南沙，三至四房，重视升值和环境，月供1万4内，买哪个楼盘好?

Question

南沙区工作，重视升值空间和居住环境，三至四房，月供1万4以内可接受，买哪个楼盘好?滨海御城二手(不满二)，星河山海湾二手(看过几套户型略差)，星河山海湾尾盘(新房)，金茂湾(15号线体育馆站不确定距离)，龙光棕榈水岸(北区)。当前的需求重要性排序：地铁、环境舒适度、升值空间、学位。 龙光楼龄最长，面向蕉门河边那一排视野应该不错，但走去蕉门地铁站较远，是否还值得买? 现阶段有公司宿舍住，可解决居住问题。最佳购房时机是年底还是可以在这一两年内慢慢看，因为听说蕉门东湾村地块、体育馆坦尾地块、灵山地块，明后年将有新盘。这几个地段好不好，是否值得耐心等待?谢谢火火!

Answer 1

　　一、基本情况：
　　1、工作地点：南沙区
　　2、需求意向：三至四房，月供1.4w内
　　3、需求排序：地铁>环境舒适度>升值空间>学位。
　　4、意向楼盘：
　　【滨海御城】二手，不满二
　　【星河山海湾】二手，户型略差;一手，尾盘
　　【金茂湾】地铁15号线【体育馆站】不确定
　　【龙光棕榈水岸】北区
　　5、目前居住地点：公司安排宿舍。
　　问答：
　　问题1、买哪个楼盘好?龙光楼龄最长，面向蕉门河边那一排视野应该不错，但走去地铁4号线的【蕉门站】较远，是否还值得买?
　　答：我会用排除法。
　　1)你最看重靠近地铁站，即通勤，所以先剔除【龙光棕榈水岸】北区。其次，假设【体育馆站】就在【金茂湾】旁边，但是15号线到底什么时候才开建还未未知之数，参考其他地铁线路，建设需要4-6年的时间才能通车，所以有可能要等上10年才通车。这漫长的过程，不利于转手，所以也剔除。
　　2)环境舒适度。滨海御城北向的楼栋距离高架地铁轨道较近，容易受到噪音和灰尘的影响，甚至可能有震感。而星河山海湾的地铁轨道是地下铺设，而且楼盘的占地面积更大。相对来说，舒适度是星河山海湾占优。
　　3)升值空间。南沙客运港不仅有现成的4号线总站，还有规划的15号线的南沙环岛线，将来会在【万顷沙站】与18号线/22号线换乘。除了双地铁交汇，还有南沙客运港片区将诞生“游轮码头”城市综合体，临近海景，有稀缺的资源优势，未来这里会有大型的游轮码头、主题酒店、高端免税商城，打造的商业地产比过去十年前更有经验、规划更好，未来房价上涨动力更充足。
　　4)学位：【星河山海湾】有华南师范大学附属南沙幼儿园、华南师范大学附属南沙小学、广州市英东中学等。
　　小结：我觉得户型只是其次，也不一定要买【星河山海湾】不可，只是提供这样的思路给你，你可以参考一下。毕竟现在有些楼盘一手在卖，我说得太好有人说我打广告，说得不好又容易有麻烦。至于投资方面，还是要考虑很多问题的，例如入手的成本价，有些不满二年无法网签，这里会有风险，但是就成本而言，你只要将总价(含税费+杂费等)÷建筑面积，最后得出单价，用单价来对比，我觉得这样更实际。
　　问题2、最佳购房时机是年底还是这一两年，先慢慢看?
　　答：在楼市平淡期，只要资金准备好、锁定具体的楼盘、房源，价格符合预期的情况下，就可以入手，不建议追求所谓的最佳。没有最佳!在楼市快速上涨期，就像赛马比赛一样，要抢闸出手。如果从过往来看，一定要说“最佳”，那就是每年的春节前一个月看二手。一手方面，可以留意一下金九银十，有些急需资金回笼的房企，可能会地推出一些特价盘。
　　问题3、听说蕉门东湾村地块、体育馆坦尾地块、灵山地块，明后年将有新盘。这几个地段好不好，是否值得耐心等待?谢谢火火!
　　答：首先，从方向上，投资南沙你要有长持的心理准备。其次，就算明后年有新盘，都不知道具体的价格、产品参数，所谓可见即可得，我觉得对于未来画大饼的东西不太感冒，建议回归到眼前的事物，例如楼盘、配套、地铁、环境等。况且，买期房(又称楼花)，起码等2-3年才收楼，这一来一回有几年的空窗期，没有租金回报，或者不能入住，还要每月还房贷，增加了成本、压缩了利润空间，所以，南沙的二手更值得优先考虑。