售后返租的法律规定

Question

如题所述

Answer 1

该房产销售方式被称为售后返租，又可称为售后包租及售后承租，具体表现为房地产开发商在向购房者出售商品房时，同步与购房者签署相应的租赁合约，以实现销售与租赁的双重经济效益。
根据这一模式，开发商会在购销合同中明确承诺在购房者购得房产的数年后，给予其一定额度的固定租金收益；而对于所购房屋，则由开发商在约定的期限内自行承租或替代出租给其他公司或个体进行商用经营活动。
概括而言，售后返租涉及到三种重要法律关系，即开发商与购房者之间基于商品房购销形成的法律关系、双方基于租赁行为形成的法律关系以及开发商与经营方之间因租赁行为产生的法律关系。
就售后返租相关的法律规定方面，截至当前，我国尚未出台任何法律或司法解释对其做出全面、系统的规定，只有部分国家主管部门的规章中有零星提及。
其中包括我国建设部于2001年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》中的第十一条规定强调“房地产开发企业应严格遵守法规规定，不得采取售后包租或变相售后包租方式销售未竣工的商品房”。
这条规定明确禁止了未完工的商品房实行售后包租（这主要是鉴于当时海南房地产市场泡沫严重，防止通过未完成的项目进行高回报率的外部推销），然而对于已经完工的商品房，该条款并不适用。
此外，国家工商行政管理局在1998年12月3日颁发的《房地产广告发布暂行规定》的第十六条亦规定“房地产广告中不得包含融资或是变相融资的内容，且严禁出现任何形式的有关升值或是投资回报的承诺”。
至于售后返租的性质界定上，主要分为现房销售和期房销售两大类情形。
依现行法律规定，后一种销售方式属于违法操作；前者则属常规合法行为。
构成本质清晰的“售后返租”，实际上是上述三种法律关系的叠加，属于三种正常而正当的民事法律行为。
然而，实践操作中，部分开发商利用高额回报作为诱饵，疯狂炒作房价，引诱购房者盲目跟进，使得“售后返租”逐渐演化成为变相融资行为，从而导致其性质发生变异，引起监管机构的高度重视。