【问题】
某部队在某市有一处军队空闲土地114亩，2008年1月准备转让给房地产开发公司进行房地产开发建设。由于国家规定经营性用地一律实行招标拍卖挂牌出让，于是房地产公司就军队土地转让这一特殊用地问题专门咨询当地的国土资源管理部门。
问：1.军队空闲土地是否可以搞房地产开发建设？
2.如果军队空闲土地可以搞房地产开发建设，那么如何办理相关手续？
【分析】
本问题主要涉及军队空闲土地的转让问题。
一、关于军队空闲土地是否可以转让进行房地产开发建设的问题
军队土地是军事用地，是保障部队战备、训练、工作和生活的重要物质基础，长期以来主要是以划拨方式取得的。军队土地作为国防设施的重要组成部分，实行统一规划、统一调配，其产权归属于军队，由军队房地产管理部门统一管理。
军队精简整编部队，人员减少以后，可调整出部分空余土地。合理开发利用这些空余军用土地，不但有利于土地资源的合理利用和优化配置，缓解城镇土地的供需矛盾，也有利于增加军队收入，减轻国家负担。对利用军队空余土地搞房地产的开发建设，在法律上没有禁止性的规定。
近年来，随着土地市场化配置的水平不断提高，军队空余土地转让项目增加较快，对提高土地利用率、节约集约用地起到了一定的积极作用。但是，军队空余土地转让也存在着一些突出问题，《城市房地产管理法》和有关经营性土地使用权实行招标拍卖挂牌出让的一系列政策出台后，原有的军队土地转让办法与国有建设用地出让的一系列法律法规出现衔接空白的问题，在利用军队空余土地进行房地产开发建设的过程中，出现了一些低价转让军队空余土地，造成国有资产流失的情况。
二、关于军队空余土地的转让如何办理问题
军队空余土地转让往往采取协议的方式，土地转让未纳入土地供应年度计划，转让方式和程序不规范，信息披露不充分，国土资源管理部门也难以实施有效的监管。特别是，2002年国土资源部发布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第11号，以下简称11号令），要求从7月1日起，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。2004年3月31日，国土资源部、监察部又联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》（国土资发[2004]71号），对11号令实施前的历史遗留问题，要求在2004年8月31日后，不得再以历史遗留问题为由采取协议方式出让经营性土地使用权。
十届人大五次会议通过并于2007年10月1日开始施行的《物权法》不仅将工业用地招标拍卖挂牌出让的政策性规定上升为法律制度，而且要求工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。经营性土地实行招标拍卖挂牌方式出让，不仅是法律的明确规定，也是党中央、国务院和中央纪委的纪律要求。近几年，中央纪委全会、国务院廉政工作会议都把经营性用地招标拍卖挂牌出让作为加强党风廉政建设，从源头上防止土地批租领域腐败的工作重点。
为加强军用土地转为民用土地的转让管理，规范土地的转让行为，1993年，财政部、国家土地管理局、总后勤部曾联合发文对军队有偿转让空余军用土地的审批、出让程序和转让取得的土地收益金的分配进行规范。2007年1月31日，国土资源部、财政部和解放军总后勤部联合发出《关于加强军队空余土地转让管理有关问题的通知》（国土资发[2007]29号），要求军队空余土地转让必须走市场化配置的道路。
今后，利用军队空余土地进行房地产开发建设，必须遵守以下规定：①土地必须已经纳入了当年的年度土地供应计划。转让军队土地应由军队土地使用单位提出转让申请，按程序报解放军总后勤部批准后，纳入军队空余土地转让计划，然后抄送土地所在地的省级国土资源管理部门和市、县人民政府，由市、县人民政府优先安排纳入当地的土地年度供应计划。未纳入军队空余土地转让计划和当地年度土地供应计划的土地，不得进行转让。②价高者得。经依法批准后，可以依法转让的军队空余土地的土地面积、用途、规划条件和转让方式等信息将会在当地的土地有形市场和中国土地市场网等相关媒体上公布，需要使用土地的单位或者个人可以参加国土资源管理部门组织的招标拍卖挂牌活动或者是军队自行组织的公开转让活动，对出让地块进行报价，按照价高者得的原则，签订《国有土地使用权出让合同》，支付土地出让金，取得国有土地使用权。③接受地方职能部门的监管。经依法取得的军队空余土地转让后，不再作为军事用地，由土地所在地方的职能部门进行监管。 土地使用者必须按照转让文件和《国有土地使用权出让合同》的约定开发利用土地，不得擅自更改土地用途、容积率等土地使用条件，对于改变土地使用条件的，按照《国有土地使用权出让合同》的约定，补交不同用途、容积率的土地价款差额，违反法律规定的，将被依法收回土地使用权。