签订一手房买卖合同的四点注意事项

Question

如题所述

Answer 1

是这市面上关于签购房合同的指南不够多吗，还是购房者被伤的不够深呢?为什么听了这么多道理，还是签不好一份购房合同，在此我们不谈二手房买卖，只谈刚刚上市的新草，今天我们就来说说签订一手房买卖合同的四点注意事项。
一手房给买房人带来了无限的憧憬，但也可能带来无尽的意外。宣传与实际交付不符，不能按期交房、说好的条件没兑，每一条都是购房者在买一手房时无法回避的问题，而且随着如今精装房的盛行，购房者要操心的问题甚至翻了倍。
但事实是，一手房的这些坑，你也许避不过，因为就连律师也觉得这是一个老大难的问题。
其实购房合同的漏洞很好发现，一般都存在于开发商和购房者签订的补充协议中，比如说会有补充协议这么写“房屋条件以实际交房为准，口头承诺无效”。看到这里你不禁要问自己：这是我理解的那种不合理条款吗?理直气壮到怀疑自己，不要怀疑自己，就是这一条，他有问题!
可是你又能怎么办呢?要求开发商改吗?似乎也无法操作，毕竟在一房难求的情况下，购房者根本说不上话。
那我们真的无能为力了吗?在我们力所能及的地方又要注意些什么呢?
Part1考察开发商
所谓事前预防最重要，好的开始才是成功的一半，购房第一步就是考察开发商。定房前，要检查开发商五证是否齐全，即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售(预售)许可证》。所购的商品房必须具备这五证，以防房屋交付，产权过户登记等问题。
我们还可以通过企信宝、企查查等查询开发商的信用状况，除此之外还可以通过中国裁判文书网查询以往涉诉案例，看开发商是否因以上问题与购房者产生过纠纷。或者通过收集周围房价信息及社会新闻等方式对开发商品质作出预判，毕竟选饭店还要看评论的嘛。选好开发商，也许前面“口头协议无效”的合同条款就不会出现了。
Part2收集证据从小事开始
当你选了好的开发商时，你的买房征程已经完成一大半了，但你的任务仍未结束，从踏进售楼处的那一刻开始，就要时刻紧张起来。
宣传册收收好，沙盘拍拍照，售楼人员的话记记录，万一以后发生了什么需要维权，这些东西指不定什么时候就用上了。
而且根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
这种情况又怎么判断呢?常见的比如说为了学区买房，交房时发现没学区了;以“学区房六年有效期”事件为例，开发商在售房宣传时承诺其属于北京四中学区范围，引得家长纷纷购买，但随后广大业主得知，就读北京四中房山分校，超过六年不再享有就读的条件。即开发商并不能保证所有购房者都享有入学机会。购房者一纸诉状将开发商诉至法院，要求开发商履行合同中的承诺。
开发商辩称：我公司确与购房者签订了《北京市商品房预售合同》，我公司开发的商品房属于学区房，我公司的业主可以行使一次按照国家九年义务教育就读北京四中房山校区初中的权利，具体能否入学北京四中房山校区，取决于届时的教育政策。我公司开发的区域名称是半岛家园祥云湾，只是长阳半岛的一部分，我公司无权对教育问题作出安排，因此购房者要求确认关于长阳半岛项目子女可按照国家九年制义务教育制度就读该项目配建小学及北京四中房山分校校区初中的允诺，具有法律约束力的请求不应得到法院的支持。
法院认为学区对购房行为及房价有重要影响，最终判决：北京中粮万科房地产开发有限公司在销售广告中承诺的长阳半岛业主子女可按照国家九年义务教育制度就读该项目配建的北京四中房山分校初中的允诺(一房一名额)对其具有法律效力。
除此之外，还有为了欣赏自然风光才买的沿海大别墅，交房时发现海被高楼挡了，为了车位才买房，交房时发现车位没了......
所以好好想想，你在买房的时候，宣传册上是否有你想要实现的梦想。如果有，一定要把开发商的宣传记录好好的收着。至于售楼人员的那些话，就当听个响吧。
Part3签订合同看仔细
终于走到了签合同这一步，是非功过就看这临门一脚了。
在签订商品房认购协议时，要确认：幢号、楼层、房号、面积(建筑面积、套内面积、赠送面积)、朝向、房价等基本信息是否准确。
签订正式合同时要仔细阅读各条款，特别注意加粗加黑字条款，合同条款有说明房产使用年限、建筑用材用料说明、房屋平面图、物业公司收费标准、交楼时间等。重要条款要尤其注意，在有可能的情况下可以与开发商协商，购房者务必在签字前理解所有条款内容，双方签字或盖章后合同立即生效。最后记住，纸质、书面、保存证据。
Part4梦想实现最后一步，交房啦
什么?逾期交房?图文不符?赶快把以往的证据拿出来维权，证明宣传与实际交房不符，证明宣传对购买房屋起了重大影响......而且在目前扫黑打非的政策下，捂盘惜售，哄抬房价;捆绑销售，谎报装修成本;强制交易;以恐吓、暴力、威胁等手段强制交易，或以此为手段解决交易过程中的纠纷等行为，还可能被列在涉黑打击之列。
总结起来，购买一手房最重要的两点，一是做好事前尽调，二是收集好证据，只要这两步走的完美，纠纷处理也就没有什么太大的问题了。但也并非万无一失，毕竟房地产市场所涉及的问题纷繁复杂，还需考虑各方因素。
至于如何判断如何做尽调，如何收集证据，如何判断宣传册对买房的影响，请个专业的人，一次就解决了。