房子实际面积比合同小，怎么办

Question

房子交钥匙以后，房管局还没有来验收房子，我测量了一下室内面积比合同规定的实际面积小5个平方，可能有误差，但不至于差这么多。
我想请问一个时间问题，这个小的部分面积，是房管局来验收时确定 还是等办房产证的时候确定？

确定了以后，是不是要退这一部分的房款？

Answer 1

房子实际面积比合同小，按合同约定处理，如果没有约定合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理；
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
(二)面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

Answer 2

房产证面积或者合同面积，都是指的该房屋的建筑面积，房屋建筑面积=套内使用面积+公摊面积+墙体柱体面积。
你自己测量的面积应该是套内使用面积。比合同约定的面积小，这是很正常的。直小5个平方，或者说只有五个平方的公摊，那算你运气定好的了。一般的公摊都在十个平方以上。追问

不是的，合同上写的建筑面积，公摊面积还有实际面积，我知道我测量的是实际面积，就是这个实际面积少了5个平。

追答

个人测量一般式不精确的。开发商也不会承认。如果你觉得面积不足，可以到当地房产局测量大队申请现场测量。

追问

恩，我知道，开发商肯定不会承认，我就想知道，这个面积变大了，或者变小了，是房管局来验收房子的时候通知我，还是等一年以后办房产证时通知我

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Answer 3

按照合同约定执行。

如合同未作出约定的依照《商品房销售管理办法》
第二十条　按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。
合同未作约定的，接以下原则处理：
　　（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；
　　（二）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
　　面积误差比＝（产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积×100%
　　因本办法第二十四条规定的规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合同的，应当签署补充协议。

Answer 4

Answer 5