小区车位终究归谁？该租还是该售？林林总总关于车位的问题屡次引发开发商、物业和业主三方的争议。日前，有报道称某小区规则业主不买车位，私家车就不能开进小区，惹起了不少业主的共鸣。小区的业主有没有优先运用车位的权益？小区物业有没有权益出租或者销售小区的车位呢？
答复这些问题我们要先搞清三个问题：
一、 开发商和物业终究是什么关系？
国度倡导建立单位依照房地产开发与物业管理相别离的准绳，经过招招标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。但理想中，不少小区物业管理企业均是由开发商派生出来的，普遍存在“父子关系”。理解到这个现象，我们能够这么了解，在小区的车位上，普通状况下，物业和开发商是利益共同体。当然也不扫除，由于某些缘由，例如新旧物业管理公司更替时，开发商和物业公司有抵触的状况。
二、 小区车位产权是如何断定归属地？
依据《中华人民共和国物权法》第七十四条，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需求。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人经过出卖、附赠或者出租等方式商定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
三、小区的车位分几种？
普通状况，车位分为3类：产权车位、公摊车位、人防车位。
产权车位主要是指开发商自建的公开车库，且开发商单独获得车库产权。在这种状况下，开发商能够拜托物业公司租售车位。
公摊车位是车位面积曾经列入公摊面积被分摊。依据《物权法》第七十四条第三款规则，占有业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
人防车位是人防工程的规划车位。依照《物权法》和《人民防空法》立法中“谁投资、谁受益”的准绳，在无妨碍防空功用和满足业主需求的前提下供业主运用，并可按商定收取一定的费用。开发商只具有运用权，不具有产权，只能出租，但租期不得超越20年。
回到开篇的案例，物业有没有权益制止不买车位的业主车辆进入小区呢？
我们首先要看小区的车位属于哪种性质，假如是开发商的产权车位，小区的业主能够成立业主委员会和物业停止交涉和维权。假如是人防车位，开发商没有产权，出卖车位是违法的。假如是公摊车位，这类车库一切权属全体业主共有，基本谈不上出租和出卖。
根据《中华人民共和国民法典》（法律）第二百七十五条规定，小区建筑区划内，规划中的地下、地上车位归开发商所有。开发商有权随意处分规划中的地下、地上车位。规划外亦不属于人防工程的地下停车位、地上规划外占用小区公共道路的停车位，属于全体业主共同所有，开发商无权随意处分。
针对，建筑区划内，规划用于的车位、车库的归属，开发商主要有以下三种方式进行处分：
出售，主要是指开发商将车位、车库交付业主所有，由业主支付约定价款的方式。车位、车库的所有权在业主支付价款金之后属于相应的业主专有。由开发商转移给业主，是出售方式的主要法律后果，也是业主作为建筑物区分所有权主体取得车位、车库的重要手段。
附赠，是指开发商把属其所有的车位、车库无偿地送给业主，业主同意接受的方式。附赠一般发生在商品房买卖过程中，其性质多为开发商为促进商品房销售而附加提供给买受人的一种优惠措施。
出租，是指开发商作为出租人把出租产权（车位、车库）移交给业主使用，业主支付租金，并在租赁关系终止时，将车位、车库返还给开发商所有。但，业主对车位、车库的使用期限内，不得自行流转，最终的处分权仍归属于开发商所有。
参考资料内容如下：
《中华人民共和国民法典》（法律）
第二百七十五条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。