公司名下的房子并不能随便出售，如果因为公司破产，首先名下房产必须优先偿还债务；如果不是因为破产出售，法人一个人说了不算，还需要看董事会是否同意出售房屋并签署股东决议，且在出售之前一定要缴清税费！
一、公司名下的房子出售前，先满足什么条件？
公司名下的房子出售前满足以下4点：
1.没有其他债务。
如因公司破产，需优先清算债务，偿还清债务之后才可以出售。
2.签署同意及委托文件。
1）必须提供“授权委托书”并加盖公章。
2）必须由董事会同意并签署股东决议！
3.缴完应缴的税。
与一般的商品房有所不同，公司名下的房子在出售前要缴纳房产税和土地使用税（每年都要缴）。
缴纳标准：
房产税/年=房屋购买价格×70%×1.2%
土地使用税/年=房屋面积×土地级别标准收费
4.满足3年出售年限
2017年3月17日，北京住建委等部门联合发布了《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》，规定 企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上， 若其交易对象为个人，按照本市限购政策执行。
特别提醒：
房产税和土地使用税要求公司每年向公司所属的税务所自行申报。若没有按年缴纳，每年都会有违约金，日息万分之五。如果公司自从购买房屋后从未缴纳过房产税以及土地使用税的，税务要求先完税并交纳违约金后此房才能上市交易。
二、公司名下的房子出售，走什么流程？
在流程上，以买方为个人全款为例，出售公司名下的房子跟一般的商品房交易一样，需要房屋核验、网签、缴税以及过户几个关键的步骤。
1.房源核验：
办理人：
法人或经纪机构核验专员
办理地点：
所在区住建委??????
所需材料：
1）填写《存量房房源核验申请表》；
2）房产证原件及复印件；
3）税务登记证副本；
4）组织机构代码证副本；
5）企业法人营业执照副本；
6）法人授权委托书；
7）法人的合法身份证明；
8）股东决议书（股份制企业）；
4）央产房需提供央产房上市交易登记表；
5）委托经纪公司还需填写《房源核验委托书》，并提交个人及房本照片。
核验时间：
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2.网签：
网签，即网上签约，需买方及公司法人或受人到场。在网签之前涉及收定金、签署合同，与常规售房流程无异。
办理人：
法人和购房人
办理地点：
住建委或经纪公司
法人所需材料：
（1）房产证；
（2）法人身份证；
（3）授权委托书；
（4）法人或受托人个人账户的银行卡；
（5）税务登记证副本；
（6）组织机构代码证副本；
（7）企业法人营业执照副本；
（8）股东决议书。
注意：售房款必须由公司指定的受托人个人账户收取！
3.缴税：
公司名下的房子出售，包含契税、印花税、增值税及土地增值税。其中契税由买方承担，后者则由卖方承担。但是实际操作过程中，本步骤所涉及的所有税费都由买方承担。
办理人：
法人和购买人
办理地点：
当地地税部门
所需材料：
（1）房产证；
（2）税务登记证副本
（3）组织机构代码证副本
（4）企业法人营业执照副本
（5）法人授权委托书；
（6）法人的合法身份证明；
（7）股东决议书（股份制企业）；
（8）房产税和土地使用税缴纳证明原件
（9）网签合同原件
注意：部分城区缴税需要提前预约，提前咨询地税部门或咨询经纪人
4.过户：
过户即到当地不动产登记中心办理产权变更手续，办理完过户后就可以等待新房本下发，不同城区时间不同。
办理人：
法人和购买人
办理地点：
当地不动产登记中心
所需材料：
（1）房产证；
（2）税务登记证副本
（3）组织机构代码证副本
（4）企业法人营业执照副本
（5）法人授权委托书；
（6）受托人的合法身份证明；
（7）股东决议书（股份制企业）；
（8）土地增值税涉税证明（缴纳土地增值税时提供）
（9）契税票
注意：部分城区办理过户需提前预约，提前咨询地税部门或咨询经纪人
三、公司名下的房子还需要交什么税？
与个人名下的普通住宅出售不同的是，公司名下的房子所需缴纳的税种，除契税、增值税外还需缴纳印花税、土地增值税，但是不用缴纳个人所得税！
买方税费：契税/契税、印花税
个人（公司）买公司产权住宅：（计税价-增值税）×（1%~3%）
税率:
首套购房契税税率：90平米及以下1%；90平米以上1.5%。
二套购房契税税率：3%。
个人（公司）买公司产权商业：（计税价-增值税）×3%? 印花税=计税价×0.5‰
卖方税费：增值税、印花税、土地增值税
提供发票以及契税票情况下：
增值税 =（计税价-原值）÷1.05×5.6%
印花税 =计税价×0.5‰
土地增值税 =增值额×税率 或者 增值额×税率-扣除项目金额×速算系数
其中，增值额=网签价或核定价-扣除项目金 （网签价、核定价哪个大取哪个）
扣除项目金=原值+原契税+本次增值税及附加+递增额
递增额=原值×5%×年数（3年零8个月按4年算，即超过半年按N+1年）
土地增值税如何计算？
方法一：累进法
1)增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；
2)增值额超过扣除项目金额50%且未超过100%的部分，税率为40%；
3)增值额超过扣除项目金额100%且未超过200%的部分，税率为50%；
4)增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
举个例子：
如果增值额100万，扣除项目金额70万
未超过扣除项目金额（也就是70万）50%的部分是35万
超出50%未超出100%的部分也是35万
超出100%未超出200%的部分是30万。
即：土地增值税=35x30%+35x40%+30x50%=39.5万
方法二：速算法
1）（增值额/扣除总额）*100%≤50%的：应缴纳土地增值税额=增值额×30%；
2）（增值额/扣除总额）*100%>50%≤100%的：应缴纳土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%；
3）（增值额/扣除总额）*100%>100%≤200%的：应缴纳土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%；
4）（增值额/扣除总额）*100%>200%的：应缴纳土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%。
举个例子：
如果增值额100万，扣除项目金额70万
100%<增值额/扣除总额<200%
土地增值税=增值额×50%-扣除项目金×15%=50-10.5=39.5万
不过所有这些税费，在实际操作过程中，都是由买方承担。
资料来源：北京地税局
链家经纪人罗金朋对此文亦有贡献
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