买房“跳单”违法吗？多个中介给谁报酬？

Question

一个房屋中介发帖子称有客户跳过他跟别的中介成交了，他辛辛苦苦带看的房源。然后他去起诉了。

Answer 1

民法典首次将禁止“跳单”上升至法律层面。
专家介绍，“跳单”行为是中介合同纠纷领域特别常见的一种纠纷类型，我国法律之前对此没有明确规定，2021年1月1日正式施行的《民法典》基于对实践需要的回应，专门新增了相应规定。
《民法典》第九百六十五条作出了明确规定：委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。专家介绍，根据这条规定，委托人绕过中介人，直接与第三人签订合同，需要同时符合三个条件，中介人才有权要求委托人支付报酬。这里面第一个条件就是中介合同已生效，且中介人按约向委托人提供了服务。
不能单凭合同名称判断是否存合同关系。司法实践中，委托人与中介人签订的合同名称不一，有居间合同、中介合同、房屋买卖服务合同，还有看房确认书或看房协议书，因此，不能简单地以合同名称来判断是否属于中介合同关系，如果合同内容在实质上是中介人向委托人提供订立合同的机会和媒介服务，就应当认定双方之间存在中介合同关系。
而且，合同生效后，中介人需按约定向委托人实际履行报告订约机会、提供媒介服务的义务：比如向委托人提供房源信息、介绍委托人与房屋所有权人见面、带看房、协助双方协商等，并且委托人接受了中介人提供的服务，这是中介人获取报酬的权利来源。

Answer 2

买房确认“跳单”需要满足这几个条件：
1、双方是否签订了居间合同。中介方有没有如实履行合同规定的义务，如房源信息、实地看房等，确认签订了合同并如实履行是认定的第一步。
2、委托人是否利用中介方的居间服务而成交。这种情况下需要看中介方是独家代理还是非独家代理，如果是非独家代理，需要考虑中介方与委托方订立合同的时间，确认委托方是根据哪家中介的服务而成交。
3、委托人故意逃避中介费。委托人为了逃避中介费，利用中介提供的信息与第三方私下成交。
满足以上三个条件，委托方则有可能构成违约，中介方有权追究委托方的责任。关于跳单的行为，我国《民法典》有明确规定：
第九百六十一条，中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
第九百六十五条，委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。

买房“跳单”看似省了一些中介费，但是也耗费了自己的心力，同时也伴随着法律风险，享受了服务就要履行相应的责任，所以买房“跳单”是不可取的违法行为，还需谨慎。

Answer 3

跳单是委托人接受了中介方的服务，为了逃避中介费，拒绝与中介方完成中介服务，后与因中介而认识的第三人订立合同。

关于跳单的行为，我国《民法典》有明确规定：
第九百六十一条，中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
第九百六十五条，委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。

买房“跳单”看似省了一些中介费，但是也耗费了自己的心力，同时也伴随着法律风险，享受了服务就要履行相应的责任，所以买房“跳单”是不可取的违法行为，还需谨慎。

扩展知识

买房确认“跳单”需要满足这几个条件：
1、双方是否签订了居间合同。中介方有没有如实履行合同规定的义务，如房源信息、实地看房等，确认签订了合同并如实履行是认定的第一步。
2、委托人是否利用中介方的居间服务而成交。这种情况下需要看中介方是独家代理还是非独家代理，如果是非独家代理，需要考虑中介方与委托方订立合同的时间，确认委托方是根据哪家中介的服务而成交。
3、委托人故意逃避中介费。委托人为了逃避中介费，利用中介提供的信息与第三方私下成交。
满足以上三个条件，委托方则有可能构成违约，中介方有权追究委托方的责任。

Answer 4

如果是“跳 单”，不仅会受到道德的谴 责，还会受到法 律的追 究。但是，是不是“跳 单”，需要有严格的证据支持。比如买方是否签订了预售 确认 函、委托购买协议或买卖协议、居间合同等。与中介的关系，中介公司是否享有专属住房并提供相应服务等。如果没有签订相应的法律文件，中介公司不享有专属住房，很难说构成“跳 单”。并不意味着只要中介带买受人看房一次，买受人就一定要向中介购买，否则就会混 淆。
现在很多房主在几家中介公司挂单，房子的价格也有一定的波动。如果买方先找中介公司看房，但这个中介公司给出的价格很高，他自然不愿意买房子；如果另一家中介公司买房看到同样的房子，给出的价格相对较低，所需的中介费也较低，那么肯定会货比三家，从价格最低的中介那里买房。所以这也是考验中介公司的能力，看能不能从业主那里拿到最低的价格，要求的中介费是否很高，提供的服务是否很好，这本身就是一种竞争关系。如果中介公司不搞这种竞 争关系，但是谁先带客人看房就必须从谁那里买，那么中介公司就可以虚报很多价格。

Answer 5

跳单亦称为"跳中介"，一般指买受人或出卖人已经与中介签署了预售确认书、委托求购协议或出卖协议等书面协议，中介已经按照协议履行了提供独家资源信息并促使买卖双方见面洽谈等促进交易的义务，而买卖一方或双方为了规避或减少按照协议约定履行向中介交付中介费的义务，跳过中介私自签订买卖合同的行为。
买房跳单行为在房屋中介居间过程中出现较多，如有些买房人不诚信，虽然委托了中介看房，但采用假姓名及假联系方式，最后成交以家庭内另外成员的名义直接和卖房者进行交易。
买房“跳单”看似省了一些中介费，但是也耗费了自己的心力，同时也伴随着法律风险，享受了服务就要履行相应的责任，所以买房“跳单”是不可取的违法行为，还需谨慎。
关于跳单的行为，我国《民法典》有明确规定：
第九百六十一条，中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
第九百六十五条，委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。