第1个回答 2013-11-02
昨天，应该又是一个历史性时刻吧。我们在上海买房子的愿望终于实现了。以前，我总是以律师身份陪同客户到房产交易中心去过户，现在，终于自己也权利人和主贷人的身份在文件上写下自己的名字。这种感觉很复杂。但通过自己亲身经历，也对房地产买卖过程有了详尽地了解。对于买方和卖方如何在签订和履行房屋买卖过程中预防风险，维护自身的利益有了更切身的体会。
到中介委托买房时，每看一次房子，中介都会先让顾客签一份看房确认书，主要内容是，客户看房以后，如果最终签订了买卖合同，都要付中介费，不能绕开中介，自己和房东签。这是中介为了防止很多买家看房以后，直接找房东谈，最后绕开中介签买卖合同，以逃避交百分之一或百分之二的中介费。我有个朋友，就是利用中介忘记让他签看房确认书的漏洞，自己和房东达成了买卖合同，省了二万块的中介费。但我其实不大认同这样违背诚信的行为。毕竟，中介确实起到了居间的作用。
我们看中了一套二手房子，有意向购买，但房东的挂牌价和我们的心理价位有不小的差距。这个时候买家一定要沉住气，让中介去和房砍价。我们当时就是抱着这样的心态，我们一定要降到心里价位才会同意购买，这套房子买不成，还有其他很多更好的房子等着，不着急。而且我们的经济承受能力有限，超过预算就坚决不同意。中介这个时候就起作用了，一会儿跟卖家谈，一会儿跟买家谈。目的就是希望成交。但中介也会耍很多小伎俩。跟房东就说房子的缺陷，市场价格，跟买家就会说房子很抢手，很多人有购买意向。一定要当天做出决定，并签订定金协议。一直磨到晚上十一点，经过N次来回。终于以我们最理想的价位达成了。在签定金协议时，一定要看清字眼，定金和意向金性质完全不同。定金是双倍返还，意向金只是返还。我的另一个朋友当初就是大意，签了意向金合同，结果房东反悔不卖了，她只能拿回原来交的一万块，不能双倍偿还。定金协议中也会有关于中介费的条款。这个时候，一定要先和中介谈好中介费的事情。一旦签了协议，再谈中介费，就失去了筹码，变主动为被动了。我们当时就大意了，因为按当时市场行情来看，一般房东到手价，买家都会要求只付一份中介费。我们想当然地这么认为，中介似乎也没有完全反对。等真正签完合同以后，再和中介说的时候，他就没那么好商量了。
再说说定金的数额。一般是交2万块，但买家如果志在必得的话，为预防万一，还是尽量多交定金为好。我们当时就是这样。签好定金协议，并且约定第二天就签买卖合同，一夜之间，总不会有什么变数吧。谁知道真的变了。这个时候，又要提醒大家了。签定金协议前，一定要让中介去房产交易中心拉一份产权调查，看这套房子的权利人是几个人，之间是什么关系，是否每位权利人都同意卖房，房子是否存在抵押情况。在见到产调，详细了解情况之前，千万不能盲目签合同，否则一旦有意外发生，会很麻烦，想脱身都很困难了。这一点，在产证有几个权利人的情况下，卖家尤其要慎重。
一般来说，签买卖合同的当天，中介会让上下家都签一份佣金确认书，确认中介费用的数额和支付时间。这份确认书是具有法律效力的，所以没有谈妥中介费的情况下，先不要签买卖合同，更不要签佣金确认书。但是，买卖合同签完以后，再谈中介费，也失去了主动权，中介很难让步。所以，关键的时间点是买卖合同签订之前。
中介服务费是按实际成交价百分之一分别收取上下家的，还是按买卖合同上的成交价的百分之一收取，在法律上是有争议的。目前，市场普遍存在做低房价，以逃避税收的现象，而中介普遍是以实际成交价格的百分之一分别收取上下家的中介服务费。在卖方到手价的情况下，买家依法应该交百分之二的中介费，但买家付百分之一还是百分之二，则取决于买家和中介之间的谈判了。总之，百分之一是指导价，最高限额，但具体收多少，则看各位的谈判技巧了。作为买家，我们是在合同签订后，且未签订佣金确认书的情况下，中介威胁不给中介费，就不过户，我们不得已才以实际成交价最后付了不到百分之一的中介费，中介在我们强烈要求下去了点零头。作为律师，我讲求诚实信用和依法执行。中介确实起了居间作用，虽然未签佣金确认书，但我也不会因此而拒绝支付中介费用。
说了这么多，无非是想表露一下，作为一个小小律师，在上海买了一套小房子，真不容易呀！而且绝大部分功劳要归于老公的辛苦奋斗和勤俭节约。律师也是人，也有平常人的心态，能省就省，但还是应该知法守法，为维护市场的健康发展贡献一点小小的力量。本回答被提问者采纳