无论是普通住宅还是酒店式公寓，亦或是别墅类产品，多多少少都存在公摊一说。
公摊面积的多少与公摊比例息息相关，想买一套跟建筑面积一模一样的房子几乎是不可能的。公摊的比例就是公摊系数。
那么，怎么来认识公摊系数呢？
一、公摊系数怎么看？
一般情况下，开发商不会直接公示公摊系数，购房者需要自己根据公摊面积及套内建筑面积进行计算。
获得公摊面积的方法有两种：
一种是直接询问销售人员
另一种是在北京市住房和城乡建设委员会的网站上查询
计算公摊系数的两个公式：
公摊面积＝建筑面积－套内建筑面积
公摊系数＝公摊面积／套内建筑面积
举例：一栋建筑面积226.34方，套内建筑面积185.63方的房子，公摊系数是多少？
公摊面积＝226.34方－185.63方＝40.71方
公摊系数＝40.71／185.63＝21.9％
三、公摊系数对我有什么影响？
公摊系数是衡量舒适度的参考指标之一，如果公摊系数越大，则套内建筑面积越小，房屋购买价值越低；公摊系数过小，则会影响购房者的居住舒适度。
1．居住舒适度
在一栋楼总建筑面积一定的情况下，开发商增加套内建筑面积，势必要压缩公摊面积，公摊面积过小，则公摊系数越小，则公共空间，例如楼梯、电梯、大堂等公共面积也会变小，居住的舒适度会打折扣。
若公摊系数越大，公摊面积大，套内建筑面积越小，可供购房者实际使用的面积缩小，居住舒适度同样会被打折。
2．购买价值
公摊系数越大，房屋购买价值越低。同样是套总价600万元，建筑面积为150方的房子，A号楼公摊系数为15％，B号楼公摊系数为20％的两套房为例，观察公摊系数的数值大小，可看出公摊系数对房子单价（以套内建筑面积计价）的影响。
通过上述例子可看出，公摊系数影响房屋的购买价值，公摊系数越大，房屋单价越高，价值越低。大家在买房时如果记不住公摊系数的计算公式，可参照以下数值区间选房，对房源做出判断。
以上便是公摊系数的分析，购房需谨记！
公摊系数是衡量舒适度的参考指标之一，如果公摊系数越大，则套内建筑面积越小，房屋购买价值越低；公摊系数过小，则会影响购房者的居住舒适度。
1．居住舒适度
在一栋楼总建筑面积一定的情况下，开发商增加套内建筑面积，势必要压缩公摊面积，公摊面积过小，则公摊系数越小，则公共空间，例如楼梯、电梯、大堂等公共面积也会变小，居住的舒适度会打折扣。
若公摊系数越大，公摊面积大，套内建筑面积越小，可供购房者实际使用的面积缩小，居住舒适度同样会被打折。
2．购买价值
公摊系数越大，房屋购买价值越低。同样是套总价600万元，建筑面积为150方的房子，A号楼公摊系数为15％，B号楼公摊系数为20％的两套房为例，观察公摊系数的数值大小，可看出公摊系数对房子单价（以套内建筑面积计价）的影响。
公摊的计算有明确的规范，不说绝对合理，但绝对具有普适性
按建筑面积（含公摊）售卖商品房确实存在迷惑性，按套内面积确实是更直观合理的途径。
不论按哪种方法，总价应该不会有大的改变，因为成本是不变的，预期利润也是要实现的。但正规开发商一般都是算总账定均价再组价，不必通过公摊针对某户来赚钱。
按套内面积定价，单价会飞涨一截，但能买个明白。
1.根据《面积计算规范》和《房产测量规范》来说公摊面积的计算方式非常的精确和清晰；
2.开放商赚钱是根据投入成本、流转周期来计算利润的，多了公摊均价便宜些，少了公摊均价贵些，一个房子该卖多少还是多少
不应计入的公用建筑空间:1、仓库、机动车库、非机动车库、车道等，作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间;2、售房单位自营、自用的房屋;3、为多幢房屋服务的警卫室、管理(包括物业管理)用房。
一般规定
l、房屋面积计算系指外围水平面积及水平投影面积计算，其中包括房屋建筑面积、共有建筑面积、使用面积等的测算。
2、房屋建筑面积计算按房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且层高2.20米（含2.20米，下同）以上的永久性建筑。
3、房屋共有建筑面积系指各产权人共同占有或共同使用的建筑面积。
4、房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平面积计算。
5、房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪±0米以上计算。假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。
6、房屋所在层次是指本权属单元的房屋在该幢楼房中的第几层。地下层次以负数表示。
二、计算全部建筑面积的范围
1、永久性结构的单层房屋按一层计算建筑面积。单层房屋内如带有部分楼层者，符合规则一般规定的亦应计算建筑面积。
2、多层和高层房屋按各层建筑面积的总和计算。
3、房屋内的技术层（管道层、附层、夹层等）层高在2.20米以上的按其墙外围水平面积计算。
4、穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅均按一层计算建筑面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20米以上的，按其水平投影面积计算建筑面积。
5、楼梯、楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算建筑面积。
6、属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各楼层外围水平投影面积计算。
7、房屋天面上属永久性建筑，层高在2.20米以上的楼梯间、水箱间、电梯机房按外围水平面积计算。
8、原始设计斜面结构屋顶下加以利用的空间，高度在2.20 米以上的部位，按其外围水平投影面积计算。
9、挑楼、全封闭的阳台接外围水平投影面积计算。
10、与房屋相连的有柱走廊、两房屋间有上盖和柱的走廊，均按柱外围水平面积计算。
11、房屋间永久性的、封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。
12、层高在2.20米以上的地下层（地下室、半地下室、地下车库、地下商场等）及其相应出入口，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平面积计算。
13、有柱或围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构外围水平面积计算。
14、玻璃幕墙、金属幕墙以及其它材料幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平面积计算建筑面积。既有主墙体又有幕墙时，以主墙体为准计算建筑面积。其墙厚亦按主墙体厚度计算。
15、属永久性建筑层高在2.20米以上有柱的车棚、货棚等按柱外围水平面积计算。
16、与房屋相通的有柱雨蓬按柱外围水平面积计算。雨蓬上盖面积小于柱外围水平面积时，按上盖水平投影面积计算。
17、室内体育馆按实际层数计算建筑面积。体育馆（场）看台下空间加以利用的，高度在2.20米以上的部位，按其外围水平投影面积计算建筑面积（多层按多层计）。
18、机械车库不论其高度和停放层数，均按一层计算。
19、依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层有围护结构的，按其高度在2.20米以上部位的外围水平投影面积计算。
20、房屋的伸缩缝，若与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。