物业服务企业的安全保障义务来源于哪里

Question

如题所述

Answer 1

安全保障义务是近年来新出现的法律概念。侵权责任法第37条对安全保障义务作出了规定，即：宾馆、商场、银行、车站、娱乐场所等公共场所的管理人或者群众性活动的组织者，未尽到安全保障义务，造成他人损害的，应当承担侵权责任。因第三人的行为造成他人损害，由第三人承担承担侵权责任。管理人或组织者未尽到安全保障义务的，承担相应的补充责任。
物业服务企业作为从事经营活动或者公共场所的管理人，也应当承担安全保障义务的主体之一。通常物业服务企业与业主所签订的物业合同的内容会包括安全保障义务，如物业合同对物业服务企业的安全保障义务约定较高时，从合同约定；如物业合同对物业服务企业的安全保障义务没有约定或者不明确时，则根据物业服务企业应当承担的法定之安全保障义务作出认定。
在司法实践中，物业服务企业违反安全保障义务所涉及的纠纷因致害原因、侵害对象及区域范围的不同致处理原则亦有差异，下面粗浅的分而探讨。
物业小区内业主的汽车失窃时安全保障义务的承担。
目前司法实践中一般都认为，物业小区对停车场所收取的费用为停车费，即在某个内占有使用该区域的的权利，除非物业服务合同包含车辆保管服务内容或者当事人另行签订车辆保管服务合同，否则不宜认定为保管合同。因为这类问题属于第三人侵权，物业公司如果有过错，应当承担安全保障义务中的补充责任，根据其过错程度、收费情况等因素，确定承担赔偿责任的范围。根据受益与风险平衡的原则，停车费收取高的相应赔偿的也较多。业主对车辆丢失或损毁有过错的，应当根据其过错程度减轻或者免除物业服务企业的赔偿责任。
在物业小区的公共部位遭受第三人侵害时安全保障义务的承担。
这主要指在小区绿地、道路、电梯间等公共部位发生的，由侵权人对业主或者非业主使用人的人身或者财产非法侵害的事件。一般而言，物业小区的治安管理义务主要包括：1、执行门卫值班制度。2、实施保安巡逻制度。3、制止不遵守业主公约等规章制度的行为。4、检查进出小区的车辆，并维护小区内车辆停放秩序。5、防范并制止其他妨害小区公共安全秩序的行为。
根据最高人民法院在《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》（以下简称解释）第6条规定，从事上述社会活动的人应当对相关公众的人身安全负担河里的保障义务，因其疏于恪尽安全保障义务的不作为导致受害人之损害发生，其应承担损害赔偿责任。若受害人之损害由第三人的侵权行为所致，安全保障义务人有过错的，应当承担补充赔偿责任，并可以对实施侵权行为的第三人行使追偿权。相较于公安机关所承担的预防和打击犯罪的国家使命和职责，物业公司的职责具有较强的预防性、自治性和辅助性。因此，物业服务企业仅承担与其过错相适应的补充赔偿责任。即由侵权者先承担赔偿责任，在无法找到侵权人或者侵权人无力承担赔偿责任时候，由物业公司承担补充赔偿责任。其承担了补充赔偿责任后，有权向侵权者进行追偿。
物业服务企业的所有物或管理物对业主或第三人造成损害时安全保障义务的承担
物业公司所有或管理的物大致可分为建筑物和设施。对于建筑物类，适用《解释》第6和民法通则关于建筑物致害的法律规定，受害人只需证明该物品属物业公司所有或受其管理即可，而应由物业公司举证自己没有过错。而对于设施类的损害，则受害人除需证明前述问题外，还需证明物业公司存在过错。然而，现实中，一般情况下只需证明不当设施或物品存在这一事实就可推定证明物业公司有过错。如楼顶坠物案，法院可根据对于废弃的处于高空的搁置物，物业公司应当承担管理人的责任，保证其对于他人的安全性之理由，认定物业公司没有尽到相应的安全保证义务和管理职责，依法承担相应的赔偿责任。该安全保证义务不仅包括物业服务企业应对其所有或管理的物积极排除危险因素，而且还包括物业服务企业应当在控制范围内妥善采取照明、安全警示灯方式保障业主和访客的安全。
在物业小区专有部位遭受第三人侵害时安全保障义务的承担
《物业管理条例》第四十七条规定，“物业管理企业应当协助做好物业区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。可见，物业服务企业主要承担的是报告和协助义务。物业管理企业的安保业务重在履行过程，物业服务企业履行安全保障义务，就是要避免和预防对业主非法侵害或盗抢事件的发生。其是否应当承担责任，主要看其是否履行了合同的约定义务和尽到了安全防范的指责。
判断是否尽到安保义务，可以从一下几个方面判断：1、是否有足够的安保人员，安保人员是否正确履行安保义务，是否严格执行安保管理制度；2、是否有合格的安保设施设备，安保设施设备是否正常使用，是否保养维护；3、是否有完善的安保制度，安保制度是否落实实施，是否监督保障措施，是否有针对性的措施。具体安保服务内容还应通过物业服务合同约定，安保义务由服务合同确定，物业公司的保安服务应达到合同约定标准，如果没有约定的，则应按行业标准执行。小区的保安人员只有安全防范的功能，不可能做到时刻出现在小区的每个角落，因此对于一些无法预料的损害，物业管理企业不应该承担责任。而且物业管理企业的保安人员也的确不可能时刻保护到每一个业主的人身和家庭内的财产安全。一般来说，只要物业管理企业依双方的合同约定，履行了上述的合同内容，并对有关小区公共部分尽了合理的善良管理人的安全防范义务，就应该认定物业管理企业适格履行了自己的安保义务。如果没有证据证明失窃是物业公司管理、服务不到位造成的，那物业公司并不违约，就不承担责任。反之，物业公司没有履行合同约定或法律规定的安保义务，就构成违约，应当承担责任。