我买的二手房未过户，现在被法院拍卖以偿还房主债务了，应该怎么救济我的权益？

Question

如题所述

Answer 1

二手房未过户被法院拍卖，偿还房主债务，可以通过执行异议维护权益。根据相关法律法规，案外人向执行法院提出执行异议后，执行法院收到申请后，会立即展开对查封房屋的可能性和交易等行为的核查。如果审查失败，也可以要求原房主退款并进行赔偿。
法律分析
根据相关法律法规，未过户就代表房屋所有人并没有变更，法院扣押原房主房屋进行拍卖是合法的，购房人可以提出执行异议。根据法律的规定，执行异议的提出必须具备以下三个条件：第一，提出异议的人应是案外人。案外人即指诉讼双方当事人之外的人。在执行工作中，申请执行人和被执行人提出不同意见，不能视为执行异议。第二，执行异议应针对执行标的提出。执行标的，是指具有给付内容的法律文书所确定的财产权利或者行为等内容。案外人可以提出被执行的财产属于自己所有；也可以认为被执行人的作为或者涉及自己的利益。但对人民的执行员的工作方法或者工作态度等提出的意见不属于执行异议。第三，执行异议应在执行过程中提出。如果执行工作已经完成，案件终结，案外人有异议，只能通过新的诉讼处理，也不属于执行异议。当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定而提出异议的，应当在执行程序终结之前提出，但对终结执行措施提出异议的除外。案外人对执行标的提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。
法律依据
《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第十七条 被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十五条 当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。

Answer 2

不动产的所有权是通过登记来转移的，您购买的二手房没有过户，其所有权还在原来房主的手里。这样的话，您只是合法的占有者，而非所有者。房本上写着的那个人还可以处分房屋的。
针对这种情况，希望您弄清楚这个附着在标的房屋上的抵押权（就是法院基于什么而把房子拍卖了）是在他买房给你前还是之后发生的，有没有将情况通知您。如果这房子在卖给您之前就已经抵押了，并且没有通知您，那么您的房屋买卖合同是有瑕疵的，并且过错在卖方人。属于“故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况”应承担缔约过失责任。
如果是在把房子卖给您之后又抵押的，现在房子，也就是房屋买卖合同的标的物没有了，您可以用违约来起诉他，让他返还价金，赔偿损失。
最后祝您早日得到满意的结果~追问

房屋没有抵押，只是偿还房主普通债务。现法院拍卖的这笔款项尚未动，我是否对这笔款项有优先受偿权呢？

追答

看来这是由于没有过户，所以法院依法拍卖债务人名下的财产，使您的财产受到损失。这样的话，您的债权应该是普通债权，没有优先受偿权的。如此情况，您的债权实现可能会有些障碍。因为，对方既然已经要靠拍卖房产来偿还债务，证明很可能他已经没有现金偿还能力了。所以，您基于违约的普通债权也许他就无力偿还或者无力全额偿还了。（当然这是最坏的情况）这种情况下，建议您到正规的法律服务所或者律所找财产方面的律师或者法律工作者详细咨询一下，看看能不能够通过比如 民事诉讼的参与分配等方式来尽量避免损失。
希望这些建议能对您有帮助。

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Answer 3

既然没有过户，你就还不是法律上认可的产权人。对此，你只能依据合同约定向原房主主张权利。