营改增之前土地增值税
根据土地增值税条例及实施细则规定:转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,为土增税的纳税义务人,应按规定缴纳土增税;以转让房地产所取得的收入,包括取得的全部价款及相关的经济收益为收入;以取得房屋的成本和在销售过程中缴纳的税金为扣除额;以收入减去扣除额后,采用四级超额累进税率,增值额乘以对应税率减除扣除项目乘以速算扣除率的差额为应纳税额.
土地增值税预征的变化
按照《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定:"纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入,由于涉及成本确定或其他原因,而无法据以计算土地增值税的,可以预征土地增值税,待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算,多退少补.具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定."也就是说,预征土地增值税是在还没有正确计算出房地产项目增值率的情况下,为确保税款均衡入库,采取预先征收土地增值税的办法,通常按销售收入的一定比例征收.
营改增之前,按照取得的全部收入按照一定比例预征土地增值税.但营改增后,纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税:适用增值税一般计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应纳税收入不含增值税销项税额,预交土地增值税=预收款/(1+9%)*土地增值税预征率;土地增值税预征率适用简易计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应纳税收入不含增值税应纳税额,预交土地增值税=预收款/(1+5%)*土地增值税预征率.
为方便纳税人,简化土地增值税预征税款计算,根据国家税务总局公告2016年第70号的规定:房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的,可按照以下方法计算土地增值税预征计税依据:土地增值税预征的计税依据=预收款-应预缴增值税税款.例如,一般纳税人采取一般计税方法,预收款1000万,土地增值税预征率为2%,按照税法规定,预缴土地增值税=(1000-1000÷(1+9%)×3%)×2%=19.45.当然,文件规定是"可"按照,意味着也可不按照.在不按照的情况下,应预缴土地增值税=1000÷(1+9%)×2%=18.35元.从上述结果来看,虽然计算简化了些,但预交的税款比正常计算的方法下要大.按照文件的本意,应当是由纳税人自行选择,但在实践中,个别省市强制纳税人按照预收款扣除应预缴增值税的余额与预征率计算预缴土地增值税有些欠妥.
营改增之前土地增值税怎么核算?根据我们上面文章中的介绍,可以了解到企业营业税改征增值税的时候,土地增值税的改变是没有的,土地增值税是按照超率累进税率进行核算的,具体与核算相关的内容大家可以参考我们上面的介绍.
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