第1个回答 2010-07-14
您好 希望帮助到您
文件只是参考。里面很多数据都已经用不上了。最终还是看评估单位给的结果
房屋拆迁补偿价格计算
2001年6月13口国务院颁布了新的《城市房屋拆迁管理条例》(以下简称《条例》)，明确了城市房屋拆迁必须符合城市规则，有利于城市旧区改造和生态环境改善，保护文物古迹。《条例》明确了拆迁当事人各方的权利和义务，指出城市房屋拆迁要以房地产市场评估价格进行补偿，《条例》还列出了两种补偿形式：货币补偿和房屋产权调换。货币补偿由于具有简洁、直观、快速的优点，受到拆迁当事人各方的青睐。但由于影响和制约被拆迁房屋补偿价格的因素很多，拆迁双方的立场分歧往往较大，拆迁当事人一般较难达成拆迁补偿安置协议，所以如何公开、公平、公正又直观地计算被拆迁房屋的补偿价格，减少拆迁纠纷，力口快拆迁速度，维护拆迁双方当事人的权益，使被拆迁人心中有数，是房屋拆迁中一个很重要的课题。
《条例》中虽然规定了以货币补偿的房屋拆迁价格要根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估的力、法进行确定的原则。但由于没有具体的操作标准和公式，实际操作起来困难仍然较大。为此，我们运用统计分析的原理结合房地产市场评估的方法，把影响和制约被拆迁房屋补偿价格的因素按其重要程度进行分类，然后分别计算各因素的权重或数值，最后得出被拆迁房屋补偿价格的计算公式，具体方法如下：
第一类主要因素的房价指标：1、区位X(单位：元／㎡)；2、用途Y(单位：元／㎡)；3、面积S(单位：㎡)。
第二类次要因素W(权重)：其中1、成新W，(建筑年代)；2、权益状况W2；3、建筑结构W3；4、使用率W4；5、楼层W5；6、朝向W6。
其中W=W1×W2×W3×W4×W5×W6
第三类因素：房屋装璜费用Z(单位：元)(另外计算)：主要考虑因素1、装璜年代；2、装璜材料；3、装璜面积。
则房屋拆迁补偿价P为：P=[(X+Y)·W]·S+Z(S为拆迁房屋面积)
计算方法如下：
l、假设某地(市)地段区位值(房价指标)分为三级。设一级地段区位值为Xl，二级地段值为X2，三级地段值为X3。
2、假设住宅用地房价指标为Y住，商业用地房价指标为Y商，综合用地房价指标为Y综，工业用地房价指标为Y工。
3、设次要因素权重(次权)为W
4、假设房屋市场交易单位为A(元／㎡)。
一、求各地段的区位值X、用途值Y
1、在众多的房屋交易成功的实例中选取样本(各样本的A已知)。
a、用途一致，区位不同(其它次要因素内容基本—致，即设固定W=1)
区位 用途 次权 房价
Xl Y住 W A1
X2 Y住 W A2
X3 Y住 W A3
Xl Y住 W A4
… Y住 W …
根据公式：(X+Y)·W =A计算出不同区位对房价的影响程度。
b、区位相同，用途不一致(其他次要因素内容基本一致，设固定W-1)
区位 用途 次权 房价
Xl Y住 W A1
Xl Y商 W A2
Xl Y综 W A3
Xl Y工 W …
根据公式：(X+Y)?W=A计算出不同用途对房价的影响程度。
C、区位不同，用途不一致(其它次要因素内容基本一致，设固定W＝1
区位 用途 次权 房价
Xl Y住 W A1
X2 Y商 W A2
X3 Y综 W A3
Xl Y工 W …
根据公式：(X+Y)·W＝A 计算出不同区位、不同用途对房价的影响程度。
2、对上述计算结果进行统计分析，还要另取不同的样本进行计算分析，以确定不同区位X1、X2、X3)、不同用途(Y住、Y商、Y综、Y工)对房价的影响程度，即房价的区位指标、用途指标。
二、求次权W
l、利用对比分析求次权W。
①成新W1(新房＝1)；②权益状况W2(正常＝1)；③建筑结构W3(砖混＝1)；④使用率W4；⑤楼层W5⑥朝向W6(向南＝1)，对所有拟折迁房屋按照比例求成新、权益状况、建筑结构、使用率、楼层、朝向的系数Wi(i＝1、2、3、4、5、6、)，
如已经使用5年，则W1＝0.95。
再根据公式W＝W1×W2×W3×W4×W5×W6计算出W值
2、选择多个交易实例，利用公式(X+Y)·W-A，设定在X和Y基本一致的前提下，求出次要因素的权重W，利用上述求X、Y的方法依次分析成新、权益状况、建筑结构、使用率、楼层、朝向等因素对W的影响程度，并以此校正按照比例求得的Wi，取多组不同的样本进行计算分析。
3、用经过校正的Wi(i二l、2、3、4、5、6)，再根据公式W＝W1×W2×W3×W4×W5 ×W6计算出W值。
三、求装璜费用(Z)
装璜费用根据使用材料、面积、使用年代用成本法求出。
四、则房屋补偿价P为：P＝[(X+Y)·W]·S+Z(S为房屋面积)
现场调查后，输入基本情况，在电子表格中简单编程(见下图)
姓名 房产证号 主要因素 次要因素 装潢
区位 用途 建筑面积 成新 权益 结构 使用率 楼层 朝向 成新 材料 面积
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14
则：房屋补偿费＝[(3+4)×5]×6×7×8×9×10×11×12×13×14
各地房地产管理部门组织当地房地产评估机构，定期收集数据，建立完整的数据库，公布当地房地产拆迁的区位值、用途值、各次要因素权数，以此指导各房地产拆迁机构进行房屋拆迁工作。