如，在有70套以上的住宅项目中，开发商必须将至少10%的住房出售给为当地社区服务的人，像教师、消防队员、警察和图书馆工作人员等。这些住房面积可以比较小，但售价必须比整个项目住房平均市价低25%。

3.有了廉租房制度，低收入居民在考虑住房时首先考虑的是租房住，从而降低了市场上对住房的需求，遏制了需求量的快速扩大。由于房地产价格受供求关系影响较大，可以说廉租房制度或多或少起到了稳定房价的作用。