没有业委会物业公司与社区签订物业服务合同有效吗？

Question

没有业主委员会物业可以和居委会签订合同吗

Answer 1

物业公司与社区居委会签订物业服务合同，不符合《物业管理条例》第二十一条、第三十四条的规定，且违背《民法典》第九百三十九条“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力”的规定。因此，物业公司与社区签订物业服务合同无效。
《民法典》实施后，《北京市物业管理条例》第五十二条“ 街道办事处、乡镇人民政府负责组建物业管理委员会。物业管理委员会作为临时机构，依照本条例承担相关职责，组织业主共同决定物业管理事项，并推动符合条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会”的规定，为解决成立业主大会难、选举业主委员会难的实际问题，进行探索性改革；按照第五十五条、第五十六条的规定，对于成立业主大会却未能选举产生业主委员会的物业管区，物业管理委员会可以按规定行使业主委员会职责。根据北京市的规定，物业管理委员会可以与业主大会依法选聘的物业服务人订立物业服务合同，也有利于维护业主的合法权益，有利于落实《中共中央　国务院关于加强和完善城乡社区治理的意见》
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Answer 2

这个看当地政策，这在深圳上海是可以的。一般老旧小区都没有物业都会遇到这个看政策要求。《民法典》第九百三十九条吸收了《物业服务纠纷解释》第一条的规定，即使业主并未参与订立物业服务合同，业主仍然是物业服务合同的当事人，受物业服务合同约束。此时，就会出现物业服务合同的订立主体和约束主体的分离，法定的主体依据法定的程序和要求订立的物业服务合同，对全体业主都具有法律约束力。这充分体现了物业服务合同的集体合同特点。