房屋预售弊大于利还是利大于弊？
北师大房地产研究中心主任董藩认为：现在网上很多人呼吁取消预售制，是因为没有看到预售制背后的积极意义，预售能大大提高房企的资金周转，盖出更多的房子，解决目前房地产供需不平衡的问题。同时还能减少烂尾楼，还能在房价上涨的过程中让老百姓获得资产增值。
弊大于利。
众所周知，尽管绝大多数商品房都可以“预售”。但实际情况是，现房和期房长期共存。只不过，绝大多数的“现房销售”是因为在预售期内没有卖完，等房子完全建成后转为现房销售。在“期”转“现”的同时，售价也会有所调整。现房的售价会高于期房。
原因也简单，因为现房的风险低，当然就贵。同样是一个商品房项目，期房和现房同房不同价，揭示了一个隐情——买期房类似于证券投资，存在一定风险。
只不过，由于此前二十年房地产行业一路高歌猛进水涨船高，不但房地产期货风险几乎为零，而且成为最赚钱的投资。于是，很多人似乎忘了是在做“投资”了。
现实生活中，大家购买的商品一般都是现货，可以试穿试用甚至先尝后买，拿不到货或者货不对板的概率极低，但期房除外。
期房预售的本质就是，开发商没有足够的钱，借购买人的钱来开发楼盘，然后把已属于购买人的房子建成并还给人家。又因为买房人的钱也不够，于是需要找银行借钱（按揭）。
而银行又要求借钱需要抵押物，所以房主要把房子抵押给银行交换贷款，于是房子在抵押期间是属于银行的。
所以，一旦期房烂尾，银行和房主都会心惊胆战。然而，今年以来，受疫情和宏观经济走势的影响。开发商“雷声”不断。部分已预售的期房烂尾，原来属于低风险的投资行为成为高风险，因而引发社会对期房和预售制的讨论。眼下公众的最大诉求是，优先保护购房人的利益。这当然是对的。
但其他投资人怎么办？具体来说，银行怎么办？信托基金怎么办？如果说房贷背后是一个个普通的家庭，那么信托背后同样是一个个家庭。另外，房企普遍都有内部员工的项目跟投制度。许多时候，跟投还带有强制性。一旦项目烂尾，跟投的钱谁来赔？还有永续债，不在负债表里，但也是别人的钱，赔还是不赔？当然，最弱势的人群当属建筑工人，他们被欠的薪金要不要优先赔？显然，预售的期房一旦烂尾，就难以收场，不可能再皆大欢喜。
在人口红利渐退，经济增速放缓，房价已达高位的大背景下，期房预售制已然弊大于利，不合时宜，现房销售将逐渐成为大势所趋。
商品房预售弊端：
1、为开发商非法集资和转嫁风险提供便利
开发商利用商品房预售圈钱，这样不仅大大减少了成本费用，而且把风险也转嫁到了消费者身上。
2、缺乏第三方监管
开发商把购房者的银行按揭贷款作为主要的融资渠道，并且利用制度漏洞，把风险完全转嫁给了消费者和银行。
3、易造成房地产价格泡沫
期房交易类似于期货交易，购买期房的人当中，不乏基于保值、投机等目的的。房地产商也常通过虚假紧缺、浮夸囤积等手段哄抬楼价，导致价格过分偏离真实价值，从而为房价下跌埋下祸根，成为房地产宏观调控的绊脚石，催生泡沫。
资料拓展
购买现房有哪些好处？
1。眼见为实
现房的最大优点就是可以是滴的进行看房、选房。看得到摸得着让购房者信了更加的踏实，大家可以切身考察楼盘的真实情况。购房者完全可以抽一天的是按，提前到小区以及自己选中的房子里面体验一下生活，同时也可以实际的检查一下房子的质量，观察房屋的户型结构以及采光通风状况。
2。配套已成熟
一般情况下，现房区域的开发时间是比较长，周边的配套设施已经建设的比较完善了，完全可以满足周边居民的正常生活。有不少期房以周边各类商业、科教、交通资源为卖点，并承诺在房屋交付时各项配套也就都齐全了。但等到期房真正交房的时候，业主们才发现规划并非如开发商之前所承诺的那样。现房就与期房不同了，可以直接的考察周边的配套。
3。购房纠纷少
购买现房的好处就是可以直接的发现房子的问题，这样就可以较大程度的减少因为买房而引起的纠纷。现房的价格往往会比期房高，不过这部分多出的钱，却有很多的购房者愿意承担，这是考虑到风险问题。买期房有其不确定性，市面上出现的房屋买卖纠纷也有很多种，而现房最吸引购房者的便是把这一切风险降到最低。
4。收房周期短
现房相对于期房来说，售房周期要短的多，并且因此导致的问题也会比较少。购买期房消费者通常都需要等上一段时间才能收房，这其中会消耗购房者大量的时间成本和金钱成本。但是如果是购买现房的话，则可以马上装修入住，不需要再等待。对于有住房的刚需朋友，特别是等着结婚的购房者来说，购买现房，还可以省去从购买期房到入住这段时间的租金支出，也压缩了交着月供等收房的时间，可以尽快入住新房。本回答被网友采纳
商品房预售制度，俗称卖期房、卖楼花，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款。这一制度最初的宗旨是解决部分房地产企业开发资金不足的问题，以加快城镇住房建设，主要依据1994年建设部出台的《城市商品房预售管理办法》。
利处
预售制度从诞生的那一天起，其目的就是为了解决商品房建设的资金不足问题，因此，预售制度成为房地产开发企业重要的融资渠道一点都不奇怪。根据国家统计局的统计数据，2004年房地产开发共筹集资金17168.8亿元，其中定金和预收款就达到了7395.3亿元，占总开发资金的43.1%，相比之下，房地产开发企业自筹资金只占总开发资金的30.8%，由此可见预售收入对于房地产开发企业的重要程度。
弊处
预售商品房纠纷问题由于商品房预售是一种新鲜事物，有关立法还不完善，一些开发商为了获取暴利，故意作虚假承诺，利用立法的漏洞损害购买方或其它人第三者的利益，预购方又处于明显弱势地位。导致商品房预售市场的纠纷不断暴露。其中比较常见的是标的瑕疵问题和交付不能或不能如期交付问题。
因为你现在看到很多的新闻了，速度换货这些一些情况的发生，就是比如说这个房子他有些住户然后去购买的话，然后就是比如说他几年之内交房但是这个房子可能因为就是这种开发商的问题然后他的这种资金链断链或者是卷款跑路了然后这个房子就烂尾了。
这个房子烂尾的情况下，其实受伤害最大的是我们，这种购买房子的人因为他们可能把自己一生的积蓄都放在购买房子的这个钱上了然后他们就没有地方去住了或者是他本身就是租房子的话他到最后，比如说孩子或者是结婚干什么，用钱的时候或者是房子的时候就没有房子去住，这个时候，对这种住户的伤害是很大的。
而对于开发商来说的话，他们受到的影响是很小的，因为有些时候他们就跑路了，或者说就不在这个地方了然后就卷款跑了，这也是有可能的，或者是他们资金链断裂了然后破产申请破产的话，这个就不用去赔偿的。
另外的话，还有这种区房的延期这种就是有些房子的话他他给你就是她本身是有钱的他不给你慢慢的建设他通过他的钱或者是把这个钱给你拿出来然后去产生利息去赚钱，你懂吗，有些就是他是这样的，他可能就是有能力就是有能力，你的房子他可能能见到出来但是他就给你见他就是延期或者拖工。
这样的话我认为人家就是买房子，比如说你，三年之内交期的话你到最后到五年，然后你56年67年，你到最后才给人家把房子盖好的话你信上人家这34年的话，他这个成本有多高，人家如果他是租房子的话这30年的房子租租的，成本就好几万的成本，最起码，这样的话，这个成本到最后，是什么，到最后的这种收益或者利息都见到了，这些开发商的手里，我认为这样的话对，这种一些购买可能就是很不利的，或者是，他们就没有办法去维权你懂吧。
预售商品房
可以加快回笼资金及时还贷
而促进货币流通渠道的畅通
最主要的是
预售房地产可以加速货币的要想循环
在建设项目规划立项后
就可以开始考虑先期预售了
等到项目竣工验收后
下一个项目建设就可以开启了
我们的房地产业之所以发展迅速
其中就是得益于房地产业开发过程中的预售措施
这些都是铁一样的事实
为什么大多数人都视而不见呢
别说这些大多数人都没知识
他们肯定会对您“汪汪！”
