开发商的新房和二手房，如何做购房者才不

Question

如题所述

Answer 1

您好。新房和二手房各有利弊，但是下面是些建议，买房都受用。
1.原则：只选对的 不选贵的
对于大多数“刚需族”而言，虽然买房是“无法改变的事实”，但“刚需族”的普遍经济实力确实是略逊一筹。以销售均价在3200元/平方米的楼盘为例，购买一套面积90平方米以内的户型，总价在28.8万元左右，首付基本8万元就够了。“刚需族”在选房时应把握一个原则，就是只选对的，不选贵的。
另外，对于首次置业的购房者，尤其是购买面积在90平米以下的普通住宅，政策依然提供了较大的优惠。按规定还能享受到首付两成和贷款七折的待遇。相较二套及以上购房者不仅首付成数低，还能省下一部分贷款成本。所以，陈先生觉得，对于经济水平一般的“刚需族”而言，总价低的中小户型是最佳选择。
2.户型：实用性强 设计合理
刚性需求就是最起码的需求，不能降低的，比如结婚成家必须得买房子。
一个适合居家的户型应该是动静分离、干湿分区、功能齐全、设计紧凑的。具体而言，待客的客厅应该有充足的采光和开间，卧室则必须要保证私密性，避免门对门或门对走廊；餐厅应与厨房紧紧相连；日常活动的洗手间、厨房应该有足够的空间和光线，避免黑厨黑卫。空间利用上则要关注：是否有走廊、转角等不必要空间？复式的楼梯间下方可否利用？另外，南北通透的是首选。如受地块限制整栋楼都没南北通的房子，那么尽量选择南向、东向的。目前的新盘大多是期房，在选购时还要学会如何看沙盘，从周边建筑物的高低，可判断中意户型的通风采光状况；结合沙盘、楼书和户型图来向售楼小姐发问，选房会更靠谱。如果短期之内计划组建家庭，应尽量从功能分区是否合理方面考虑。
3.位置：交通便利 节约成本
交通便利，可以节约生活成本。所以，交通便利是置业参考最重要的因素。刚需消费者大多会选择在郊区购房，但是交通一定要方便。如果你是有车一族，可以选离市区远些但环境好点的；如果没有车，就得选公交线路、及其他配套设施方便的，比如超市、菜市、等。
选择在哪里居住，还要看自己以及家人的工作地点在哪儿，要综合考虑。通常主干道较好，交通便利，出行也方便，而且以后的也会大。如果有公交，那就更好了，位置远些也无妨。
4.配套：成熟完善 远离马路
完善的配套可从社区内外两方面考察，社区外是指，社区周边有购物、餐饮娱乐、休闲设施等，距离在5-10分钟之内就可到达。同时，社区内也应该有一些人性化的配套，如超市、商业街、会所等。
另外，设施也必不可少，买房图什么，无非是一家人生活、工作、学习的便利。对于已经或短期内将要有孩子的家庭而言，孩子上下学是否方便，是购房时要重点考虑的问题。
如果配套太过于成熟的闹市区，或者是临马路的楼盘也要多考虑一下，马路是睡眠杀手。如果你看中的楼盘位于两条大道的交叉口，而你选中的单位又位于转角，且有大大的落地窗户的话，恐怕以后的居住生活很难有美妙的景象。如果没有其他选择，那么你需要考察的是：靠马路的窗户是否安装有双层隔音玻璃？所处楼栋距离道路有多远？同等条件下，中高楼层的马路噪音比低、高楼层大。
业内人士也建议，在目前形势下，开发商一改年初的“牛气”，出现议价空间。各种明里暗里的楼盘优惠或者说暂时稳定下来的房价给购房者创造了买房机会，真正的刚性需求购房者就可以趁这段时间多多比较。从长远来看，房价肯定会越来越高，要是遇到了自己心仪的房子且价位可以接受建议购买，以免错过最佳时机。

Answer 2

购买新房和二手房的区别主要有以下四点：
第一点：税费和交易方式不同
新房和二手房，两者缴纳税费的种类和交易方式是不同的，购买新房你需要缴纳契税和城市维护建设税，而购置二手房除缴纳契税之外，还需要交营业税，个人所得税。另外，在交易方式上，两者也有一定的区别，新房主要是自行交易，而二手房采用的则是自行交易和委托交易相结合的方式。
第二点：交易的风险和程序不同
购房交易风险主要集中在两个方面，分别是：房屋质量及配套设施上面的交易风险和产权方面的交易风险。两者比较，新房和二手房的风险侧重点各有不同。对于新房来说，购房时可能新房还在最后的装修施工阶段，消费者对房子的了解还停留在沙盘、资料和售楼员的解说中，对实际情况的认知不足，所以容易出现房屋质量和配套上的风险。在产权风险上，因为消费者的购房对象是开发商而且是第一次交易，所以这一风险较小。
反观二手房，因为是看得见摸得着的，人们对房屋的户型，质量、交通、环境、周边生活设施一目了然，有非常直观的印象，所以在房屋质量和配套设施方面没有多大的问题，但是产权问题却远远超过新房，网上常见的有夫妻一方擅自处置夫妻共同财产、共有人未经其他共有人同意处置共有财产几种状况。合同签订过户之后，也经常会出现其中一方或第三方主张合同无效或要求解除合同的不合理现象。
就以签约程序而言，新房签约很多程序都由开发商办理，所以较为简单，二手房签约则需要双方共同进行，所以程序复杂。
第三点：新房和二手房的性价比差异
新房的价格主要由开发商制定，主要依据是地块的拿地价格、房屋施工成本、居住环境和楼盘地段未来的上升空间，这样的楼盘售价是有很大水分的，而且开发商一般不会同意降价销售，购房回旋余地小。说到二手房，售价主要由中介和房东定价，参考依据有房屋质量、现有配套、周边新房售价和一些个人心理因素，性价比高而且有较大的降价回旋余地。
第四点：新房和二手房的装修情况
一手房多为新房，但大多为毛坯房，需要进行装修。二手房大多都是带装修的，可以直接入住。但同样如果对装修要求较高的，还是选择一手房比较好，毕竟二手房重新装修的成本要大大提升。
通过房产中介购买二手房，可以最大程度的保证房源的合法性，但也不绝对，但如转按揭等手续、跑贷款手续等，通过中介会简洁很多，省人力物力。
总结：从上述几点来看，新房或者二手房各有优势，不同情况下应该选购不同的房屋类型，首套房或者刚需者购房主要以新房居多，产权年限更大，可塑性强，发展空间也较大。希望购买过渡性房子，为子女教育做打算的，也可以考虑二手房，在购买二手房时也一定要查验房屋是否有质量问题，从这些方面考虑，大家就可以做出较为合理的购房判断。