物业公司哪些事项属于日常维修？哪些属于从维修资金支出？

Question

如题所述

Answer 1

维修和维护是两个概念，日常维护在物业服务费中列支，所有的维修，除了合同约定外，均可在物业专项维修资金中列支。
电梯的日常维修是属于维修类，可以在专项维修资金中开支；而电梯的年检就是属于维护类的，是物业企业要承担的。

依据：建设部《住宅专项维修资金管理办法》
第二条　商品住宅、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。
本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。
第三条　本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
　　本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

值得注意的是第二条中明确规定：专项维修资金“专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造”，没有了小修、中修、大修的说法；而第三条中更明确了电梯属于共用设施设备。所以，除非物业委托合同中约定由物业企业承担什么项目的多少维修费用，否则所有维修均可在维修资金中列支，当然使用维修资金必须符合相关程序。

Answer 2

国家对专项维修基金的使用有明确规定，可以参考建设部2007年165号令《住宅专项维修资金管理办法》

物业项目中设备设施的日常维护、保养和小修等，都属于日常维修。中修、大修可以动用专项维修基金。大、中、小修的界定，建设部有文件明确规定。

Answer 3

水、电、暖的日常维护，绿化、车位、停车场的维护都是日常维修。房屋本体、公共设施的大修都是可以向房产管理部门申请，动用维修基金的。追问

电梯的日常维修也是吗？另外平时支付给电梯公司的维护费是不是日后可以找业主收回呢？

追答

电梯的日常维修不是，如果电梯达到了使用年限，需要大修的话，可以提出申请使用维修基金，但是需要主管部门和业主委员会批准才可以。

追问

平时支付给电梯公司的维护费是不是日后可以找业主收回呢？

追答

不能找业主收回。你日常维护费是包含在物业管理费中的。如果你收业主管理费了。就有义务保持电梯正常运行。如果设备需要大修，或者电梯设备到了使用期限了，要向业务委员会提出建议更换或大修。

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