近日，有消息传出万科和小米正在探索房地产新模式，合作建房的消息引发热议。小米员工透露，合作自春节后开始，主要提供两种选择：一是70-90平方米的两居，平均单价5.5万元/平方米；二是178平方米的叠拼，售价在950-1000万元。然而，购买条件特殊，小米员工只能内部交易，且无产权归属，无法在市场上自由买卖，也无法在京落户。
事实上，万科的不安是此次合作的背景，2013年起，万科高层频繁走访互联网公司，寻求转型。而这次合作可能被视为万科在互联网时代下的试水，更多是租赁而非销售的创新。据北京市土地供应计划，2017年北京土地供应紧张，万科获得的限价自持土地，意味着项目只能出租不能售出，这解释了为何员工无法获取两证。
只租不售的隐藏逻辑
万科拿到的这块土地规定，必须自持，不允许出售，这意味着通过按揭购买几乎是不可能的，即使有类似精装公寓和万科物业的吸引力，租金回报率难以支撑房价。以90平米计算，70年的租金接近700万，且可能涉及委托贷款，风险不言而喻。小米员工可能需要全款租赁，且使用权仅66年，没有房产增值潜力。
在这样的情况下，选择这种模式，意味着放弃房产升值收益，且可能成为万科的终身租客，承担物业费、水电等费用。因此，对于是否愿意花700万租一辈子，特别是对于寻求独立产权和升值空间的购房者来说，答案显然并不简单。
没有房产证的贷款问题
没有房产证的租赁住房，按揭贷款面临难题。即使采用委托贷款，也需注意银行接受开发商委托的风险，最终房产权益归属和使用年限的缩水。如果小米提供免息贷款，员工压力相对较小，但长远来看，房子依旧是万科的，利息归银行，收益有限，选择是否明智还需深思。