经济适用房违规出租问题，法院会如何判审？有无相关法律法规依据？

Question

经济适用房业主为公务员，承租人为个人。原房屋为毛坯房，承租人经出租人同意下装修，并承担了装修费用。租期满一年后，承租人被出租人告知该房屋属性为经济适用房，出租人要强行收回房屋，双方商讨无果，准备诉诸法庭。请问承租人能否讨回装修花费的费用，该房屋租赁合同是否存在事实上的法律效应？

Answer 1

　　经济适用房政府是明确规定禁止出租的，因此如果提起诉讼，法院应当按照政府的法律规定判决出租无效，2007年11月19日，中华人民共和国建设部、中华人民共和国国家发展和改革委员会、中华人民共和国国土资源部、中国人民银行共同发布了《经济适用住房管理办法》， 对经济适用房的优惠政策、开发建设、价格确定、交易管理、集资和合作建房、监督管理等作出了规定。
　　另外，全国各地还依据相关法律，制定具体的实施办法，具体的可以查看当地有关规定。如2005年杭州市政府颁发的99号文里，明确规定禁止经济适用房出租。在现行的《杭州市经济适用住房管理办法》中，也有写明，经济适用住房不得出租，不得改变其使用性质。
　　2009年，杭州市又针对屡禁不止的违规现象发布了《关于加大对经济适用住房违规出租行为查处力度的通知》，进一步加强了对经济适用房出租的关注和查处力度。

Answer 2

根据《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》（八）在取得完全产权前，经济适用住房购房人只能用于自住，不得出售、出租、闲置、出借，也不得擅自改变住房用途。
（十六）购房人违反本通知第（五）条规定，以虚假资料骗购经济适用住房的，一经查实，立即责令退还；违反本通知第（八）条规定，违规出售、出租、闲置、出借经济适用住房，或者擅自改变住房用途且拒不整改的，按照有关规定或者合同约定收回；违反本通知第（九）条规定，对其高消费行为不作出说明，不配合资产核查、公示，或不能作出合理解释的，视同以虚假资料骗购经济适用住房。
对有上述情形的购房人，取消其在5年内再次申请购买或租赁各类政策性、保障性住房的资格。

承租人 能 讨回装修花费的费用，承租人在不知情的情况下租赁了该经济适用房属于受害方，因此不应当承担任何责任。有权向出租方主张自己的合法权益，挽回自己的合法损失。理由：该租赁合同违法，因此无效。追问

既然合同无效，如何依据合同来追讨损失呢？请教？

追答

既然合同时无效的，那么你可以根据《民法通则》《合同法》的规定，你是受害者，你的权益受到侵害为由，举证你的实际损失（装潢所产生的费用等），要求被告就是出租方承担民事赔偿责任呗
本人认为：满意答案错误。适用法律错误。

Answer 3

可以。这应该属于不当得利。可以要求返还装修费用。房屋租赁合同是有效的。追问

但是法院可能会判合同无效。

Answer 4

1.经济适用房是禁止出租的，该房屋租赁合同无效，可以依法解除。
2.出租人在本案中很显然是受益人，应该承担合理的装修费用（除非原合同规定装修费用归承租人，且使用期限为一年），否则就构成了不当得利，是法律所不允许的。
3.违规出租是政府机关与出租人之间的事情，政府可以收回经济适用房，追缴一年的房租。当然收不收回，追不追缴是政府的事情，决定权在政府，但你有权向有关部门如实反映情况。
4.一般情况下，该公务员应该会妥协，最好能协商解决，不要闹僵了关系。毕竟有时候法律是讲证据的，而本案中举证责任大部分落实在你身上，万一你不能举证，就会败诉。追问

关于该出租人违规的事实证据我有，是当地房产局对出租人单位的发文通告，责令该出租人停止违规出租行为，有房产局的点名和盖章。

Answer 5

你们当时签书面合同了吗？租期是多少？
如果是口头约定没签合同，约定租赁期6个月以上视为不定期合同，双方都有有任意解除权（随时解除，但出租人任意解除需要提前通知承租人）
如果书面签订合同，合同期在一年以上，他的行为首先构成合同违约，承担违约责任

合同是成立的
就算不成立也是出租人没有尽到适租义务承担缔约过失责任，他的过错肯定不会你承担责任

再说装修，《房屋租赁合同解释》9到14条

如果合同无效，经同意的装修：只要出租人同意利用，均可折价卖给出租人；出租人不同意利用，分两种情况：未形成附和的（可以拆下来带走的），拆除带走；形成附和的，双方按过错分担现值损失，这里完全是出租人过错的话，出租人承担全部责任

如果合同有效，未形成附和，原则上拆除；形成符合，按过错责任分担，但不补偿承租人附和装修费用

所以 不管什么情况，是可以要回部分装修费用的，但是肯定不可以要回全部 ，如果签订了一年以上书面合同，他还构成违约，还可以要求违约赔偿追问

书面合同已签订，合同期为四年，目前合同已过一年。

追答

有合同就好，法律意识很强嘛你
你的权利可以得到保证了
你不用搬，他要告就让他告
他要是告你可以请求继续履行合同
就算法院认为你可以继续履行
你也可以要他承担违约赔偿，而且可以要回装修费
这种官司打就打，你不吃亏

追问

问题是像经济适用房出租这种案子比较复杂，首先：法院裁定租赁合同无效，那么我如何追讨合同上已有事实证据的装修费用； 其次：既然合同无效，如何追究他的违约责任； 再者：该合同如果裁定无效，有两种结果，一是国家强制收回该房屋，二是房东收回其房屋，我依据何种法律法规的约条来追究其基于合同有效的前提下所应当承担的违约责任和经济损失？

追答

先看上面
如果合同无效，经同意的装修：只要出租人同意利用，均可折价卖给出租人；出租人不同意利用，分两种情况：未形成附和的（可以拆下来带走的），拆除带走；形成附和的，双方按过错分担现值损失，这里完全是出租人过错的话，出租人承担全部责任
这里全是出租人的过错，他承担全部责任

合同无效就直接追究缔约过失责任啊

不管是国家收回还是房东收回
合同有相对性，合同只针对你和房东

只要责任在他，你都可以追究他的责任，缔约过失责任一样是可以赔偿所有损失的啊

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